經濟學中有三種類型不同的量：存量、流量與增量。

    在目前中國的房地產市場中，無論是作為源頭的土地市場、還是交投活躍的新房、二手房市場，客觀的存量存在和惡意的存量積壓成為樓市發展過程中不可回避的巨大問題。尤其是今年以來，存量房地產市場發展迅速，儼然有超越增量市場的態勢。這股力量不容小視，處理得當可促使樓市穩健前行；置之不理，則可能發展成巨大的隱患。

    存量土地撬動難 清理閒置竟成一紙空文?

    房地產存量市場的第一環便是土地。撬動存量土地，在守住18億畝耕地紅線的前提下確保房地產市場的土地供給，已經成為房地產業調控者和參與者的共識。關鍵的問題是，誰來撬動？誰能撬動？

    近日，監察部等五部委聯合發出《關于開展國有土地使用權出讓情況專項清理工作的通知》，決定集中半年時間，在全國開展國有土地使用權出讓情況專項清理工作。換而言之，就是要對開發商囤地行為進行督察。

    這是宏觀調控以來，國家對閒置土地清理的又一次重申。早在1999年4月26日，國土資源部通過的《閒置土地處置辦法》規定，連續2年未使用的閒置土地，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權。

    然而一直以來，2年閒置大限成為房地產調控中執行最難的政策之一。“尤其是一些中小城市，開發商與當地政府關係相當密切，閒置土地清理根本無法執行，要求緊了大不了打幾個樁，用不了多少錢，但表示已經開工了，土地沒有閒置。”徐州一位從事房地產代理業的老總告訴記者。

    用經濟學者郞鹹平的話來解釋，腐敗已經成為制約樓市調控和發展的最大毒瘤，官商勾結的體現之一就是地方政府對閒置開發項目的縱容。

    針對這種“上有政策、下有對策”的做法，2006年4月25日，國土資源部發布《國有土地使用權出讓合同補充協議示范文本(試行) 》，為保證用地者及時開發利用土地，防止囤積土地，明確受讓人除按照《出讓合同》約定日期動工建設外，還要明確同意在某年某月某日前完成項目施工建設，並申請竣工驗收，而受讓人未能按合同約定日期完成項目建設並申請竣工驗收的，要承擔違約責任，支付違約金。國土部有關負責人強調，這一規定主要是為解決一些項目長期建設而不竣工的問題，防止開發商長期大量囤積土地。

    無疑，上述政策限制了囤地的做法，但還無法防止開發商在建成後捂盤。“現在出讓的土地面積都不小，根據實際開工進度也要幾年完成，開發商從竣工到辦理預售證還有一段自主的時間，這些都造成今天眾多樓盤建成不售。”上海一位開發商告訴記者。

    專家介紹，目前一些難以實現市場供應的土地如果沒有政府公關的因素，那就是存在比較現實的開發困難，主要體現在動拆遷。比如今年上海完成的動拆遷指標尚不及年初的60%；更新的區域規劃造成許多地塊的開發成本大幅提高；持有存量土地且願意出讓的公司大都債權債務不清，很少有企業敢于接盤。

    而專家表示，受新增建設用地指標的嚴格控制，整理存量土地已經迫在眉睫，這也將成為解決日益激化的樓市供需矛盾的重要突破口。據了解，目前上海關于存量土地的整理工作已經在進行之中。

    分析人士認為，在調控形勢下，存量土地能否“逼”出還是未知數，而存量土地處理得是否到位，將成為影響商品房供給和房價走勢的決定性因素。

京城樓市熱點區域供應量調查

    樓市迎來傳統供應量和交易的旺季“金九銀十”，開發商加強了開盤力度，而想買房子的人也開始行動起來。那麼現在京城哪些區域的房子新增供應量最大，同時又能給廣大購房者提供一個較為廣泛的選房余地呢？記者為此進行了調查。結果顯示，朝陽區供應的龍頭地位不可撼動，而海淀、豐臺等區也開始相繼放量，住宅郊區化趨勢日益明顯。

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