前不久，國務院發布了《關於加快發展養老服務業的若干意見》，提出我國將試點開展老年人住房反向抵押養老保險。消息一出，立刻引發全社會的廣泛關注。由於國人對“以房養老”的基本情況並不熟悉，因此反對的聲音似乎更多些。為此，《經濟參考報》記者對發達國家的“以房養老”政策執行情況做一些介紹和梳理，希望能幫助讀者更客觀了解這種養老模式……
“以房養老”的源起與發展
“以房養老”是西方發達國家常見的一種養老模式，指老人將自己的産權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。在各國特色不同的以房養老實踐中，反向抵押貸款(簡稱“反向按揭”)最受歡迎，也使用最多。
反向按揭最早源於荷蘭，其大致安排是：年輕人購買老年人的住房，並允許他們有生之年仍免費租住該住房，待老年人過世後再收回該住房。
反向按揭發展最成熟、最具代表性的當屬美國。二十世紀六、七十年代美國就開始出現了住房反向抵押貸款，貸款産品種類也較多，定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現，貸款利率包括了固定利率和浮動利率兩種。但由於大部分住房反向抵押貸款産品年限長，涉及金額大，借貸雙方風險都很高，法律對這種貸款的鼓勵和管制措施卻很少，又缺乏相應的貸款擔保制度、二級市場和輔助政策，前期發展比較緩慢，並沒有開展多少實質性的業務。
隨着社會養老保障壓力增大，美國政府開始關注住房反向抵押貸款，並通過了《1987國家住房法案》，按照法案規定，聯邦住宅和城市開發部聯合設計開發了住房權益轉換抵押貸款(HECMs)。HECMs是一種全新的産品，目標是全體老年人。為降低該産品的風險，由聯邦住房管理局向貸款金融機構發放的貸款實行擔保。在金融機構選擇上，所有條件具備的貸款金融機構都可申請經營此類業務，這大大擴展了反向抵押貸款的開辦機構。1989年，房利美嘗試對住房反向抵押貸款進行資産證券化，在二級市場上出售證券化産品，這在很大程度上提高了住房反向抵押産品的流動性，減少了這一産品周期長、佔用資金量大的弊端。
此後，住房反向抵押貸款在美國大規模推廣，並有公共保險部門提供的保險。住房反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行，促進了美國住房反向抵押貸款市場的初步發展。
21世紀初，美國住房反向抵押貸款市場高速發展。此時，美國宏觀經濟的良性運行與住房反向抵押貸款行業內部的整合，使這一市場獲得一定程度上的規模效應。反向抵押産品高速發展，貸款發行機構數量大大增加，市場日益成熟，競爭力不斷增強。根據美國住房反向抵押貸款協會的一份數據，美國參加住房反向抵押貸款的金融機構從90年代的不到200個，擴增為2005年的1300多個，並且數量呈現不斷上升的趨勢。此後，2007年一年發放的HECMs已達到107388份，而在2003年這一數目還不足7000份。整個住房反向抵押貸款有了突飛猛進的發展。
2007年後，美國次貸危機並未對反向按揭産生太大衝擊。美國住房與城市發展部於2008年12月公布，2008年美國HECMs共計115176份，比2007年同比增加了6.4%。據一家諮詢機構調查顯示，佛羅裏達是美國反向貸款發行量最大的州，該州2008年抵押貸款發行機構為2949個，較前一年增長了76.5%。其原因，一方面在於産品結構的進一步完善，更大滿足了消費需求，加大了對老人的吸引力，比如更高的貸款限額、更嚴格的消費者利益保護、允許用貸款購買新房屋等；另一方面，金融危機的影響相對反向按揭的貸款周期來講是較短的，金融危機與全球老齡化趨勢之間關聯性不大，同時，金融危機使投資受損以及房價持續走低，通過反向貸款將房屋抵押換取固定額度的未來現金流，是一種變相保值的方法。
反向按揭的優勢與限制
反向按揭是一種針對老年人的貸款，一種社會養老保險制度的創新工具。它能夠應對人口老齡化，緩解國家養老壓力，同時還能促進銀行、房地産、保險、中介等金融機構業務發展，是一個能帶來多贏效果的新的金融産品。
1、分散政府養老保障的壓力
保障制度健全的國家一般把養老分為三個層次：社會基本養老保險、企業補充養老險和個人儲蓄計劃，由於三個層次缺一不可，被形象地稱為“三條腿的板凳”。基本養老保險是由國家立法強制實施的一種社會保障制度，旨在保障員工退休後的基本生活需求。而反向按揭作為個人自主養老的新選擇，可以在一定程度上補充社會養老的不足，帶有明顯的補充養老保障性質。
2、提升老年人晚年生活品質
通過申請反向按揭，能幫助擁有住房的老年人融通資金，使老年人有了額外的固定收入，不再為醫療保健和生活費用發愁。有了這筆錢，他們可以重新裝修房子，把居住環境弄得更加舒適；他們還可以改變生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活；再有，反向按揭增強了老年人的經濟能力，可能推動“銀發”市場的消費。
3、開拓銀行保險等金融機構業務領域
開展反向按揭業務，銀行可以收取高於一般貸款的利息，加上全球老齡化趨勢的推動，各國對這種貸款的需求總量很大，因此將為銀行開闢一個規模很大並且全新的效益增長點。對於保險機構，由於推出住房反向抵押貸款的銀行都會要求對房屋的毀損滅失等進行保險以避免風險，因此也將意味着新的業務領域的出現。
反向按揭適用也有邊界，並非所有人的所有房屋都適合反向按揭。以美國的反向按揭為例，在申請反向按揭前，至少應當考慮到以下幾個方面的因素：
1、房屋地理位置
由於放貸機構必須考慮到抵押房屋的後續處置問題，所以房屋地理位置越是優越，反向按揭額度越高。比如，愛荷華州一套30萬美元住房可以獲得10萬美元的信用額度，而在紐約長島郊區，則可獲17.8萬美元的信用額度。
2、老人年齡
年齡越大，得到的現金越多，因為貸款期限可能會短一些。比如在克裏夫蘭，如果一名75歲的老人擁有一套價值25萬美元的住房(假設房款已全部付清)，他/她每月可以獲得917美元，或者是14萬美元的信用額度；70歲的人每月只能獲得791元，信用額度為13萬美元；而80歲的人則每月可獲1099美元，信用額度為15.2萬美元。
3、不清楚自己能住多長時間的老年人不適合採用反向按揭。
一般來説，反向按揭有較高的手續費，所以並不適合短期貸款。比如一筆20萬美元的貸款，手續費可能高達一萬美元。高額手續費以及可能調高的利率，都會增加這種貸款的成本。
4、剛退休不適合採用
對年輕的退休人員來説(剛剛60多歲)，反向按揭並不是最好的選擇。因為越年輕，可以申請到的貸款金額越少。如果剛剛退休就申請反向按揭貸款，等到七八十歲時，這筆錢可能不足以支付各種費用。
“反向按揭”不同模式
美國模式
美國住房反向抵押貸款産品主要有三種：聯邦住房管理局的“房産轉換抵押貸款”，聯邦國民抵押貸款協會提供的“住房保留項目”和財務自由高級基金公司提供的“財務獨立計劃”，這三種産品幾乎佔據了當今美國住房反向抵押貸款市場的所有份額。
1、房産轉換抵押貸款。房産轉換抵押貸款由美國住房和社區發展委員會的下屬機構美國聯邦住房管理局開發，於1989年進入市場。房産轉換抵押貸款有終身年金支付、固定期限年金支付、信用額度、終身年金支付和信用額度組合、固定期限年金支付和信用額度組合五種支付方式。在終身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付額根據支付方式、借款人年齡、貸款利率和住房價值確定。
信用額度是房産轉換抵押貸款的一大特色，貸款額度可以隨着時間增長，因此非常受借款人的歡迎。
2、住房保留計劃。住房保留計劃於1995年由聯邦國民抵押貸款協會推出。這種産品與房産轉換抵押貸款非常相似，不同之處是貸款的支付方式較少，借款人只能選擇按月領取年金、一定限額內自由支取貸款額度或者兩者組合的支付方式。
住房保留計劃的貸款利率比房産轉換抵押貸款高，但借款人往往可以獲得更高的貸款最高額度，因為住房保留計劃沒有對貸款最高額度設有限制，這也是住房保留計劃的特點之一。
3、財務獨立計劃。財務獨立計劃由財務自由老年基金公司提供，沒有政府擔保。借款人可以取得的貸款最高額度和所需承擔的貸款成本都比房産轉換抵押貸款和住房保留計劃高得多。所以，通常是房産價值高，並希望取得較高貸款額度的借款人會來申請這一計劃。
財務獨立計劃的最大特色是貸款額和還款額為房産價值的同一比例。1999年財務自由計劃劃實現了證券化，由標準普爾對其資産組合進行評級。財務自由老年基金公司在2001年和2003年又分別設計了標準現金賬戶和零點現金賬戶兩種住房反向抵押貸款産品，其中零點現金賬戶是第一個借款人無需支付貸款費用的住房反向抵押貸款産品。
英國模式
英國的養老金體系主要由三部分構成：一是按比例繳納的國家基本養老金，所有人退休後所獲養老金數額一致；二是僱主為僱員提供的職業養老金，這部分目前不屬於強制性繳納；三是個人購買的養老儲蓄或保險等，但英國35%的在職者沒有建立私人養老金。這就意味着他們退休後依靠國家養老金，而這部分錢在2010年是每人每週97.65英鎊，只相當於以最低工資水平工作兩天的收入，這對於維持一個相對舒適的晚年生活顯然不夠。因此多數英國人通過以房養老的方式來解決這個問題。
英國的住房反向抵押貸款項目被稱為資産釋放計劃，産生於二十世紀60年代中期。早期資産釋放計劃，借款人獲得的是一些債券和股票。早期資産釋放計劃産品的設計原理，是用債券收益與資産釋放計劃産品利息之間的差額作為老年人的養老費用。但英國在上世紀80年代末期陷入了經濟衰退，全球又遭遇股災，利率上升，股票債券價格普遍下降，早期的資産釋放計劃以失敗告終。2001年4月，新的資産釋放計劃推出，老年房主可以把部分或者全部住房價值轉換成現金，並居住在抵押住房內直至生命終結。
不同公司提供的資産釋放計劃貸款條件不同，對貸款人的年齡、住房類型、住房價值等規定也有所不同。
英國的資産釋放計劃有兩大品種，即生命周期貸款和轉換計劃。
生命周期貸款建立在住房價值基礎上，可以分為滾動利息貸款、單純利息貸款、住房收入計劃和住房改進計劃四種産品。
住房轉換計劃則建立在出售的全部或者部分住房價值基礎上，老年人可以通過出售全部或者部分自己的住房産權獲得一次性總額支付或者每月年金。在這一計劃下，借款人雖然已經不完全擁有住房産權，但卻可以作為一個租房者通過免費或者象徵性地繳納租金的方式繼續住在住房中。借款人去世後，開辦機構可擁有抵押産權比例的住房處置權，同比例住房價值的增值收益也歸開辦機構所有。
由於生命周期貸款比轉換計劃更易操作，所以近年來發展迅猛，業務量已經超過住房轉換計劃，佔據資産釋放計劃的主導地位。在英國，金融服務管理局負責監管資産釋放貸款，認證貸款機構和提供諮詢。通常提供資産釋放計劃的機構都簽訂了安全承諾條款，認證的會員機構保證提供公平、安全和完全有保障的資産釋放計劃。
日本模式
日本從1981開始引進“以房養老”的概念，2002年正式設立這一制度，主要包括由各地方政府參與的直接融資方式和通過銀行等金融機構參與的間接融資方式。目前，一些金融機構還將這種制度作為金融産品來推銷，最近房地産公司也利用“倒按揭”的形式來推銷商品房。
日本“以房養老”制度主要針對一些退休後想繼續住在自己的老房子裏的低收入老人。他們可以用自己的住房作為抵押來預支貸款。不過，這項制度對申請人的條件要求比較苛刻。以東京為例，申請人的年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有産權的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當地的低收入標準之下，已經申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。此外，申請人持有産權的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建築，集體住宅是不可以申請的。
審核獲得通過後，申請人每月可以領到30萬日元以下的生活費，但總額度不能超過抵押房屋土地價值的70%，借貸期限到貸款額度到達總額度上限為止。生活費每三個月發放一次，貸款的利率比較低，每年3%左右。貸款的償還期限是申請人去世後三個月內，由擔保人負責一次性償還。