國家對信貸投放方向進行嚴厲管制的政策實施數月以來，越來越多的房地產企業開始感覺到資金鏈繃得非常緊張。就如安邦曾經分析指出的一樣，房地產企業正在寒冬中艱難度日，熬過去了就可以重臨夏天的火熱，熬不過去，就是凍死的結局。
從現在的形勢來看，很多房地產企業已經岌岌可危。早前打算用浩大聲勢上市的恒大地產，如今在上市停擺之後，就面臨了空前的風險。
日前，SOHO中國總裁潘石屹也對市場警告了類似的風險。據業內人士介紹，今年排隊境外上市的內地房企有40多家，準備募集200億美元。潘石屹指出，“赴港房企的IPO推遲是一個標志性事件，國際資本與中國房地產融資的對接通道正在縮窄，而在國內物價上漲的壓力下，政府會繼續實行從緊貨幣政策，近日人民銀行又一次提高銀行存款準備金率就是最明顯的信號。所以房地產行業承受的資金壓力確實不小。”潘石屹還指出，“目前國際資本市場的狀況非常不堪，兩個月前，美國商界人士都非常悲觀，但政府人士從布什到鮑爾森都在不斷給大家樹立信心。但這兩個月中，貝爾斯登等事件令國際資本市場信心不足。而中國經濟日益緊密地與國際經濟相聯係，也令這一形勢對中國市場的影響進一步加大。”潘石屹總結認為，“總體來說，2008年，中國房地產公司所面臨的金融環境是非常非常困難的。未來100天將是很多房地產公司發生劇變的100天。”
潘石屹上述言論並非虛言，國內信貸嚴控投放方向，上市籌資又遭遇瓶頸，外國資金也碰到信用緊縮環境，各種融資渠道都嚴重受限，使得原先一些擁有大量土地儲備的企業面臨空前的風險。恒大地產未來如果找不到更多的融資，就可能像上次緊縮環境下的順馳地產一樣，從市場上消失，而且恒大地產屆時恐怕還未必能夠找到足夠大的買家來接盤。
如今，分析師還注意到，現在的情況已經不僅僅是潘石屹所言的非上市房地產公司面臨問題了，而是上市地產公司也同樣面臨現金流“斷炊”的危險。英聯國際不動產首席經濟學家郭建波表示，近一年來，有上市潛力的房地產企業紛紛登陸資本市場，碧桂園、合景泰富、遠洋地產、SOHO中國、中國奧園等成功登陸香港交易所，萬科、保利、富力等企業，實現了股票增發。但是隨著資本市場漸入熊市，再融資渠道收緊，上市公司在資本市場獲得資金的能力減弱。萬科、招商、金地、保利，四大上市開發商，反映資金狀況的各項指標均不容樂觀。2007年四公司的每股經營性現金流均為負值，且均為各公司5年來的最低值。萬科的每股經營性現金流為-1.52，招商地產(42.28,0.03,0.07%,吧)為-4.74，金地集團(17.00,0.22,1.31%,吧)為-7.52，保利為-7.65。
事實上，如果我們仔細挖掘這些上市地產公司的實際情況，我們甚至完全可以認為，這些上市公司所謂的賬面利潤，其中大部分可說是藏在了它們巨大的土地儲備之中。而這些土地儲備到目前為止，尚無法變現，並且還需要巨額的資金投入。最不利的消息是，號稱地產龍頭的萬科公司在資金問題上，可能也沒有看上去那麼樂觀。在萬科首發降價之後，有人懷疑萬科資金鏈開始出現問題，不過王石出來辟謠說萬科還有170億元現金。但分析師掌握的情況卻是，萬科在部分區域的土地價款支付開始出現困難，地方分公司甚至向總部緊急求援。更令萬科難受的是，銀行給萬科的貸款絕大部分是必須專款專用、限制使用用途的，建設貸款是不能用于支付土地價款的，這使得萬科資金鏈面臨的負擔，與財務報表上公開的負擔相比，顯得更為嚴重。由于資金緊張，萬科甚至開始要求一些上遊材料和設備供應商放寬對萬科的付款條件限制。
如果說房地產企業連萬科這樣的優質龍頭都已經開始無法承受這樣的壓力，而針對房地產有關的信貸和其他緊縮措施還不放松的話，那麼一場席卷房地產業的危機恐怕不會太久遠。而大量以不動產作為抵押的銀行貸款，也將面臨空前的風險。 (張巍柏/文 作者為安邦咨詢公司分析師)
