●市場拐點並不等于價格下跌
●關注價格增速拐點更有意義
●政府應扶持推進住宅產業化
●促進房地產業提升整體素質
時下人們對房價十分關注，也很
關注房地產業的拐點是否出現，有些人一說房地產市場出現拐點，就簡單籠統地認為是價格下跌。那麼到底什麼是拐點？是否出現了拐點？如何走出拐點的陰影？
經濟學裏講的拐點一般是指經濟景氣周期性波動中，在波峰與波谷時的景氣指數的最高點和最低點，而不是現實生活中未被加工整理過的每一筆交易的成交價格原始記錄的波動的轉折點。拐點一般的解釋是轉折點之意，在通常情況下，某一種經濟指標的起伏轉折的拐點是無規則的，所以談拐點一般指經濟活動的總體水平才有意義，如景氣水平的起伏，它是包含著一種趨勢性的、規律性的、必然性的過程，對它的關注可以起到預測的作用。價格從來都是在上下起伏的，每時每刻都有拐點，關注價格拐點不如關注價格趨勢，或更確切地講是價格增長速度的拐點。
景氣指數是經過理論抽象概括和加工的一個綜合指標。它與周期性波動的有關研究聯係在一起，它的起伏波動與現實中的價格波動不是一回事。相反，在房地產業周期波動中，景氣出現的拐點和價格增長速度出現的拐點的方向有時是相反的。
本輪房地產景氣的周期波動歷時10年（1998—2008年），2005年達到景氣最高峰值，之後周期進入下降階段。與此輪景氣周期相伴隨的價格是呈現相反的傾向，即（2000—2004年）景氣上升到達最高峰的幾年中，價格增長速度是最平穩的幾年。價格增長速度出現劇烈振動的時期，恰恰是在房地產業不景氣的幾個年份，比如價格增長幅度大跌（1997—1999年）和大起（2005—2007年），構成了這10年“大跌—平穩—大起”的一個U字形的波動。
為什麼越不景氣，價格越上漲呢？其它制造業由于生產要素的供應是相對充分的，當市場空間縮小時，企業可以尋求替代性要素，降低成本，以低價策略佔領市場，然而房地產業的主要生產要素是無法替代的，具有壟斷性的。所以短期內房地產企業不僅不會以降價佔領市場，相反會縮小供應，造成供銷量縮減速，同時提升價格以保持企業利潤水平。供應量縮減，價格上升了，總收入總利潤水平不但不降，反而上升，這對于房地產企業和整個房地產行業來說，可謂一舉兩得，何樂而不為呢？價格上升，供應量減少反過來又會使消費者及投資者誤認為，是由于需求過剩導致的結果，在買漲不買跌的心理支配下，一些手中有余錢的人反而急于購房，一種虛假的繁榮便出現了。這時的市場實際上成了有錢人的獨角戲，很多中產者、中低收入者只好退出市場觀望。
如何讓房價回歸，使房地產業重新回歸景氣狀態，才是我們必須思考的問題。所以現在的注意點應從價格拐點是否出現，轉到如何使房地產業回歸景氣周期的問題。從對向下的價格拐點的關注轉而進入對向上的景氣拐點的關注上來。
一直以來房地產業有“住宅產業化”的提法，經過了十幾年的發展，使“住宅產業化”的運作停留在理論上。現在該到了再提“住宅產業化”的時候了，只有這樣，房地產業才能走出低谷，重新找回以往的景氣時光。可以計算一下，如果實現了預制組裝住宅，像生產線上組裝生產汽車那樣的話，那麼將縮短多少施工工期？盤活多少積壓資金？減少多少環境破壞？降低多少運輸成本？減少多少二次裝修的浪費？減少多少拆遷的成本？另外，當開發商能夠為特定的人群設計制造30平方米的迷你型別墅，而不是粗制濫造一個大而無當的居室空間，老百姓支付的總價不就可能降低了嗎？
當然，“住宅產業化”是一個長期的過程，要靠政府的支持和扶持。可喜的是，已經有企業開始嘗試了，萬科就宣布今年他們生產的住宅套均面積只有83平方米，而且是集成式組裝住宅。
當人們還在爭論拐點是否出現了的時候，我們何不換個角度來思考一下如何使房地產業來一次減肥、提升素質的問題？（鄭華 中國人民大學公共管理學院副教授）
