畢詩成
作者文集
我們知道，錯誤導向的幹預主義會導致市場作用的喪失。但我們常常忽略的是：社會轉型過程中，不依靠政府權力來強化市場的走向，也很可能導致市場作用的喪失。土地怎樣歸于國有，怎樣被開發商使用，怎樣更好地服務人民，這是一個基本的財產權利問題，也包含著深刻的契約精神，這是政府在“尊重市場”之余，必須努力強化的東西。
萬丈高樓平地起，萬元樓價囤地起。最新一份上市公司年報顯示：國內一大批房地產上市公司紛紛大量囤積土地，成為房價上漲的重要原因。（8月1日《東方早報》）
給地產商扣上這頂帽子，似乎並不冤枉：根據建設銀行的研究報告，2001年初至今年5月份，開發商累計購置土地21.62億平方米，實際僅開發完成12.96億平方米；國家統計局的數據顯示，開發商買地的速度明顯高于土地開發速度，已出售土地中相當一部分被作為“儲備”囤積起來；7月30日，國家發改委的一份報告也明確指出：開發商囤地、捂房現象嚴重，加劇了供求矛盾。
“房奴”仍在叫苦，他人亦已放歌。眼見著房價持續攀升、調控政策一次次成“空調”，地產公司囤地哄價的消息無疑將更加刺痛公眾。在政府一直強調控制土地供給的背景下，為什麼地產商還能如此肆無忌憚地瘋狂囤地，不斷助推房價高漲？
實際上，開發商“囤地”已經成為一個公開的秘密。昔日的“國六條”就明確強調要制止囤積土地行為，去年國土資源部等部門也先後發布多個通知，要求各地對開發商閒置土地的情況進行摸底，加以強制規定，並要求將囤地居奇者徹底曝光。但這些要求卻屢屢落空。
美國經濟學家奧爾森曾有過一個令人振聾發聵的結論——相對于發達國家而言，發展中國家政府在市場活動中的作用是比較小的。筆者的理解是：我們之所以貌似對市場幹預很多，也因此頗受指責，但因為幹預的方式不對，思路不對，導致我們空有幹預市場的外形，卻並沒有產生多少實際效果，即常說的“雷聲大、雨點小”。比如，對于政府要不要管房價，一直存在爭論。一方聲稱要從講民生、講政治的高度，對房價高調幹預，多出臺點像南京市“最高價不得高于5月14日”之類的規定；另一方認為這是幹擾正常的市場運行，是向計劃經濟的管理模式倒退。正是這樣各執一詞的混亂認識，導致目前各地政府面對高房價，缺少清晰的應對思路和有效的應對措施。
要擺脫或簡單佔領民生道德高地，或盲目相信市場自由，必須建立“強化市場型政府”的意識。這個概念同樣是奧爾森創造的——一個政府如果有足夠的權力去創造和保護個人的財產權利並且能夠強制執行各種契約，與此同時，它還受到約束而無法剝奪或侵犯私人權利，那麼這個政府便是一個“強化市場型政府”。奧爾森反復強調：成功的經濟必須有兩個條件，一是存在可靠且明確界定的財產權利和公正的契約執行權力，二是不存在任何形式的強取豪奪。
盡管“強化市場型政府”的概念並未受到學界太多關注，但對于處于社會轉型期並致力于市場取向的中國政府而言，有很好的啟發：我們現在不缺少市場的概念與價值判斷，卻非常缺少強化社會各階層按照市場規則走的強制力；我們過多地強調尊重市場，卻對于違反市場契約規則的侵犯者過于手軟；我們很清楚一些行為其實就是強取豪奪，卻無法通過明晰的權利界定來劃清正當獲利與強取豪奪的邊界……
比如，即便都知道開發商在掌握、操控土地，卻不懂得用市場手段讓他們“吐”出來，遲遲未能將大地塊的土地供應改變模式，糾正為分成中小地塊推向市場；再比如，明知道很多樓盤都是暴利操作，卻擺出一副不聞不問甚至束手無策的架勢。盡管我們有衛星遙感、航空拍攝等先進技術，全面清查建設用地非常簡單，但各地區具體有多少土地被囤積基本還是糊涂賬。
我們知道，錯誤導向的幹預主義會導致市場作用的喪失，但卻常常忽略：社會轉型過程中，不依靠政府權力來強化市場的走向，也很可能導致市場作用的喪失。土地怎樣歸于國有，怎樣被開發商使用，怎樣更好地服務人民，這是一個基本的財產權利問題，也包含著深刻的契約精神，這是政府在“尊重市場”之余，必須努力強化的東西。
建設銀行的報告指出，如果政府不出臺更有針對性的調控政策，下半年房地產價格將加速上漲；發改委預測，今年後期全國房價較快上漲的走勢仍將持續一段時間。看來，已經沒有多少人對“房價瞬間大降”心懷幻想。既然已經如此，政府部門或許有更多的時間做出反思：反思中國市場化走到今天面臨的瓶頸，反思在轉軌過程中，怎樣才能凝聚“強化市場型政府”的智慧與力量，獲得持續發展的動力。畢竟，中國房市再也經不起“空調”帶來的創傷。
開發商何以能夠囤積土地
當前，政策調控方向正在出現一些積極的變化：調控思路從“最嚴格的土地供應制度”轉為“擴大住房有效供給”，從打壓供給與需求，轉而強調加大房產市場供給。
找到問題的主因並非意味著問題可以迎刃而解，政府以增加有效供給為目的政策卻在現實中遭遇了軟釘子。據《東方早報》報道，很多房地產開發商大量囤積土地，北辰實業、金地、保利地產上市公司等都有幾百上千萬平方米土地儲備。更為嚴重的是，一些開發商在拿到土地後會故意延遲開發，人為囤積土地。2001年初至今年5月份，開發商累計購置土地21.62億平方米，實際僅開發完成12.96億平方米。
表面看來，阻礙這一政策鏈條顯效的原因在于房產開發商，由于其惡意囤積土地的行為讓鏈條從中斷裂，但實質卻未必如此。事實上，為了防止開發商囤積土地，有關部門早就做出了規定：1999年4月26日國土資源部通過的《閒置土地處置辦法》規定，連續2年未使用的閒置土地，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權。但是，從執行情況來看，這一打擊囤地行為最直接的《辦法》卻在現實中執行不到位，真正被收回的土地少之又少，《辦法》喪失了威懾力。進入全文
相關報道：
揭開瘋漲的秘密!地產上市公司大肆囤地推高房價!
廣州決定收回八十宗閒置土地 表明打擊囤積決心
上海治理房市“囤積居奇”的政策好
號外！上海湯臣一品囤積房源虛擬交易被查(圖)
