9月22日，北京大學經濟所房地產金融研究中心主任馮科先生在《新快報》發表《提高首付將有效抑制樓價》評論文章，指出，為有效抑制房地產市場的投機，央行將出臺提高第二套住房首付比例到四成，商業用房首付比例由目前的四成提高至五成，而首次購房和二手房購買並不受此規定的限制，這一規定改變了以往單獨的片面的從供給的角度進行的失敗的調控，因為它是從需求的角度抑制了購房人的能力。因而這一做法無疑將是十分有效的。

    筆者實在不敢茍同這種簡單化的觀點。我們必須搞清楚的是，當前房地產市場價格居高不下的原因是什麼？主要原因在哪兒？如果我們在沒有搞清楚這一問題的真實原因之前，只要政府出臺一個措施，就簡單論證其將有效抑制樓價，那將是十分荒唐、也是十分悲哀之事。

    中國房價問題的復雜性並不只在于簡單的供給與需求之間的關係問題。如果地方在此問題上不能夠有所作為，不管中央政府出臺多少政策，如何提高首付，恐怕都將無濟于事。在分稅制之下，對于地方來說，大力開發房地產市場無疑是一個可以讓其大撈政績、大獲油水、也是讓其大獲其利之舉。相比房地產而言，其它的行業恐怕都無此優勢。

    地方沒有意識到房地產市場已經超出了經濟問題的范疇而延展至政治問題嗎？恐怕亦是非也。近年來房地產市場的發展就是打著市場化的招牌，不斷升值，再升值，繼續升值，持續升值的。這中間，地方有著不可推卸的重要責任。誠然，這一源頭必須追溯到上個世紀90年代末期中央主導的房地產市場化的政策。這難道僅僅是經濟問題嗎？

    不少開發商的難處現在也已經是公開的秘密了。他們怨聲載道，因為他們成了替罪羊，畢竟他們的不少收入被地方政府給拿走了。為了保持一定的利潤，他們又不得不提高房價。地方對此則漠不關心。我只要能夠保持我那份收入就可以了，至于高房價和我沒有關係，反正我又不用自己掏錢買那麼貴的房子。

    當前的尷尬在于，這種市場化的進程是不可逆的。最近一段時間，如果我們這樣假定，不是地方在促進房價飆升，就算有些地方想控制房價以獲得另一種政績，恐怕亦是很難之事。因為市場有其自身的運轉軌跡。這就是市場經濟是一個固有的排斥外在幹預的自我調節係統。

    既然房地產市場與地方政府有著如此特殊之關係，豈能通過簡單的提高首付就能有效抑制房價？因此，問題也就沒有那麼簡單。退一步講，如果能夠抑制房價的話，那也只能抑制那些中小投資者。問題是，中小投資者佔整個房地產市場的比例有多大？他們對房地產市場的飆升價格有多大影響？

    對于那些實力雄厚的買家，提高一成首付無疑是杯水車薪，其影響實在不大。更何況現在的房地產投資大多都是異地投資，即有錢人在經濟相對其所在地而言較差一點的地方投資。臺港商人在大陸投資買房，沿海地區在內陸投資買房，東部地區在西部地區投資買房就是明證。如此情形，提高一成首付，影響更是不大。 （阮思余）

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