原題：房地產調控到底應該調控誰
誰需要對高房價負責？歷經兩三年的全民大討論大致圍繞著三個主要市場參與者：投機性投資者（或者叫炒房客）、開發商、一些地方政府。2005年和2006年兩次調控，三者都成為調控對象。一年之後，三者再次受調控的輕重程度有了輪轉，這體現出房地產調控政策也在隨著市場形勢的變化而不斷地完善和精確。一項政策的有效性，取決于這項政策能否選準目標，以及政策本身是否有效改變政策作用對象的市場行為或者行政行為。
所以，第一個問題是：調控應該指向誰？
去年的調控，挨板子最重的是投機性投資者。增收5.55％的營業稅，2004年10月和2005年3月兩次加息，不僅大幅增加了交易成本和持有成本，更嚴厲打擊了房地產二級市場的投機行為。尤其是長三角的投機者，其中一些溫州炒房客，在上海市場損失慘重。在6月1日將施行的“國六條”細則中，打在投機者身上的板子輕了許多，僅僅延長了營業稅的增收年限，傳言中的20％個稅暫時沒有出現。90平方米以上首付比例三成，更不能說是對投機者的限制，三成比例本來就已經是各家銀行對大部分房貸執行的政策。
在最近一年的大討論中，房地產開發商在網絡論壇上被很多年輕人直接用“JS”（姦商）指代。在房地產行業，的確存在不少欺詐現象，土地使用年限不足、測繪面積短少、建築質量低下……各種手段層出不窮。無論是行政部門的檢查、媒體的監督還是消費者告上法庭，這些問題在房產牛市中都沒有得到很好的解決；只經過一年的宏觀調控，長三角開發商大多變成了“乖孩子”，出于銷售的壓力，不僅質量開始“精益求精”，甚至出現不少主動提高樓盤配置的開發商。
2005年調控中，針對開發商的措施主要是直接限制貸款。房地產行業融資成本因此大大提高，20％年利率的委托貸款開發商都願意承受，不少規模小、實力弱的開發商因此出局。而在6月1日將施行的“國六條”細則中，調控措施主要變成了打擊惜售。這是一項“精確打擊”的舉措，惜售只會發生在火暴的市場。打擊惜售可以增加供應，部分緩解市場的饑渴，同時又不會殃及“無辜地區”。
5月17日國務院召開的研究促進房地產業健康發展措施的會議，明確指出，目前房地產領域的一些問題尚未根本解決，主要是少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。那麼，這種混亂是如何造成的？這就涉及第二個問題，這一輪調控的重點指向哪裏更加有效？答案不言自明，是一些執行中央調控政策不力的地方政府。
2005年的調控，對地方政府的要求多為框架性條款。而此次調控最大的特色就是，直接給地方政府開出了數字化的任務單：90平方米以下套型必須佔總面積的70％以上；中低價位、中小套型、廉租房的土地供應，佔居住房用地供應總量的70％以上；拆遷規模不能高于2005年……本次調控還給地方政府加上了緊箍咒：各部委將組成聯合檢查組，檢查各地對2005年調控措施的執行情況，對落實不到位、房價漲幅得不到有效控制、拆遷問題多的城市，予以通報批評，並限期整改。
當然我們不能期望一項政策就能解決所有問題。目前中國經濟發展水平的客觀現實，無法滿足所有人對高品質生活的期望。更何況現有對地方政府的考核，短期內依然以GDP論英雄，對于既能帶來較高GDP增速，又能帶來巨額財政收入的房地產業，地方政府是很難割舍的。
就此項政策本身來說，操作難度也不會太小，例如90平方米以下套型必須佔總面積的70％以上的要求，不僅會增加開發商部分成本，地方政府如何向開發商分配套型額度也是一大難題。
延伸閱讀：“國六條”細則“硬治”中國房市結構病
到目前為止，想像中的房地產市場的病因無非是開發商無良，地方政府貪婪，愛好風險的投機分子興風作浪，這種臉譜化的劃分法將市場人士劃分為三六九等———其實，市場何嘗有大姦大惡，不過是尋租者太多而已。把這種邏輯推到極致，將會產生一個可笑的結果，即我們所有的行政與市場經濟的職責都應該由中央政府垂直管理，以絕投機後患。但不是有那麼多人看到了建設部等部門前後政策、言行的不一致嗎？此次“三限制”等政策向建設部集權就真的讓人那麼放心？國家審計總署每年的審計風暴已經印證了權力部門的尋租共性。
每次調控都是行政權力對市場的深度介入，有取有舍。如對政府的土地權不予置評，此次還特別規定了嚴格規范集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規行為。也就是說，可以對抗房地產商暴利的集資建房行為被打入另冊。此次條例以行政命令保護了普通民眾享有的住房權，值得稱道的同時又以行政命令剝奪了民眾集資建房等權利。他們除了消極自由之外，沒有主動對抗的積極自由。[點擊閱讀全文]
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