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國慶樓市冷熱不均
2020-10-16 08:46:02 來源: 南方日報
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置業需求逐步釋放,廣州、深圳等市場表現各異

 國慶樓市冷熱不均

  9月1日至10月8日的38天內實現合約銷售額1416.3億元,合約銷售面積1641.7萬平方米……國慶中秋雙節8天長假剛剛過去,恒大10月9日一早便高調宣布“金九銀十”上半場成績,盡管未披露假期中的具體數字,但如果與克而瑞公布的單月銷售數據進行比對,會發現恒大在8天裏賣了600多億元……

  經歷了一季度新冠肺炎疫情帶來的銷售停滯,二季度走出疫情影響逐步恢復市場節奏,三季度樓市基本回歸去年同期水準,壓抑了許久的置業需求也在國慶長假期間得到進一步釋放。與此同時,受下半年以來多地樓市調控政策的密集出臺的影響,部分城市成交平淡,整體來看,市場分化較為明顯。

  重點城市:成交微漲

  從南到北,從東往西,房地産市場似乎過了一個熱熱鬧鬧的國慶長假,不過克而瑞研究中心卻認為,假期實際表現比較平淡。

  該機構監測的37個重點城市,假期商品住宅累計成交294.1萬平方米,同比減少3%。從各城市情況來看,各級城市均有漲有落。例如,在一線城市,上海假期成交量13.1萬平方米,同比增長了三倍有余,廣州成交同比增長12%,但北京和深圳同比分別下降了16%和26%。而二線城市整體來看,市場弱于預期。例如濟南、合肥表現較好,成交放量,同比翻倍增長。但近期樓市調控政策加碼的杭州、成都等城市,成交量步入下行軌道。成交下滑明顯的還有大連和蘇州,其中大連成交面積為1.8萬平方米,同比減少69%。

  克而瑞統計的三四線城市整體成交量同比上漲約4%,其中位于廣東的佛山、東莞等市場熱度慣性延續,成交整體仍處高位,同比皆實現較大比例增長,其中東莞同比漲幅高達102%。而清遠、肇慶的成交量同比均超過40%,克而瑞研究中心認為,這表明類似的傳統人口輸出型城市出現返鄉置業潮,成交迅速回升。不過,並非所有三四線城市都有這樣的境遇,例如同樣在廣東,韶關同比下降了23%,惠州同比下降64%,成交明顯縮量。

  作為“金九銀十”的中場,國慶長假的8天,各城市成交面積與9月環比卻基本都有所萎縮。克而瑞研究中心檢測的37個城市中,僅揚州實現了環比上漲。該機構認為,主要原因在于9月以來房地産市場逐漸有走弱的跡象,供應明顯放量,但成交表現平平,另外假期各城市網簽備案數據延遲致使成交整體步入下降通道。

  一手市場:房企推貨忙

  不論數據表現如何,假期期間部分城市一手樓盤的到訪情況呈現形勢仍然較好。南方日報記者注意到,有部分房企營銷工作人員曬出假期期間廣州等地新盤“人擠人”的現象,這一點在增城、南沙等近期成交熱門區域尤為明顯。與此同時,也有部分國慶期間開盤的項目在其項目微信公眾號推文中,曬出大量訪客的圖片。

  事實上,“金九銀十”開啟後,房企密集推盤的進程便有所加快,部分企業祭出大幅折扣、全盤優惠等係列措施刺激銷售。這種近乎“賠本賺吆喝”的買賣方式,背後是近期融資“三道紅線”壓頂,和部分房企亟待快速降低凈負債率的巨大壓力。貝殼研究院認為,房企在當前融資及債務壓力較大的情況下,“十一”期間出貨意願強烈。

  克而瑞研究中心同樣認為,主要還是因為在營銷端持續發力。從統計來看,除了恒大長假期間銷售額達到約600億元,相較去年上漲近20%外,陽光城國慶前後銷售額151億元,接近前9月月均。富力則在9月中剛剛上線的“天貓好房”平臺實現了56億元銷售,緊緊抓牢線上賣房這根“稻草”。而中駿、弘陽、象嶼國慶期間分別實現40億元、35億元以及13.5億元銷售,均有明顯突破。

  盡管部分房企自行公布的數據表現不錯,但房企的“雞血”並不是在所有城市都有效果。

  以北京為例,貝殼研究院便指出,假期8天北京新房成交面積1.8萬平方米,成交均價48204元/平方米,與去年假期7天相比日均成交面積同比下降了24%,這意味著今年黃金周成交不及去年同期。對此貝殼研究院認為,盡管房企銷售意願強烈,但由于並未採取超出預期的營銷手段,再加上北京市場客戶對未來市場價格預期趨穩,因此在今年黃金周更多選擇出行遊玩,導致整體客戶量不及去年同期。

  二手市場:在升溫中分化

  一手市場房企加緊推貨,而二手市場在長假期間也出現升溫現象。

  貝殼研究院數據顯示,其所檢測的18個城市,二手房日均交易量比去年同期增長50%。其中杭州、合肥交易量的增長超過1倍,重慶、西安、北京、上海等城市超過50%。與此同時,國慶期間這些城市的二手房成交均價也同比出現上漲,漲幅在12%左右。

  不過從短期環比來看,假期市場總體走勢仍然是向下的,9月二手房市場比8月下降14%,國慶節第一周市場比9月繼續降溫。其中受到受節日因素影響,18個城市二手房日均成交量與9月相比下降了18.6%,13個城市成交均價相比9月份有所下跌。

  從城市情況而言,深圳和上海的業主漲價預期相對較強,並且上海市場的預期熱度比去年有明顯提升。深圳業主的市場預期並未隨著交易量大幅下降而降溫,挂牌量減少,表明一定的待價惜售心態。杭州、廣州、西安、北京的業主市場預期盡管仍處于相對較弱的位置,但隨著交易量上升,今年市場預期比去年有所提升。長沙、合肥、武漢的市場預期有所減弱,長沙業主挂牌增加、成交均價下跌、業主降價行為增多,預示著未來市場向下調整。濟南、廊坊、天津的市場預期本身比較弱,今年繼續下探,後市趨冷。

  貝殼研究院認為,假期二手房市場在疫情後快速復蘇、改善換房需求支撐下,比去年同期有明顯的量價升溫,這預示著今年全年的市場交易相對比較樂觀。但除部分熱門城市外,其余多數城市的市場預期仍然偏弱,少數城市供給增加、銷售減弱,市場預期可能進一步下行。

  ■相關

  消費者置業意願小幅回升

  中指研究院日前公布的9月百城居民置業意願調查報告顯示,從全國來看,有77%的受訪者表示,有首購或再購城市住房的計劃,與8月相比上漲1個百分點,有到訪過售樓場所的佔比與8月相比上漲2個百分點,多數主要城市群、各線城市出現回升。

  特別是受到國慶長假營銷活動加大的影響,在有購房計劃的受訪者中,計劃半年內購房者佔比15%,相較8月有所回升。多數城市群短期購房需求出現上漲。

  而從購房意願維度來看,調查顯示,受訪者置業意願強度整體小幅回升,其中“購房意願比上個月強”佔比44%,比8月上漲1個百分點。購房意願“沒什麼變化”佔38%。不過,選擇購房意願“比上個月弱”的受訪者為16%,與前幾個月相比也有所增加。

  中指院報告指出,9月份居民對于房價預期趨向平穩,有45%的受訪者預期房價將保持平穩,而認為房價將上漲的受訪者佔比31%,受調控政策的影響,購房者對價格預期趨向理性,而對于政策和房價的預期,使得購房意願小幅回升。

  從各區域來看,一線城市置業意願最強,為62%,高于其他各線城市。

  ■展望

  後市該不該樂觀?

  多家研究機構和業內人士均認為,國慶長假樓市呈現出“冷熱不均”的現象,一部分城市成交氛圍高漲,另一部分則觀望情緒濃厚,這與下半年以來多地樓市調控升級密切相關。

  今年7月,深圳發布了堪稱史上最嚴的調控政策,杭州、寧波、沈陽等城市也在加碼調控,調控政策的效應逐步釋放到這些城市當中。而在長假結束後,徐州和紹興也紛紛加碼調控,這意味著因地制宜、因城施策、分類調控仍將被長期堅持下去。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,假期後立刻有城市加碼調控,進一步説明調控不放松的導向,尤其在四季度房企會積極促銷和去庫存,此時穩定市場秩序也顯得比較關鍵。不過他也指出,從紹興新政的內容來看,對于類似限購限貸等提法減少,而更多是針對地價和房價等進行,這也説明在當前特殊時期,當地對于住房交易仍持鼓勵態度,但要防范地價和房價的炒作。

  當前“金九銀十”進入下半場,四季度也已拉開帷幕,後市該如何看?

  克而瑞研究中心認為,四季度房地産市場難言樂觀,城市分化行情大概率將輪番演繹。其中一線城市市場需求依舊堅挺,在四季度供應持續放量的情況下,成交仍有望維持在較高水平。而在政策輪番加碼作用下,熱點二、三線城市市場大概率將有所降溫,成交或將緩步下移。三、四線城市市場供求關係趨于惡化,疊加市場購買力本就不濟,疫情影響下首付、月供壓力盡顯,去庫存風險仍需警惕。

  另外,出于融資監管等因素,四季度房企仍需竭力搶銷售、抓回款,渠道分銷或將是企業實現銷售業績快速變現的重要途徑。部分負債規模整體偏高的房企不排除以價換量的可能性,但大范圍的降價潮料難再現。

  ■城市掃描

  廣州

  新房網簽量創近四年新高

  從網易房産數據中心監控陽光家緣數據來看,長假8天廣州一手市場網簽量達到905套,同比增加約10%,這也是2017年以來,國慶假期的最高網簽量。盡管網簽數據存在一定的滯後性,更多反映的是9月的情況,但從多家機構統計綜合來看,國慶長假廣州樓市熱度明顯。

  廣州中原研究發展部監測顯示,2020年十一假期廣州一手住宅實際開盤/加推貨量重回3000套大關,同比增長56%,整體去化率53%。介于近兩個黃金周的中等水平,整體表現在預期范圍內。亮點之處在于有多達6個全新盤扎堆亮相,既有中心城區的廣鋼新城保利堂悅,也有遠郊從化太平鎮時代印象、花都中建·映花悅府等,且部分樓盤的推貨量超過400套,已屬于大規模推盤。

  部分推新樓盤人氣高漲也成為假期廣州樓市的一個明顯特徵。不論是已經存在多年的“巨無霸”番禺亞運城,還是剛剛開賣不久的綠城美的·曉鳳印月等,國慶期間均迎來不錯的到訪量。

  另外,由于廣州各城區人才政策陸續實施,在不同程度上對樓市限購資格進行了“放松”,因而增城、南沙等地還吸引了不少來自深圳、東莞的看房者,南沙一新盤銷售人員向南方日報記者表示,深圳購房者前來看房下訂已經持續了相當一段時間,“大約就是從7月中旬開始,深圳客突然多了起來,現在南沙幾乎所有的新項目都有深圳人下訂的身影。”

  而在二手房市場,貝殼研究院統計顯示,長假期間的廣州,鏈家二手房新增挂牌量同比增幅在80%以上,僅次于長沙和重慶,這意味著市場交易主要來自于業主換房的需求,同時廣州二手房成交量和成交均價均有較大幅度的增長,其中交易量的增幅超過50%。

  深圳

  一手向上二手向下

  長假期間,深圳市場表現相對淡靜。南方日報記者查閱深圳住建局網站住房數據發現,10月1日至7日,深圳一手房成交量為411套,與去年假期同比增長13.8%,但與假期前後相比處于低位。假期期間的二手房成交數字並未在該網站透露,但從假期前後表現來看,節前二手房成交量明顯高于節後。

  合富研究院認為,國慶期間深圳樓市保持穩定,網紅盤“啞火”,開發商加大推盤量,供應量增加是主要原因。值得注意的是,深圳住建局網站信息顯示,在假期開啟前的一周內,共有璽悅臺、碧桂園觀麓花園、金融街華發融禦花園等6個住宅項目預售獲批。而合富研究院統計顯示,截至國慶假期,“金九銀十”以來深圳已有15個新盤開盤,共推出6333套房屋。

  二手市場則呈現出另一番局面。貝殼研究院數據顯示,深圳受調控影響,長假期間二手房日均成交量與去年相比下降了47%,在18座監測城市中降幅最大,新增挂牌量也有近兩成的降幅。但與此同時,深圳業主的漲價預期相對較強,並未隨市場交易量大幅下降而降溫,挂牌量減少表明了一定的待價惜售心態。(葛政涵)

  2020年10月1-8日重點監測37城商品住宅成交面積(萬平方米)

城市 十一假期成交 環比 同比 城市 十一假期成交 環比 同比
北京 3.6 -88% -16% 佛山 10.9 -75% 30%
上海 13.1 -67% 356% 清遠 9.2 -50% 59%
廣州 9.4 -88% 12% 肇慶 7.6 -48% 49%
深圳 4.9 -60% -26% 東莞 7.6 -75% 102%
一線 30.9 -81% 40% 茂名 7.4 -23% 21%
長沙 26.0 -18% -28% 惠州 7.1 -77% -64%
寧波 23.1 -57% 72% 泰安 6.0 -35% 47%
西安 22.0 -6% 19% 南充 5.0 -46%
武漢 21.5 -65% -35% 泉州 4.6 -92% -8%
南京 12.7 -31% 35% 啟東 4.4 -20% 293%
青島 10.6 -79% -36% 揚州 3.0 37% 29%
成都 10.4 -87% -17% 莆田 2.6 -10% -55%
南寧 9.9 -56% -24% 淮安 2.0 -81% -29%
濟南 7.2 -75% 144% 宜興 2.0 -76% 27%
合肥 6.1 -71% 117% 齊齊哈爾 1.9 -50%
蘇州 6.0 -71% -49% 銅仁 1.6 -61%
杭州 4.2 -82% -46% 韶關 1.5 -63% -23%
福州 2.5 -85% -7% 平潭 1.2 -38%
大連 1.8 -77% -69% 三四線 99.1 -68% 4%
二線 164.0 -64% -12% 合計 294.1 -68% -3%
溫州 13.7 -70% 12%

  數據來源: CRIC中國房地産決策咨詢係統

【糾錯】 責任編輯: 聶靜
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