是什麼導致了樓盤撤銷率謎局？對于當下樓市，合同撤銷次數畸高意味著什麼？

    謎面：有樓盤合同撤銷率竟達100％？

    一篇質疑“2007上海十大期待樓盤”和“2007上海十大房價翻番樓盤”合同撤銷率畸高的文章近日引起廣泛關注。從隸屬于上海市房地產交易係統上查核，這20個樓盤中確有8個樓
盤合同撤銷率（含預訂）超過40％，最高的竟達100％。

    上海市房地產交易中心統轄于上海市房屋土地資源管理局，其所主辦的“網上房地產”是全上海房地產交易行情的數字化體現。每個新開樓盤的可售套數、已售套數、簽約次數、合同撤銷次數等信息，在交易係統中均一一反映。

    上海市房地產交易係統顯示，一個名叫沿海麗水馨庭的樓盤，截至2008年4月10日銷售住宅283套，共簽約285次，合同撤銷次數也為285次（含預訂）。單單就數據而言，這一樓盤的表面撤銷率（含預訂）竟達到100％，實在有些駭人聽聞。

    位于中心城區的樓盤寶華現代城，從2006年5月到2007年9月，共分四次推出房源1254套，至今已售1136套，累計簽約1419次，撤銷932次（含預訂）。據此計算，表面撤銷率（含預訂）高達65.7％。

    諸如此類的樓盤合同高撤銷率案例在上海市房地產交易服務網上並不鮮見。

    蹊蹺的是，一般而言，每套住宅售出會有兩次簽約，一次是預售簽約，一次是銷售簽約，即便直接進入銷售，也至少要簽訂一次銷售合同。前述沿海麗水馨庭樓盤，既然已售住宅283套，那就要至少簽約283次，而這個樓盤總共簽約只有285次，這就意味著它最多只能撤銷2次銷售合同，何來撤銷285次？

    同樣，鑒于每成交一套住宅至少要簽約一次，寶華現代城已售1136套，而累計簽約1419次，故最多只會撤銷283次銷售合同，剩下的932次撤銷從何而來？

    于是，謎面便出現了：如果房地產交易係統顯示的已售數據是真實的，那麼，合同撤銷次數就是值得推敲的；反之亦然。

    謎底：高撤銷率是技術原因還是別有因由？

    究竟是什麼原因導致上海某些樓盤表面撤銷率過高這一異常現象？

    接受記者採訪的開發商們異口同聲，這是房地產主管部門的交易係統不能識別逾期簽約和撤銷合同，錯誤地將購房人在簽訂了定金合同後逾期簽約的行為視為合同撤銷所致。

    上海金滬房地產發展有限公司的高小姐解釋說，房屋銷售的通常程序是：購房人看中一套房子後，繳納數萬元（一般2萬至5萬元）不等的定金，與房產銷售公司簽訂定金合同，約定數天（一般7天至15天不等）內簽訂預售（期房）或者銷售（現房）合同。與此同時，在上海市房地產交易中心網絡係統中，被預訂的那套房子由原來顯示為“可售”狀態的綠色變為粉紅色，示意此房已有人預訂，不再可售。但在實際銷售中，經常出現購房人因銀行放貸推遲等原因，推遲簽訂預銷售合同的情況。而一旦出現逾期，登記在房地產交易中心網絡係統中的該套房源就會重新“返綠”，即由不可售重新變成“可售”。這時，交易係統即將此種情況視作合同撤銷一次。但實際上，在樓市行情並不緊俏的情況下，盡管逾期，銷售商往往仍會與預訂者簽訂正式預銷售合同。

    上海市房地局的解釋與此相似：在引起質疑的樓盤中，“18個樓盤開盤至今，網上共簽訂預售合同8971套，撤銷297套，預售合同撤銷率為3.3％，基本正常，但這些樓盤的定金合同撤銷率較高。”上海市房地局有關人士說。

    照房地產部門的解釋，表面合同撤銷率高達30％至40％的受質疑樓盤，大多屬于預訂合同撤銷，而不是預售合同撤銷。

    上海市房地局表示，對上述定金合同撤銷率較高的樓盤，房地局將做進一步調查。一旦發現房地產企業存在違規操作行為，將按照法律法規和房地產市場專項整治規定予以查處。該局同時表示，下階段將進一步改進信息發布方式，按照合同類型分類公布合同撤銷信息。

    隱憂：誰在損害“陽光交易”？

    真實的樓市成交量和合同撤銷率是衡量市場熱度、判斷行情走勢的重要指標。如果這些數據失真，難免會對市場產生誤導。

    如何從制度安排、流程設計、技術支撐上切實保證樓市公平、公正、公開地“陽光交易”，成為刻不容緩的問題。上海是較早實行房地產交易上網的城市，從樓盤預售證發放開始，可售房源套數、面積、朝向等信息均須上網公開，每預訂、銷售一套房屋，網上會適時顯示。這種做法曾被認為是對付暗箱操作的有效武器。而現在，多個房地產銷售商透露，為了保證不會出現房源大面積“返綠”（即由不可售變為可售），避免逾期簽約被視為撤銷合同，銷售商在購房人簽訂了預訂書之後，不再去上海市房地產交易係統中標志，直到簽訂銷售合同之後，再上報係統。

    業內專家認為，銷售商的這一自稱是“不得已而為之”的規避法，某種程度上是對房地產交易係統適時、透明、陽光操作的挑戰。原本，對于網上顯示為可售的房源，銷售商無權拒賣。一旦銷售商不再將預訂信息上網，會留下一大後遺症：如果想囤房的話，只需以有人預訂為由，即可拒絕銷售。在樓市不景氣的情況下，當然不會出問題，但樓市一火爆，在惜售能夠獲利更豐的情況下，會不會回到囤房待價而沽的起點？對此，房地產主管部門不可不察。