限制大戶型住房並不必然導致90平方米以下住房的增加。在解決了大戶型住房供需矛盾之後，政府還必須通過增加土地供給，加快商品房建設速度，滿足中國城鎮化對商品房的需求。
在日前舉行的90平方米住宅設計頒獎會上，建設部副部長劉志峰透露：今後，將通過鼓勵小戶型設計、保有環節徵稅等手段，提高大戶型購買使用成本，引導消費者合理住房消費，鼓勵推廣中小套型。（12月17日《新京報》）
按照建築面積徵稅可避免實質性不公
建設部選擇大戶型商品房“徵保有環節稅”，顯然是為了降低宏觀調控的風險。
如果一家人選擇購買90平米以下的小戶型住房，不需要繳納房地產稅；可是如果一家人購買了90平方米以上的大戶型住房，則必須繳納房地產稅。建設部和財政部制定的這項宏觀調控政策，至少可以起到遏制高檔商品房項目開發的作用。
那麼，這項政策會不會出現新的不公平呢？假若一家6口人，購買了一套120平米的住房；而另一家2口人，購買了一套90平米的住房，從單位面積來看，前者人均居住面積小于後者。但是，按照建設部和財政部的稅收制度設計，前者需要繳納房地產稅，而後者卻不需要繳納房地產稅。這樣的制度合理嗎？
的確，按照人均住房面積徵稅可能更具有公平性。但由于中國人口流動不斷加快，所以，如果按照人均居住面積設計房地產稅，那麼，必然會增加徵管成本，產生腐敗現象。
投資者可以通過人口的自由組合，不斷地規避房地產稅收制度，從而實現利益的最大化。按照建築面積的大小，確定房地產稅徵收標準，雖然從局部來看存在不公平現象，但是從整體而言，卻能減少徵管環節的成本，避免在人口計算方面，由于暗箱操作而出現實質性不公平現象。
從制度經濟學的角度來分析，按照商品房的面積徵收房地產稅，比按照家庭人口多少徵收房地產稅，交易費用會大大減少。如果家庭人口眾多，可以購買2套以上90平方米的住房。如果家庭人口較少，也可以購買2套以上90平米的住房。但是，如果借用他人的身份證購買房屋進行投資的話，在流轉的過程中，必須補交有關房地產稅。
之所以進行這樣的制度設計，是因為我國房地產宏觀調控制度追求的是實質公平而不是形式公平。為了降低房地產市場投機炒作的可能性，平抑市場價格，確保中低收入家庭擁有住房，政策調控的首要目標是阻止開發商興建大戶型的高檔商品房。向高檔商品房的擁有者徵稅，至少可以減少人們購買高檔商品房的欲望。增加高檔商品房保有成本，可以有效地減少高檔商品房的投資和消費。
短期內會刺激大戶型住房的價格
向大戶型住房徵收房地產稅後，可能會在一定程度上刺激大戶型住房的價格。由于投資者購買大戶型住房，佔用了相對較多的土地資源，所以，通過稅收的方式回報社會，也是非常合理的。在今後一段時期內，別墅和高檔商品房的供應將會更加吃緊，但是，隨著房地產稅的調節，別墅和高檔商品房的需求將會減少。經過一到兩年的價格波動之後，大戶型住房的價格會逐漸平穩，大戶型住房的炒作現象將會逐漸減少。
有人認為，與其向大戶型商品房擁有者徵稅，不如在城市規劃環節禁止大戶型商品房的項目上馬。揚湯止沸，不如釜底抽薪。當然，如果徹底禁止大戶型商品房開發項目，可以一勞永逸地解決房地產市場結構問題。但是，政府城市規劃部門可以禁止大戶型商品房開工，但是卻無法解決市場需求問題。允許興建大戶型的商品房，同時提高商品房保有階段的稅收成本，不但可以滿足市場的部分需求，增加國家稅收，而且還可以通過這種方式，實現社會財富的轉移，達到間接分配目的。
還需要通過增加土地供給加快商品房建設速度
中國的房地產制度，既不是香港或者新加坡的二元商品房開發制度，政府提供廉價住房、市場提供高檔住房；也不是西方國家單一的商品房交易制度，商品房價格隨行就市，政府不進行直接幹預。中國的房地產市場是轉軌時期獨具特色的房地產市場，一方面，土地控制在政府手中；而另一方面，商品房的開發卻實行完全的市場化。在土地供給相對稀缺、住房需求日益增長的情況下，商品房的價格必然會持續攀升。
限制大戶型住房並不必然導致90平方米以下住房的增加。如果住房總供給小于總需求，那麼，商品房價格上漲將會是長期的趨勢。所以，在解決了大戶型住房供需矛盾之後，政府還必須通過增加土地供給，加快商品房建設速度，滿足中國城鎮化對商品房的需求。
簡單地說，向大戶型住房的擁有者徵收房地產稅，並不必然導致普通住宅的供給增加。這項稅收政策只能間接地引導房地產投資轉移到90平方米以下商品房建設中來。但是，如果僅有房地產稅制度，而沒有土地規劃、土地出讓、價格、利率等宏觀調控政策的支撐，那麼，這項制度將很難發揮作用。
事實上，每一次政府控制土地供應政策的出臺，都會刺激商品房價格上漲。要想從根本上解決這個問題，必須建立一種土地與房屋價格聯動的機制，並且通過徵收房地產稅，實行房地產宏觀調控。換句話說，政府在土地供應環節，簽訂附條件的出讓合同，防止開發商進行土地炒作。在確保土地價格適中的情況下，通過控制房屋規劃，保證普通居民都能擁有屬于自己的住房。制定房地產稅不是殺富濟貧，而是從根本上減少高檔商品房供給，從而實現“居者有其屋”的宏觀調控目標。 （喬新生）
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