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| 物業結怨業主 如何理清一團亂麻？ |
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| www.XINHUANET.com 2006年01月22日 07:51:10 來源：新華網河南頻道 |
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記者：左戰海、訾紅旗 編輯：穆曉莉
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針鋒相對地辯論，面紅耳赤地爭吵，雙方大打出手，撕破臉皮鬧到法庭，……這是目前大部分住宅小區的業主與物業公司關係的真實寫照。有位業內人士透露，目前河南鄭州市90%以上的住宅小區都存在著或大或小的矛盾。記者在走訪了鄭州的幾個住宅小區後發現，業主和物業公司之間以及業主之間的矛盾確實花樣百出，象難以理清的一團亂麻。 開發商攜旗下物業結怨業主 位于鄭州市航海路上的祥和家園2003年建成交工，入住的110戶業主大都是機關單位的幹部。按說這樣的業主與物業公司應該是很容易相處的，但二者早已分道揚鑣了——物業公司于2005年5月份撤離了該小區。 祥和家園原來的這家物業公司為該小區開發商旗下的五洲置業物業公司。提起開發商，業主們滿腹怨言：該安裝的門窗沒有安裝，地下室面積“縮水”嚴重，樓房地基下沉，而作為公共設施的花壇和綠化帶則搞得一塌糊涂。“小區裏到處是建築垃圾，蓋房時廢棄的磚頭瓦礫隨便堆在門兩邊，乍一看像是個建築工地。”一位姓孫的業主這樣描述小區當時的狀況。 祥和家園的業主陸續入住後，紛紛找開發商反映問題，或者向物業公司提出要求。開發商要麼避而不見，要麼支支吾吾；而物業公司則推說這些是遺留問題，與自己無關。由于問題長期得不到解決，部分業主開始拒絕向物業公司交費。 祥和家園小區應收的管理費本來就不多，一旦有業主拒交，五洲物業公司馬上聲稱入不敷出,白天只安排一個帶孩子的婦女看大門，晚上安排一個退休老人值夜班。從那以後，放在院子裏的東西經常會不翼而飛。業主們頻頻指責物業公司，而物業公司卻認為自己實在出于無奈。 接著，物業和業主間的矛盾逐步升級，更多的業主拒交服務費。“那時我們僅能收到一半的服務費，”原來負責祥和家園的一名姓張的物業管理人員向記者抱怨道，“現在公司窮得連清除垃圾的錢都拿不出來。” “作為一家注冊公司，你們應該有啟動資金吧？”記者問。 “五洲置業是由開發商注冊成立的，從一開始公司賬面上就沒有一分錢。”張先生無意中透露出這樣的信息。 無奈之下，物業公司採取了過激方式徵收物業費。某一天，這位張先生將開車回家的一位欠費最多的于姓業主攔在門外，聲稱要對方把所欠的物業費交清才能放行。而于先生理直氣壯地回答，只要開發商先把遺留的問題解決，他自然不會拖欠服務費。兩人爭執得越來越激烈，竟動起手來，最後在110巡警的介入下雙方才停手。 之後不久，五洲置業和于先生同時向法院提起訴訟，雙方都既是原告也是被告。此案讓負責審理的法官頭疼不已，因為“清官難斷家務事”，最後只好勸兩家和解。看到討要物業費無門，五洲置業物業公司黯然撤離了該小區。 鄭州物業協會的張先生告訴記者，由于開發商遺留問題很多，導致物業與業主結怨的情況比比皆是。有的業主幹脆把物業公司趕走了事。 張先生說，據統計，鄭州絕大多數的物業公司都隸屬于開發商。 獨立的物業公司同樣與業主難相處 那麼，與開發商沒有瓜葛的物業公司是不是就能與業主和睦相處呢？記者在走訪中發現，事情並不像人們想得那麼簡單。 興華小區位于興華北街，住有1000多戶人家。雖然管理這個小區的興華物業公司是家獨立的物業公司,物業服務也可謂專業、精心，但仍未能滿足所有業主的要求，從而發生了很多不愉快的事。 物業公司劃定了存放自行車的位置，並派專人負責看管，且不收取看車費。而有些業主為了減少麻煩，把自行車停在自己樓下，而自行車丟失了卻向物業公司索賠，不賠就不交物業費。 為了業主的物品安全，物業公司在廣泛徵求業主意見後，決定對出入的自行車實行憑 而對于小區收取的汽車停放費，大多數業主認為是在自己家門口停車而拒交。“停車費是一大塊收入，但個別業主鬧得我們只能忍痛取消，雖然這項收費是合理、合法的。”婁經理說。 在興華小區採訪時，絕大多數業主向記者反映這是一家難得的好物業公司。 面對欠費的業主，婁經理顯得無能為力：“給他們做工作，說好話，可他們仍我行我素，隨便哪個方面都能找到一大堆理由。武力討要必將引起不快，而如果起訴他們，我們在時間上、精力上和經濟上都耗不起，只能希望他們早日良心發現，主動向我們交費。” 由于服務費難收，為此物業公司與業主發生言語衝突甚至流血事件也就在所難免了。例如，鄭州中方園小區的圓方物業管理公司是經過招標聘請的，從其2004年1月進駐起至今不到兩年時間，便已與業主數次對簿公堂。業主對物業公司的笑臉相迎變成了拳腳相加，而2005年11月8日更發生了一場流血衝突。 業主“自治”難以走遠 既然業主與物業難以和平相處，那麼，業主們“自管自”是不是就能避免矛盾呢？ 去年5月，當五洲物業公司突然從祥和家園小區撤離後，小區內立刻垃圾成堆，污水橫流，熏得家家日夜緊閉門窗，還曾發生過一夜間有3家被盜的事情。 業主們強忍著生活了三個月，到8月份，終于有人堅持不住了。一個叫何成的業主徵求了大部分人的意見後，請來了保安和清潔工人；大夥又推舉出張桂珍、蘇必慧向住戶們收取衛生費和保安費。張、蘇都是60多歲的老人，為了收費，上下班的時候都得忍著酷暑坐在門口，晚上還要樓上、樓下跑來跑 過夠了提心吊膽的日子，忍夠了垃圾的臭味，祥和小區的業主們非常支持這種“自治”方式。第一個月，住戶全部交齊了費用。沒幾天，小區變得整潔而安全，和以往物業公司的收費比起來，“自治”的服務費要低廉得多。 但這樣安穩的日子還沒有過上兩個月，有人便以收費沒有經過國家批準為由開始拒交，有人以收費屬于私人行為而質疑，還有的業主開著高檔轎車卻說家裏沒錢。雖然兩位老人把每個月的收支明細賬都及時張貼在門口，但還是有人無端造謠、到處告狀。到了10月份，她們感覺傷透了心，只得就此罷手。 物業協會張先生介紹說，走“自治”之路的大有人在，但往往都無疾而終。他說，“按照目前的物業管理條例，業主‘自治’是沒有法律根據的，只是權宜之計。小區成立業主委員會，代表大多數業主的利益聘請物業公司才是最終的解決辦法。” 住宅小區期待完善的管理細則 中國人民大學制度分析與公共政策研究中心“社區治理”課題組，曾對北京、深圳等地發生激烈物業糾紛的58個小區進行了一項為期兩年半的調研，調研結果也顯示，業主與物業管理公司之間的糾紛為數最多，其次是業主與開發商之間的糾紛，而業主之間的糾紛也在逐漸增多，佔全部個案的12％。 業主和物業公司的糾紛，除了業主對物業公司服務標準的不滿方面，許多還與共有財產權的爭議有關，而這都突出地表現在物業公司的收費項目和收費標準中。 那麼，究竟能不能找到妥善的住宅小區物業服務與收費管理辦法，調和業主和物業公司間的矛盾? “無論是聘請物業公司管理，還是小區業主‘自治’，只要牽扯到服務費，就一定會發生矛盾。既有業主的問題，也有物業公司亂收費的問題。可以這麼說，凡是有收費的地方，就一定會產生矛盾！”鄭州物業協會的張先生道出了矛盾的實質，“都是經濟利益惹的禍。” “要想避免矛盾，必須修改現行的《鄭州市物業服務管理實施辦法》 鄭州大學教授賈玉民在接受記者採訪時也認為，與現實中出現的各種復雜情況相比，現行的《辦法》無疑有些粗糙。 一是收費標準不夠詳細。按照當前實施的《河南省物業管理條例》和《鄭州市物業服務管理實施辦法》，物業收費的標準綜合考慮了物業管理的面積、綠化率和配套設施等因素。但是，小區業主普遍認為自己的物業收費標準過高。因此，對收費標準的規定應更加詳細，讓物業公司收費時有理有據，業主交費時心裏明明白白。 二是對服務標準的規定不細致。小區裏的物品丟失，責任究竟應該由誰負責？現行物業管理條例對此卻是一個空白。對于服務質量和標準，沒有詳細的、具體的標準，業主心目中理想的服務標準與物業實際提供服務質量上的差距，是導致矛盾的另一個方面。 三是存在物業收費問題上的“軟肋”。同一個小區的部分業主欠費，往往影響到正常交費的業主，到最後導致整個小區的混亂。因此，要妥善解決欠費問題，需要找到更快捷、更省力的方式和具體辦法，使雙方減少為收費問題所付出的代價，並有助于“大事化小，小事化了”。此外，政府和行業可建立一個仲裁機構，使業主和物業公司雙方可以經過申請仲裁解決問題，並且仲裁結果應具有法律效力，一方可以申請強制執行。 賈教授同時認為，物業公司和業主平時也應該多進行溝通，在可能的情況下各自作出一定的讓步。（完）
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證出入。可剛過幾天，就有人說：每天進進出出，來回交證、領證太麻煩了。于是，有人對保安遞到眼前的憑證視而不見，有人沒有持證卻要強行出門，使憑證出入成了一紙空文。興華物業的婁經理在接受記者採訪時很無奈地說：“業主不配合，自行車丟失能全怪我們嗎？”
去，累得汗流浹背，筋疲力盡，令大家感動不已。無論是何成，還是張、蘇兩位老人，他們都完全是在義務為大夥服務。有的業主看不下去了，紛紛提議：“咱們坐在空調下吃著西瓜乘涼，兩位老人卻忍著高溫和炎熱為大夥操心受累，她們應該得到報酬。”但兩位善良的老人卻謝絕了。
，使之更細致化、具體化。”張先生這樣表示。
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