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業主大會“深圳模式”值得借鑒
2017-11-27 08:56:06 來源: 北京青年報
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  日前,《深圳經濟特區物業管理條例(草案徵求意見稿)》正式發布,面向社會公開徵求意見和建議。該意見稿規定,業主大會成立後由住建部門負責備案,取得統一社會信用代碼證書,擁有在物業管理領域的市場主體地位;業主大會可以憑代碼證書到合作銀行開設業主共有資金賬戶,並設計了共有資金審計制度、資金使用公開制度等一係列配套制度。

  通俗地講,就是深圳擬立法推進業主大會或者業主委員會法人化,與物業公司具有同等的市場主體地位。而在此之前,包括深圳在內的各地,居民小區選舉成立的業主委員會或業主大會,沒有明確的身份,更不能在民政部門或者住建部門備案登記。因此,業主大會或者業主委員會沒有經營權,小區內公共車庫、電梯等公用設施只能挂在物業公司下面“代管”,不能真正決定小區內公共收益的處置分配。

  按照《物業管理條例》的制度設計,小區業主大會或業主委員會制度,是社區自治的一種形式,業委會在保障業主權益、制約物業服務企業等方面應發揮重要作用。然而,因為業主委員會沒有一個明確的身份,名義上掌握著小區公用設施的物權,但實質上又沒有直接的管理權,導致原本作為監督物業公司角色的業主委員會,往往對物業公司的某些做法無能為力,甚至于,業主委員會選舉的經費支出,都要仰物業公司的鼻息,監督作用大打折扣。

  業主大會的“深圳模式”好就好在,一方面擬立法賦予業主大會或業主委員會與物業公司同等的市場主體地位,讓業主委員會能夠與物業公司充分博弈,比如,遇到糾紛時,業主委員會可以名正言順地獨立起訴物業公司;另一方面,擬通過業主委員會的法人化,賦予其對小區公用設施的直接經營權,並決定公共收益的處置分配,包括向物業公司支付物業服務費。如此一來,物業公司的去留與運營收入的決定權,就掌握在了業主委員會的手中,既有利于從源頭上減少物業糾紛,也有利于實現業主委員會對物業公司的實質性監督。

  無論多麼完善與利好的制度設計,要實現其“制度福利”關鍵在于落實。相關資料顯示,深圳早在1991年就誕生了全國第一個業委會,然而至去年4月,深圳市住宅區業主大會、業主委員會的成立率僅約為34%,處于全國平均水平。如果不能在更多的住宅區成立業委會,那麼再好的制度設計都會成為“理論模式”,而業主的諸多法定權益仍是水中月鏡中花。這是值得基層有義務指導社區成立業委會的有關部門認真思考的。當然,業委會法人化或將在一定程度上推動業委會成立的積極性。

  此外,業委會法人化只是社區治理的一種積極探索與改革樣本,而並非是解決一切問題的終南捷徑。比如,在賦予業委會更大的權利之後,業主如何監督業委會;如何防止業委會被物業公司收買而相互串通;如何保證業委會規范運作、依法監督與維權等等,這些都是業委會法人化的後續待解問題。要讓業委會成為業主利益的忠實守護者,或許還有很多的工作要做。(燕農)

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【糾錯】 責任編輯: 馬若虎
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