“今後，將通過鼓勵小戶型設計、保有環節徵稅等手段，提高大戶型購買使用成本，引導消費者合理住房消費，鼓勵推廣中小套型”，建設部官員日前表示：“我國目前的住宅主導戶型應該是90平方米以下，90平方米以下的中小套型住宅要成為社會主流產品。”
無疑，在住房建設結構上，“鼓勵推廣中小套型”十分必要、也非常
緊迫。但目前的現實卻是：中國40個重點城市住宅平均套型面積為113平方米，其中16個城市超過120平方米，北京待售住宅的平均套型面積已達143.9平方米。
那麼，如何鼓勵推廣中小套型住房？有關部門提出的“保有環節徵稅，提高大戶型購買使用成本”——讓大戶型的購買者“買得起用不起”，當然也是一個解決辦法——使用成本高了，自然會降低大戶型的吸引力，從而使消費者轉而選擇小戶型。不過，仔細玩味這一主要針對消費者、認為他們購房不夠理性，以“加稅”、“增加使用成本”為特徵的鼓勵小戶型思路，筆者以為，其片面之處也十分明顯。
比如，當前大戶型所以吃香，小戶型難以成為主流，究竟主要是由于消費者不夠理性盲目追求前者，還是由于開發商不夠理性刻意冷落後者造成的？關于這一點，只要我們看看各地房市上小戶型總是格外緊俏——賣得最快最好的事實，自然不難明曉。這種背景下，要更有效地鼓勵小戶型，開發商無疑才是更有價值的政策實施目標。
這也就是說，增加開發商建設開發大戶型的成本，而不是消費者購買使用大戶型的成本，更有利于從源頭上真正實現對小戶型的鼓勵。至于具體的政策措施，當然可以有很多，如在土地政策上，可以限制用于大戶型建設的土地供應，確保和增加小戶型的建設用地，而在金融政策上，可以考慮限制乃至幹脆取消大戶型開發的預售制度。
再者，要“鼓勵推廣中小套型”，僅僅針對大戶型，在“增”（“加稅、提高成本”）字上做文章，在我看來，既未必全面，也未必是最有效的思路。因為，如果能針對小戶型，從“減”字上著手，也可以同樣起到“鼓勵”的作用，而且同時不必增加社會整體上的住房消費成本。如在稅收政策上，對于消費者，可以考慮給予小戶型的購買者更大幅度的稅收減免（如契稅）；對于開發商，同樣也可以考慮稅費上的優惠，以減低其在小戶型上的開發成本。而在金融政策上，小戶型的住房按揭比例不妨進一步放寬，利息也可進一步降低。
總之，在我看來，若想真正落實“鼓勵推廣中小套型住房”，使“中小套型住宅成為社會主流產品”，有關政策還須多管齊下——多方面、多層次、多角度地進行政策配置，既引導消費者也要引導開發商，既要做增的文章，也要做減的文章。當然，所有這一切，都需要政府調動更大的調控管理智慧，甚至要作出一定的利益犧牲(如稅費上的減免優惠)。 （張貴峰）
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