這種同盟在與地方談判中，基本上可以享受到土地、稅收、租金等各方面的優惠待遇，能得到最好或較好的地段，甚至簽訂有利于商業地產商的“霸王條款”。

    被轉嫁的租金

    6月初，繼沃爾瑪之後，家樂福也確定與大連萬達在全國范圍內全面合作。同時，家樂福發展部人士透露，家樂福也在與新加坡的嘉德置地接洽，未來有可能結盟在內地開店。

    去年12月23日，嘉德商用產業有限公司與深國投簽署了合作框架協議，通過投資9.84億元取得了6家以沃爾瑪為主力店的商場51%的股份。嘉德在中國的商場數將擴張到21家，總資產約65億元。這21家以沃爾瑪為主力店的商場，大多數會在2006年底前開業。

    作為沃爾瑪、家樂福的戰略合作方，萬達的“訂單地產模式”曾幫助它在多個城市選址，其“盟友”沃爾瑪可以優先進入主力店，租金優惠，甚至有一定年限的免租。

    山東一位商業人士告訴記者，在濟南繁華地段的萬達商業廣場，開發商把二三層租給沃爾瑪，實際上是免收了3∼5年租金，而把樓下一層和商場外步行街的商鋪分割高價出租、出售。經營商戶從一開始就要支付非常高的租金。

    山東郭先生有兩個朋友在離濟南萬達廣場200米遠的地方，開了兩間500平方米的名牌服裝形象店，由于租金過高，從開業至今，從未掙到錢，利潤一直靠下面代理商支撐。

    如果不是以同盟形式，引入沃爾瑪或家樂福會十分復雜，要經過很長的對接和教育期。

    一些區域性的地產商與沃爾瑪的合作條件就更為優惠，如山西太原的和信摩爾為了引入沃爾瑪，甚至給出了10年免租、40年租期，以及0.5元/平方米/天的條件，當地政府更是返還其3年的營業稅。

    一位商業人士告訴記者，不僅商業地產商給沃爾瑪的租金很低，甚至免租數年，就連臺資二線品牌“大潤發”也比本土品牌低50%左右的租金。這實際上是一種利益的結合，商業地產商引入世界知名品牌，將未來能夠帶來高附加值的心理預期灌輸給當地商戶，起到節省廣告費的效果。最終，把引入某“主力店”讓出的租金，轉嫁到小商戶的頭上。

    政績牽引的“結盟”

    而地方政府普遍的招商引資心理，提供了這種強強聯合存在的沃土。一旦有世界500強能夠進駐，無論是直接減免土地出讓金以及配套費用、相關基金，還是在容積率、建築密度上都大開綠燈，甚至在已經充分競爭的核心地段，再安插一個同業態的“航空母艦”。

    中國商業地產聯盟秘書長王永平告訴記者，目前，國內商業地產出現了兩種非正常盈利模式：給主力店非正常的免租期引其進駐，然後以主力店為誘餌，高價銷售周邊店鋪，讓中小商戶成為替外資零售企業買單的對象；另一種是從地價獲利，利用地方政府要引進外資商業企業的迫切心情以及與外資商業企業的合資關係，變相從政府低價拿地，實現高額利潤。

    近日，中國商業地產聯盟剛剛為一家會員單位開了中介證明，因為該企業參加成都的土地競標時，地方政府鎖定土地招投標項目的門檻就是：必須與至少兩家世界500強商業企業有合約。

    “這意味著，如果不具備上述條件，即使出再高的價格，也拿不到地。”王永平表示。引入更多零售企業進駐未必是壞事，但是必須首先了解在吸引這些外資商業的時候是否科學評估，過程是否透明，有無破壞拍賣的規則。

    王永平認為，這種外資零售企業和商業地產商的特殊結盟，背後有地方政府招商政策的支持，而這三方捆綁在一起，對當地商業具有很大的殺傷力。

    外資零售企業的擴張步伐一日緊似一日。去年新開14家門店的家樂福，今年將再開20家。沃爾瑪的觸角將深入省會以下的二三級城市。在山西，進入太原之後，沃爾瑪及其合作夥伴深國投已確定將進入大同、陽泉、運城、長治等地。在四川，沃爾瑪將進入綿陽、宜賓、樂山、德陽等。業內人士透露，沃爾瑪未來5年在中國開300家店，家樂福3年開80家賣場並不是大話，而支持這些巨頭擴張的一個要素，就是地方政府的“超國民待遇”。

    商業地產中的潛規則

    “超國民待遇”的直接受害者是當地的零售企業，由于在租金成本方面的巨大差異，直接導致了本土企業在正面迎擊中更為弱勢。去年，與太原沃爾瑪緊鄰500米的田森超市在其進駐不久倒閉。現在，另一個同商圈的本土大型超市也在四處尋找下家。山東、湖南等地，越來越多的當地中小零售企業悄悄成為收購的對象。

    另一方面，小商戶的日子也不好過。山西和信摩爾的開發商在給沃爾瑪0.5元/平方米/天的價格後，給其他小商戶的租金卻最高炒到5元/平方米/天。大商業賣到2.4萬元/平方米，按照當地的消費能力，20年才能夠收回。據當地商業人士透露，由于無法達到滿意的投資回報，如今和信摩爾只好將收取租金的模式，改為與商戶聯營抽取提成。商業人士王蓁認為，和信摩爾的經營中暴露的問題是，開發商在定價的策略上沒有進行比較深入分析，並且任由價格的上漲要實現如此之高的租金，提前透支了升值空間。

    商業評論人士王孟龍提醒，商業地產的非理性繁華是正在進行一個危險的賭博。地方政府和房地產開發商的初衷是希望引進外資進行概念炒作，期望地產升值，而“羊毛出在羊身上”，商業地產必將由購買商鋪的買單者來承受所有的成本，並且他們都通過銀行按揭購買，一旦這個遊戲玩不下去，最後倒霉的首先是眾多的散戶，而這些散戶也會將危險傳遞到銀行。由此帶來一連串兒的負面連鎖反應將遠遠大于最初的帶動商業繁榮的預期。(中國經營報/厲林 柴瑩輝)