短短的幾天時間裏，二手房交易市場呈現出“冰火兩重天”的景象——從二手房強制徵收個稅消息傳出到8月1日正式開始執行，二手房交易瘋狂、火爆；8月1日後，二手房市場冷清、平靜。
與這個反差相對應，二手房個稅具體稅率也留下了巨大的避稅空間——按“1%至3%”稅率的核定徵收，和按“20%”稅率的法定徵收。
二手房個稅開徵，究竟是矯枉必須過正的一劑“猛藥”？還是虛晃一下、然後在各方壓力下大步後撤的“溫柔一刀”？
市場交易“冰火”兩重天
8月1日前，各地眾多二手房投資者和地方政府相關部門，上演了“全民皆兵”的熱鬧景象。
一家老小全部上陣，攝氏30多度的高溫或滂沱大雨也驅散不了賣房人過戶的熱情。為了趕上免稅的“末班車”，往日裏不露蹤影的投資者倣佛一夜間“冒”了出來，從四面八方涌向房地產交易中心。這是8月1日前在京滬等熱點城市出現的火爆場面。而各地政府相關部門也鉚足了勁兒加班加點，以使更多人能趕在8月1日前完成交易。
8月1日開始，再看各地地稅局和中介公司等場所，已是“門前冷落鞍馬稀”，與前幾天相比冷清了很多。記者從鏈家地產、中大恒基、我愛我家等房產中介獲悉，這兩天的過戶量都出現了大幅度的下滑。其中，鏈家1日的過戶量比7月份的平均量下降了四成。
鏈家地產的一位負責人對記者說：“我們前幾天過戶的人都撤回來了。”在朝陽區地稅局過戶大廳，前幾天排隊過戶的壯觀場面已經不再，整個大廳只有零零散散的人在辦理其他手續。
鏈家地產市場總監金育松說，為了減少交易成本，增加房產出售收益，8月1日前出現二手房交易集中過戶的情況是情理之中的事。
21世紀不動產北京區域副總經理寇海龍認為，按銷售收入的20%交納個稅，這筆費用顯然不小。本著這樣一種維護自身經濟利益、試圖逃避交稅的心理，市場上出現了客戶集中辦理過戶、產權過戶大廳人滿為患的現象。
“核定徵收”與“法定徵收”：巨大的避稅空間
就在8月1日個稅開徵的首日，北京市地稅在其下發的通知中稱，如果不能提供房屋原值的，將暫按納稅人住房轉讓全額的1%核定應納個人所得稅額；能提供完整資料的，按轉讓收益的20%計算。同樣，上海地稅出具的實施細則，也提到了普通商品房按照住房轉讓全額的1%核定應納個人所得稅，非普通商品房按全額的2%代收。杭州等房地產“熱點”地區，也都不約而同選擇了“1%”這個下限。
對此，一位業內人士表示，“核定徵收”的本意是不給逃稅者可乘之機，但在具體操作中，由于“法定徵收”和“核定徵收”兩者應稅收入與稅率存在巨大差別，而像北京、上海等這些熱點城市並沒有按“核定徵收”的最高點3%來執行，而是按最低點1%來操作，無疑為“合理避稅”留下巨大空間。
這位人士說，以一套買入價為60萬、無貸款也未裝修、現在轉讓價為140萬元的房屋為例，如出示購房發票，則賣家須繳納個人所得稅約為156394元；而如果不出示購房發票，稅務機關最多只能對其核定徵收28000元，如果面積、價格符合普通住房的標準，則只需繳納14000元。與法定徵收相比，賣家要少納稅128394到142394萬多元。
我愛我家副總裁胡景暉說，從“差額的20%”到“全額的1%”的明顯轉變是由于實際徵繳過程中個稅徵收操作的困難所導致的。他說，徵收個稅取證難、出售價核準計算復雜和合理費用認定環節繁多等三點導致了目前個稅徵收在操作上困難較多。
胡景暉認為，如果能順利解決以上幾個問題，日後普遍徵收“差額20%”的個稅方式較為容易實現；而如果短期內無法解決，則在相當長的時間內都會執行“全額1%”的計稅方式。
