中國城市居民住房消費已經達到中高收入國家水平，但其中卻至少有70%的居民沒有購買新房
的能力。日前，不同來源的兩份報告揭示了中國房地產市場面臨的問題。有關專家分析認為，這意味著在中國，住宅將有可能徹底變成一種投資商品。
高房價重壓之下 居民購房能力萎縮
申銀萬國證券研究所提供的一份研究報告表明，從1998年至2005年的7年間，中國城市居民居住面積平均增長1.17平方米/年/人，增長速度驚人。截至2005年末人均住房建築面積已經超過26平方米。
“比照聯合國人居中心、世界銀行的相關研究報告，從居住面積這個指標看，如果按照官方匯率計算國民收入或者GDP，中國城市居民的住房消費已經達到中高收入國家的水平，顯然已經脫離了經濟發展水平，屬于住房的超前消費。”申銀萬國證券研究所高級分析師陳昱新表示。
然而，從衡量城市居民負擔水平的房價收入比看，我國各大城市已經出現城市居民難以承擔房價壓力，自住購房動力不足的問題。
“2006年1季度，上海、北京、南京等12個城市的房價收入比均已處于偏高范圍”，陳昱新說。而北京師范大學金融研究中心發布的《中國房地產金融安全評估報告》則稱，我國東部地區商品房均價已達到4000元左右。根據我國2005年城市戶均收入在1.5萬元至1.7萬元計算，如果購買一套70平方米的新房，可能房價收入比在13倍，4000元左右的商品房價格意味著在城市居民當中，至少70%沒有購買新商品房的能力。
業內專家分析說，住房消費超前與房價收入比之間出現的鮮明對比表明，城市居民已經為購買住房而超支，但不斷飛漲的房價顯然已經超過了其中大多數人的承受范圍。這意味著，中國的房地產市場將出現重大變化：投資需求將取代自住需求成為房價走向關鍵因素。開發商們將有可能遠離老百姓的住房要求，“專為少數人蓋房子”。
“追漲”風氣彌漫 住宅投資熱浪逼人
在房價逆風飛揚的廣州、深圳等地，很多人都把樓市看成可以短期投資的對象，“買漲不買跌”，投資的熱浪逼人。春節過後，深圳有近10多個新樓盤推售，都無一例外地脫銷，而且房價也大多創下區域新高。“追漲”的風氣已經彌漫到整個樓市之中，在深圳的福田、龍崗乃至羅湖，遍搜地鋪找盤的置業者絡繹不絕。他們的蜂擁入市，反過來又推漲了房價。
記者曾打電話到深圳關外新開盤的兩個樓盤詢問，結果發現不到一周時間，房子都近乎售罄。“五一”黃金周將至，廣州一些開發商已經在暗地裏囤積房源，“搶樓”的味道濃厚。此外，一些境外的遊資在人民幣升值的預期之下，也大量涌入樓市。
一些城市的相關數據表明，住宅的投資需求在中國房價走向中佔的比重已經越來越大。2004年底，北京市統計局聯合北京市建委在該市15個小區中隨機抽取100幢居民住宅樓、對530戶購房者進行了問卷調查。調查發現，目前北京的商品住宅投資性購房比例為17%。在全部投資性購房中近三成短期轉手，逾兩成投入租賃市場，近五成空置等待升值。
2005年初，某全國性大型房地產開發商對其開發的武漢某大型郊區樓盤住戶進行詳細的訪談式調查，結果顯示該樓盤中83%的房屋用于自住用途，17%用于包括出租在內的投資用途(其中8%屬于只追求買賣價差的投資)。
2006年初，有關方面透露的深圳市2005年新房購房者的全樣本分析結果顯示：同一購買者購兩套及以上房子的總套數為15904套，佔新房銷售總套數的16.07%。
誰來平衡已經傾斜的天平
住房原本具有生活必需品和投資產品的雙重屬性，現在來看，樓市的天平已經開始偏向投資的一邊了。
“房市火爆令潛在的自住購房能力得到提前釋放，1998年至2005年，中國房屋銷售面積年均增長25%。這意味著在未來很長一段時間內，自住需求很難繼續高漲。”陳昱新說。
深圳市房地產研究中心副主任王鋒說，要實現“居者有其屋”的理想，除了依靠市場化手段建設商品房出售外，政府還應該建立良好的福利住房保障制度。不能期望每個人都有錢去購房，政府要為那些買不起房的人建設福利住房。現在的住房制度改革單單強調以市場之手解決住房資源有效分配問題，但在建設福利住房方面卻少有作為，推出的經濟適用房可以買賣，結果就是老百姓還都得去買房，房價自然就被推得高而又高。
因此，要改變國內房地產格局，住房制度改革必須兩條腿走路。王鋒說，一是繼續培育健康的房地產市場，使其提供品質可靠、價格合理的商品房；二是讓政府承擔其應有的義務，建設一大批福利住房，提供給老百姓租賃。在這一點上，香港的經驗值得借鑒。香港政府1998年推行“居者有其屋”的住房計劃，建設了一批“公屋”，香港房價後來下跌近50%。
值得期待的是，目前國家有關方面已經注意到住房制度的這一偏頗了。3月29日，建設部通報城鎮廉租住房制度建設和實施情況，這將對各地廉租住房建設有一個前所未有的推動，有望提高各地實施廉租住房制度的速度，提升公眾對廉租住房制度的認知程度。這，讓人看到了住房回歸其原始意義的希望。 （記者蔡國兆、彭勇報道）
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我國居民最低住房保障，得到政策關注新華社濟南4月15日電(記者呂福明)建設部政策研究中心主任陳淮認為，一個和最低生活保障相適應的最低住房保障體係，將成為今年我國房地產業宏觀政策的關注重點。
陳淮是在山東省首屆住宅產業博覽會上說這番話的。他說，當前我國住宅保障體係仍未建立，住房保障在今年的房地產政策中顯得特別突出。2006年，在房地產業宏觀政策方面，國家仍要貫徹2005年以來的調整結構和穩定房價政策，但有一個明顯變化是更關注少數人的住房保障問題。如國家提出的經濟適用房是給中等偏下收入水平的城市居民的，困難和特困群體則要靠廉租房建設來解決。
但業內人士強調，通常所說的“居者有其屋”“人人享有住房”，並非“人人擁有住房”。目前，我國城鎮居民房屋私有率高達80%，遠遠高于發達國家50%-70%的私有率。
北京今年經濟適用房供應，比去年增35%新華社北京4月15日電(記者孫曉勝)記者從北京市建設委員會獲悉，今年北京經濟適用房預計供應規模約為240萬平方米，比去年增加40萬平方米以上，同比增長35%左右。
按照今年的土地供應計劃，北京市經濟適用住房用地計劃供應300公頃，其中，市、區政府集中建設的經濟適用住房項目用地約100公頃；中央單位(部隊)經濟適用房用地約80公頃；其他經濟適用房和比照經濟適用房用地管理的項目用地約100余公頃。
據介紹，今年北京市經濟適用房要確保竣工200萬平方米，國土資源部門將優先支持有軌道交通的新城建設經濟適用住房的建設用地供應，並鼓勵住宅商品房用地捆綁適量經濟適用住房用地進行開發的建設用地供應。
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