“欠費交滯納金”條款引發爭議：市建委稱是為了提醒業主 有律師認為這是霸王條款
■因業主未交物業費，某小區保安擋住電梯門口，禁止欠費業主上電梯。
市建委與市工商局共同起草的《北京市前期物業服務合同》與《北京市物業服務合同》示范
文本經過徵求意見、公開論證等諸多環節，前後歷時一年多時間，昨天終于正式出臺，並將于今年5月1日起施行。
此前，由于物業服務合同簽訂不規范，合同內容不全面、不細化，權利義務設定不公平，標準約定不明確，違約責任不清楚等問題，引發許多物業服務糾紛。合同中對開發商、物業公司和業主所應承擔的相關責任和義務都進行了明確規定。
如物業費收取問題，合同規定業主逾期未交納物業服務費的，應當按照逾期每日萬分之五（或其他約定）的標準承擔相應的滯納金。記者計算了一下，100平方米的房子，每月2元/平方米的物業費，逾期1個月不交，滯納金約是3元。
據了解，《北京市前期物業服務合同》示范文本將作為《商品房買賣合同》的附件，要求開發建設單位在銷售之前選聘物業服務企業時簽訂，在辦理房屋預售手續的同時上報市建委市場交易管理係統予以公示，由買房人在購房時予以確認，避免和減少業主入住後發生爭議和糾紛。
《北京市物業服務合同》示范文本供業主大會或業主選聘物業服務企業時使用，通過明確物業服務范圍、完善業主與物業服務企業的權利義務等措施，進一步理順雙方關係。
兩個合同文本今起可從市工商局網站上下載。（藺麗爽）
出臺內幕
■市建委：
此條款是為了提醒欠費業主
市建委物業處主任趙成解釋說，出臺欠費業主“按照逾期每日萬分之五（或重新約定比例）的標準承擔相應的滯納金”，主要是為了提醒欠費業主和物業公司，避免以後為此發生糾紛。
據趙成介紹，欠費問題是目前物業管理中常見的問題之一。過去的物業合同中其實是把滯納金的問題籠統地歸納到“違約責任”的條款中，沒有明確把欠費業主應該承擔滯納金這一問題單獨提出。而這導致很多欠費業主補交物業費的時候，不願意承擔滯納金，這對其他按時交費的業主是不公平的；還出現有的物業公司要求欠費業主承擔很高的滯納金，而引起糾紛。“也正是如此，這次的示范合同，把這條明確單獨提出，提醒物業公司和業主雙方，注意這個條款，事先對此做好相關約定。”
■物業協會：
業主欠費現象比較普遍
業主欠交物業費是常見的問題。記者從有關部門了解到尚且沒有有關此問題的最新統計數據。但一份資料顯示，截止到2007年3月，北京共有取得資質的物業管理企業2600多家，管理的項目3000多個，小區物業費欠交率平均在20％左右。
記者昨天也從北京市物業協會和多家物業公司了解到，目前，不管什麼類型的物業公司，什麼類型的小區———不管是高檔小區還是經濟適用住房小區，大多數物業公司都遭遇欠費問題，不同的只是欠費多或少的問題。而欠費的原因也都類似，主要原因有開發商遺留問題引起、物業服務跟不上、個別業主自身素質需要提高等。 （記者余美英）
各方反應
“欠費交滯納金”條款引發爭議
律師炮轟“這是霸王條款”
示范合同中最受關注的條款莫過于“欠費即交納滯納金”了。記者採訪了一些物業公司、業主及相關專家，他們對此看法不一。
■律師：
應該從合同裏刪掉這一條款
北京市匯佳律師事務所主任、中國消費者協會專家顧問邱寶昌自稱參加過《北京物業服務合同》討論稿的研討會，他說：“當時沒有這個條款，此次公布新增加此條款，我認為這對業主來說非常的不公平。”
“許多業主不交物業費是有原因的，把欠費即交納滯納金作為條款簽訂在合同裏，非常不公平，我堅決反對，這是霸王條款。”邱寶昌說，目前一些物業公司提供的服務達不到合同的約定或物業管理的相關標準，並且尚未厘清相關責任時，業主緩交物業費，不能繳納“滯納金”；除此之外，業主若有緩交物業費的正當理由，也不能夠繳納所謂的“滯納金”。
邱寶昌律師認為，增加這個條款的初衷，可能是物業遭遇收費難。但是物業收費難，應該從提高自身的服務水平找原因，把“滯納金”寫入合同，只會讓業主選擇不簽，導致合同的普及率下降。物業不能提供承諾的、與業主支付的物業相稱的滿意服務，造成業主的生活品質下降，將要如何賠償呢？合同裏沒有。只是單方面規定，業主逾期不交物業費就違約，還要承擔滯納金，加大了業主的義務，是霸王條款。政府出臺的格式條款更應該是秉承法律精神的、公平的條款。邱寶昌認為，“這個條款應該刪掉。”
因為《北京市前期物業服務合同》示范文本將作為《商品房買賣合同》的附件，意味著業主在購房時就必須簽這個合同，因此受到合同的約束，這對業主來說也不太公平。
■物業公司：
業主欠費應該交滯納金
業主欠交物業費是常見的問題。記者昨天從多家物業公司了解到，他們很讚成這一條款。某小區物業公司工作人員說：“催業主交物業費可難了，有了這個，我們催交時至少硬氣一些。”也有物業工作人員不是很樂觀：“拖欠者要是連滯納金都不交，也不是沒有可能。”
■業主：
讚成反對皆有之
家住博雅西園的網友“纖雲漫卷”說，“我的物業費都按時交，雖然我也對物業有很多意見，但我覺得不交物業費解決不了問題，只會惡性循環，如果都不交物業費,小區就變成垃圾場了。”雖然名佳花園物業公司把催繳物業費的通知貼在單元樓門口，但是“碎心魚”表示，物業公司不解決現有的問題，他是不會交物業費的。
國美第一城的鄭先生認為，物業費可以作為要求物業改善服務的一個砝碼。因此希望，物業費不能按年提前交，而應按月在月底交。
望京新城的業主表示，物業有要求業主交費的權利，只要是已經提供了合格服務的話。如果提供的是不完全合格的服務，卻要業主交100%的服務費用，對業主來說是不公平的。有業主倡議，可以先交認為還算合格部分服務的費用，如果有物業提出要交滯納金，業主應該準備更多物業提供了哪些不合格服務的證據，用事實和證據說話，請有關機構來解決。
■房產專家：
業主要有主動交費的觀念
清華大學房地產研究所副所長季如進昨天聽到這個消息後，第一句話就說，“業主不交費，本身就違背了物業合同，就應該交滯納金。這次公布的物業示范合同從某種意義上說只是業主和開發商的參考，更主要的是業主要有主動交費的觀念。”
季如進認為，拒交物業費是一種不理智的行為，不但無益于物業問題的解決，還會損害自己、交費業主、物業公司三方的權益以及小區的整體形象、房產價值，對交費業主也是不公平的。不管物業示范合同有沒有這條，交費都是全體業主的事情，物業費是屬于業主集體所有的，不是物業公司的，業主都應該主動交費。 （記者余美英見習記者鄭劭清）
熱點解讀
物業費可選
本次出臺的合同對開發商、物業公司和業主所應承擔的相關責任和義務都進行了明確規定。記者對一些熱點問題解讀如下：
■物業費可選“包幹”或“酬金”需公示收支、使用情況
對于業主普遍關心的物業服務收費問題，文本中規定物業服務費應當從開發建設單位通知的收房期限屆滿之日起計收，提供了“包幹制”或“酬金制”供當事人選擇。
包幹制是物業費由業主按其擁有的建築面積交納，盈余或者虧損均由物業享有或者承擔，物業不得以虧損為由要求增加費用、降低服務標準或減少服務項目。物業服務企業還應當定期向業主公布公共服務收支情況。
酬金制是業主按其建築面積預先交納物業服務資金為交納的業主所有，由物業代管，主要用于維持物業的必要開支。實行酬金制的，應向全體業主公布物業服務年度計劃和支出年度預決算，並按季、半年向全體業主公布物業服務費用的使用情況。
■“老”物業合同終止不撤走需向業主支付違約金
業主委員會選聘了新物業，老物業擅自撤離或拒不撤離引發糾紛，是近兩年物業的熱點問題。文本中對此類問題做出了專門規定：任何一方決定在服務期限屆滿後不再續約的，均應當在屆滿3個月前書面通知對方，從而給物業交接預留充足的準備時間。
原合同終止後尚未有新物業承接的，原物業應當繼續按約定提供服務，在此期間的物業費仍由業主按原合同約定標準交納。
物業在服務期限內擅自撤出的，或是在合同終止後拒不撤出物業區域的，均須向業主支付違約金。這些行為給業主造成損失的，還應承擔相應的賠償責任。
此外，在示范合同中還明確的問題有：共用設施收益歸全體業主；裝修不得亂收費，押金可退還；住宅經商可參照商業物業標準收取物業費；物業不得限制業主購買“水”“電”；物業不得擅自佔用公用設施或更改用途；入住前服務費不得攤給業主等。（記者藺麗爽）
