大市場，小政府
———美國政府在房地產市場中的作用
盡管美中兩國的政治體制不同，文化背景有很大差異，但美中兩國也有很多共同點：幅員遼闊，發展不平衡，並且都存在著中央和地方的多級管理。因此，它的一些做法值得我們借鑒
當前我國的房地產市場正處于政府強有力的調控之中。這種幹預和調控能否達到預期的效果，取決于政府能否處理好兩個重要關係：政府與市場、中央與地方。我在美國生活長達十五年，目睹了美國房地產市場的變化。美國政府在它長期的管制中積累了豐富的經驗，使它能夠恰當地處理政府與市場、中央與地方的關係，建立了一整套有效地約束政府決策的制衡機制。盡管美中兩國的政治體制不同，文化背景有很大差異，但美中兩國也有很多共同點：幅員遼闊，發展不平衡，並且都存在著中央和地方的多級管理。因此，它的一些做法值得我們借鑒。
二元二級住房模式
美國的住房模式可以簡單地概括為一個“大市場，小政府”的二元二級住房體係。“大市場”指的是住房市場大約佔全美家庭住房的95％以上。目前，美國大約1.06億個家庭中，有約7100萬的家庭擁有自己的住房，自住房比率達到67.7％。另外大約有30％左右的家庭通過市場租房。
“小政府”是指政府只限于幫助那些無能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解決住房問題。政府資助的公共住宅或廉租房中的家庭大約為130萬戶，佔全部家庭的不到2％。“小政府”的另一含義是，真正參與住房市場管理的是市和縣一級的政府，而不是州和聯邦政府。
“二元”是指政府公共住房係統和商品房市場並存的體係。政府的公共住宅管理係統分為聯邦和縣、市兩級。聯邦一級的是“住宅和城鎮發展部(Department of Housing and Urban Development)”。它于1965年成立，使命是提高自有房家庭的比率和支持社區的發展。2005年它的預算支出達到313億美元。
地方一級是遍布全國各縣市的、大約3，300個地方公共住宅辦公室(Public Housing Authorities)。地方公共住宅辦公室全權負責本地區的公共住宅項目的開發、建造和管理。它的主要任務是用聯邦政府資金幫助那些無能力支付私人租金的低收入家庭。這些公共住宅辦公室是在本地注冊成立的聯邦政府代理機構，它們預算的85％以上來自于聯邦政府，但與聯邦政府的住宅和城鎮發展部並沒有行政上的隸屬關係，也不受州政府的住宅和社區發展局領導。它是一個松散的、分權管理係統。聯邦政府的作用是制定政策和對項目提出指導，並在財力和技術上支持和幫助地方公共住宅辦公室的工作。
商品房市場遵循公平競爭，由供求關係來調節市場的原則。美國的房地產市場既是一個成熟和競爭激烈的市場，又是一個分散和區域性的市場。它信息披露透明，住房交易操作規范，執法分明。
美國是一個土地私有化的國家。住房市場的開工量和銷售量完全由市場決定。開發商根據對市場需求的分析和預測，來決定開發的進度和數量。對于大多數美國人而言，購買住房是他們一生中最重要的決定之一。政府在房地產交易中的每個環節都有詳細的規則，以確保消費者的利益。例如，售房廣告通常登在每周六報紙的廣告版中，除了簡要的事實描述外，絕沒有像國內廣告那樣的誇張和形容。因為一旦發現廣告與事實不符，銷售商將受到嚴厲的懲罰。
政府對市場的監管分為聯邦、州和縣、市地方政府多個層次。
聯邦政府 聯邦政府對私人住房市場的基本原則是“不幹預”。政府的功能只在于創造一個有利于公平競爭的市場環境，維持信息披露的透明度，讓市場充分發揮其房屋資源配置的功能。但市場並非萬能的，也不總是有效的。為了使住房市場的發展與政府的“勞者有其屋”的目標協調起來，聯邦政府一方面利用經濟杠桿(所得稅和利率)鼓勵自住房，限制投資房的需求；另一方面，它又採取各種優惠補助措施，提高窮人的購房能力。
這些具體的經濟手段包括：區別性的自住房與投資房的貸款利率；區別性的普通住房貸款利率和大額貸款利率。自住房住滿兩年以上出售時享有高達50萬美元的增值稅減免。例如，我兩年前購房的價格是30萬美元，現在的市價是80萬，如果我在出售此房時，將增值的50萬元轉入購買另一住房的房價中，便無需繳納增值稅。聯邦政府的另一主要優惠措施是，自住房的貸款利息可抵消個人所得稅。我的個人所得稅稅率大約為25％，這樣我每支付100元的貸款利息，便可減免25元的個人所得稅。由于這一措施，很多富人為了減免個人所得稅，寧願借錢買房。對于低收入家庭首次購房，政府更提供許多優惠貸款條件，包括降低(甚至為零)首期支付額、住房抵押保險、減免購房時的交易費用等等。
聯邦政府從未直接幹預住房價格。即便是住房市場出現泡沫，房價高企不下，以致出現住房危機時，政府所做得也只限于向市場發出預警信號，增強市場參與者的風險意識。市場是否接受這些信號，最終還是由它自己決定。
州政府 州政府對房地產市場的調控僅限于房產稅。房產稅是州和縣、市政府財政收入的主要來源之一。房產稅率由各州自行決定，大部分州的稅率為房產價值的1.2％－1.8％。一個價值30萬美元的房屋每年的房產稅大約為4，500元。房價越高，賦稅越重。房產稅是州政府調控土地資源配置的主要手段，也是一項阻止亂佔地、佔好地、佔大地的有效措施。在美國紐約、芝加哥等許多大城市，常可見一些被拋棄的破房屋。其原因是因為房產稅太重，業主無力支付而不得不放棄產權。也有一些人繼承了祖輩留下的大片土地，但由于地稅太重，維持成本太高，不得不主動將其捐獻給政府或慈善機構。
縣和市政府 如果說聯邦政府和州政府對房地產市場的調控手段僅限于宏觀的和間接的經濟杠桿的話，縣、市政府則是採用微觀的和直接的調控手段。此外，聯邦和州政府的調節重心是在對住房市場的需求，而縣、市一級的調控則是在對住房市場的供給。房地產業是政府管制最嚴的行業之一。對房地產市場幹預權力最大的是縣、市級的地方政府。從住房的開發申請、開工，到最後的驗收、出售，每個環節都在政府管制之中。上至住房面積、結構，下到實住面積與綠化面積的比率、住房在小區內的密度、環保等，都要經過縣市政府的審查、批準。
政府決策的制衡機制
在現行的美國聯邦制的體制下，聯邦政府和地方政府對房地產市場的管理可謂是“鐵路警察，各管一段”，不存在中央和地方政府的權力交叉和博弈。另一方面，各級政府的每一項政策和管制措施的出臺，都會受到來自相關各個利益集團的制約，經過議會的辯論和投票，常常是一個難產的過程。一般說來，聯邦政府在房地產市場上的作用是被動和有限的。雖然前面提到利率和稅收政策，但實際上利率歸聯儲控制，稅率的任何變動都要由國會批準，並非政府可以“輕舉妄動的”。聯邦政府手中並沒有土地資源，加上在分權體制下，它也無權幹涉地方政府的行為。
同樣，州政府雖然控制不動產稅，但任何稅率的微小調整都需要經過州公民的投票。縣、市級政府看起來手中大權在握，但實際上任何項目上馬和規劃的制定，都需要經過議會的充分討論，最終的決定權往往是在社區的公眾手中。有時候你會覺得這種制衡機制效率太低，做得過分。例如，縱穿洛杉磯地區的一條南北主要幹線710公路，中間被一個叫南帕薩迪那的城市攔腰切斷。原因就是該市的居民認為高速公路的穿越會使他們房屋貶值而強烈反對，並得到聯邦法官的支持。州政府至今也無可奈何。
美國經驗的啟示
第一，明確中央和地方政府在房地產市場中的定位和功能。目前房地產市場中存在的主要問題是中央與地方政府之間的博弈。中央對房地產市場“統得過死”會傷害地方的積極性，“完全放開”又會失去控制。我們需要權衡利弊，找出一條適合我國國情的政府管理體制。
第二，地方政府的市場參與最小化。與美國地方政府的職能相比，我國地方政府實際上擁有土地，並通過賣地成為市場的參與者。它的這種雙重身份有可能在決策上向房地產商的利益傾斜。這就有必要建立一個有效的監督和制約地方政府的決策機制。
第三，政府直接運用其土地資源、財力和行政手段，幫助沒有能力租住私人住房的低收入家庭。□吳立范
《正方反方》>>>>>>>
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