■ 核心提示

　　6000名炒房者被套的背後，是深圳樓市的低迷，交易量的下降。緊隨其後的，是房價的下跌，曾經的“瘋漲”被遏制。

    專家認為，金融係統的調控，是房產市場的有力杠桿，而深圳市政府部門的“兩限房”、徵收土地使用稅等對應政策，也“功不可沒”。

    在數月的觀望期後，深圳樓市已出現“理性回暖”。不過，房子如何解套，是忍痛出手,還是繼續觀望,則是部分炒房者仍在思考的問題。

    阿君（化名）現在最大的願望是，盡快結束存折“只出不進”的日子。

    他在深圳有6套按揭房，每月還款2萬元，自去年11月開始，他已無進賬。

    2005年，做了房產中介的阿君，同時也成了炒房一族。

    去年10月深圳樓市出現寒流，房子成交量陡然下降，不及往年同期一半，個別樓盤幹脆賣不動。

    幹得沒信心了，阿君關了中介門面，成了待業青年。

    手中雖還有些積蓄，但他不知道何時是底，前段時間在網上發了賣房的帖子，回帖者寥寥。

    據深圳香地咨詢公司總經理半求調查，目前，深圳大約有6000名炒房者被套牢，被套房產大約70萬平方米。

    今年一季度，深圳房價仍走低。深圳國土房產局4月14日發布的報告顯示，今年3月，深圳房價環比下降了16.53%，跌到了去年四五月份的水平。

    “這樣的走勢下，投資者基本不敢進入市場，而有自住需求的，則表現得比較理性。”深圳房地產研究中心副主任王鋒認為，被套的投資者可能需要一段時間才能解套。

    “瘋狂”的房價

　　2007年上半年，深圳房價漲了五成，市民吳女士慌了，狠下心，給兒子買了套二手房

    成為炒房族，對阿君來說是個偶然。

    他2005年留學回國，安家深圳，在福田區翠堤灣小區買了套90平方米的房，耗資90萬。

    半年後，阿君覺得房子不夠住，在華強北買了套復式房，以100萬的價格將翠堤灣的房子賣了。不過他很快就後悔了，又過半年，他那房升值到200萬。

    “買房子賺錢真容易。”他用“瘋狂”來形容深圳的房價。

    阿君開始做房產中介，“並趕上了賺錢的末班車。”

    2006年第一季度，深圳住宅均價上漲20%，每平方米8100多元，全年一手房均價超過9100元，比2005年升了約三成。

    做中介後，阿君覺得炒房比什麼都賺錢快，便也炒房。

    他家底殷實，一口氣在福田、布吉、沙井倒騰了十幾套房。他走短線，一套房賺十來萬就出手。2007年，他還到惠州買了8套新房。

    2007年上半年，深圳房價持續走高，漲了5成以上。

    面對這樣的漲勢，市民吳女士慌了。她兒子畢業幾年沒買房，到了去年，她覺得再也不能等了，狠下心買了套98平方米的二手房，每平方米12000元。

    她說，過戶時心疼得咬牙，因為原房主2001年的房產證顯示，當時總價30萬元。

    “誇張”的炒房

　　半年不到,200萬買的房子價值千萬了,張先生“這才意識到，炒房掙錢是件輕松的事。”

    吳女士說，她特別不理解，房價怎麼就到了這個程度。

    在深圳中原地產總經理李耀智看來，房價“瘋狂”，炒房者從中起了一定作用。

    去年深圳樓市成交額約779億，而根據深圳香地咨詢公司總經理半求的調查，去年炒房者出售房產價值約190億，佔到20%多。

    “這足以對市場形成不利影響了。”深圳房地產研究中心副主任王鋒說。

    王鋒不讚成使用“炒房團”、“投資客”這樣的說法，他覺得說成“有投資意願”更準確。他說投資本身無罪，一個領域中10%左右成交額屬“有投資意願”是正常的，但達到20%-30%，就會對市場產生不利影響。

    王鋒分析過深圳樓市“投資意願”高的原因：深圳開放較早，市民財富積累相對多，市民很自然地會為財富尋找出路，恰恰在2005年以後，股市、樓市走高，所以市民手中的財富很自然地有一部分流入樓市。

    中原地產在賣房時會做購房用途調查，他們發現，去年3到6月的買房者中，投資客佔到50%，“這個太誇張了。”中原地產的李耀智說。

    李耀智的調查是，去年的炒房一般都是短期行為，兩三個月就出貨。而且，不少投資客都是從眾心理進入的新手。

    “我就是覺醒得太晚了，我在國土局有很多朋友，卻直到去年才知道倒房賺錢是這麼輕松的事情。”在政府部門工作的張先生說。

    2006年底，他在蛇口海邊買了套200平方米的復式房，每平方米1萬元，不到半年，有人要出每平方米5萬買他的房。

    “我簡直不敢相信，半年不到，我的房子就價值千萬了。”張先生說，他這才意識到炒房掙錢是件輕松的事。

    不期而至的“寒流”

　　交易量逐月下降，9月之後，阿君一單生意也沒做成，他關門歇業了

    去年7月，張先生貸款買房用于投資，其中一套在南山區的“城中央”。

    4月24日，“城中央”樓盤銷售代表王力（化名）說，小區1100套房子，去年7月1日開盤當天被“搶”了700多套。

    但是，到了8月就不好賣了，只賣出10多套，之後平均一月賣幾套。而她10月以後一套房也沒賣出。

    難賣的樓盤不僅是“城中央”，去年7月起，深圳的住宅商品房成交量逐月下降，到了10月，成交量不足1月的20%。

    作為投資客、同時也是中介老板的阿君倍感壓力，去年9月後，他一單生意也沒做成，就關門歇業了。

    據央視國際的消息，到去年11月底，深圳有2成房產中介關門。

    不做中介了，阿君想出手他的按揭房，但無人問津，他等等看，但“越等越被動”———房價開始下降。

    10月時，房價達到了17350元，11月、12月都在15000元。

    深圳國土房產局今年4月14日發布報告，今年3月，深圳房價環比下降了16.53%，每平方米在13618元，跌到了去年四五月份的水平。相對去年全年均價，則下跌20%以上。

    金融調控的力量

    李耀智認為，銀行信貸不再強力支持投資客，樓市方向的扭轉就容易得多

    樓市蕭條的同時，投資客們感到貸款的難度也越來越大。

    “城中央”的銷售代表王力說，有幾十套房去年8月就交了定金，但至今辦不下貸款，無法成交。

    “深圳此次房價下跌，與金融係統的調控有很大關係。”李耀智說，按照中原地產深港研究中心的研究，以往歷次調控未起到預期作用，原因在于金融係統的支持不夠。

    如2006年6月“九部委十五條”發布之際，銀行不僅沒收緊房貸，反而推出各種刺激消費的信貸產品，使投資者背後有強大資金支持。

    去年則不同，銀行7次加息，多次上調金融機構存款準備金。去年9月27日，中國人民銀行及中國銀監會聯合發布通知，對房地產信貸政策做了重要調整，確定了第二套房貸利率。

    在深圳，去年7月開始，各商業銀行就減少了房貸數量。據中國人民銀行深圳中心支行的數據，去年8月各銀行的房貸總額是145億，9月是99億，10月則為49億。

    中原地產去年的統計顯示，因無法取得貸款而取消合同或追加首付的個案大幅上升，有近3成個案無法取得貸款，剩下7成中即使取得貸款，貸款總額也普遍下降兩三成。

    “如果銀行信貸不再強力支持，樓市方向的扭轉就容易得多。”李耀智說。

　　政府的調控政策

    推出兩限房，“剝奪”開發商定價權，並讓購房者“看到希望。”

    深圳房地產研究中心副主任王鋒分析，深圳房價實現下跌，本地政府的宏觀調控也功不可沒。

    2007年11月30日，深圳國土局發布了兩宗“兩限房”用地土地使用權出讓公告。兩限房擠壓了開發商的利潤空間，“剝奪”了開發商的定價權。

    王鋒認為，不具備自由交易和投資功能的兩限房，能實實在在解決部分中間階層的住房需求，使他們看到了希望，一些人在買房問題上有所觀望。

    兩限房以龍華和寶龍工業區為試點，前者是近年來房價升幅較快區域，後者是未來兩年的熱點開發區，兩限房的推出有助抑制該區域房價上漲。

    去年7月10日，深圳國土局還發布了《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》，作出了“境外個人只能在深圳購買一套用于自住的商品房、不能購買非住宅物業”等規定，限制外資炒房。

    此規定的背景是，深圳房產市場有一支外來投資力量，以香港的個人投資者所佔比重最大。中原地產的數據顯示，在深圳寫字樓及商用市場，港人購買的比例超過20%，在商品房市場，港人的購買比例近10%。

    此外，去年11月1日起，深圳開徵城鎮土地使用稅，佔用土地越多，持有時間越長，地段越好，繳納稅款就越多。

    王鋒介紹，去年9月以來，商品房交易量持續走低，而銀行嚴格控制信貸，開發商短期資金壓力大，這個時候，開徵土地使用稅，開發商又面臨稅款壓力，促使他們通過降價獲得資金回籠。

    王鋒認為，深圳人多地少，市場敏感度大，一遇調控，容易發生波動，加之投資過旺使深圳這幾年房價比其他地方上漲快，漲到了一定高度，調控時自然能回落。

    低迷後的理性回暖

　　半求說，目前被套的多是生手，有經驗的去年7至9月就出貨了

    在交易量走低的樓市，久違的促銷手段重現了。

    今年3月6日，一個叫“泰華陽光海”的樓盤，對聯想員工開出6.5折的團購價。之前，一些樓盤還採取“特價房”、送裝修、家電等手段促銷。

    直接降價，則從萬科開始。去年9月深圳萬科第五園三期開盤，均價14800元，今年3月1日該盤後期推出的房屋，均價11500元，且全部精裝修。

    而據深圳桑泰地產銷售總監蔡燦介紹，他們的桑泰華府三期去年12月開盤均價2萬元，年前售出三成，年後調到1.6萬元，目前為止售出7成。

    在開發商們的促銷舉動下，今年3月，房價下跌同時，與之對應的是成交量上升，成交18.97萬平方米，環比增加194%。

    在王鋒看來，這是樓市回暖的跡象。他的判斷是2008年深圳房價不應再有大幅上漲或下跌，進入到調整期。

    王鋒認為，房價下降也體現了市場自身的規律。過去投資客太多，隨著投資客大量拋盤，今年置業是以自住為主的群體，他們理性得多，有持幣觀望的狀態。

    “2008年是買方市場，是自住客主導的市場。”深圳中原地產的研究認為，今年不會有投資客輕易進入市場，原因一是貸款利率調高，二是深圳租金相對穩定，回報率下降，對投資者不再具有吸引力。

    深圳香地咨詢公司的半求說，目前被套的投資客，多是生手，有經驗的投資客已集中在去年7至9月出貨，解套的大約有12000人。

    按照半求的統計，目前被套的大約6000人，房產面積約70萬平方米。

    首次炒房就被套的張先生說，“只要稍微賺點就出手。”他對自己的投資還有信心：“關內土地越來越少，不怕沒人買，只是時間問題。”

    在深圳一家媒體工作的許小姐，被套了三套房，她認為有兩種選擇，要麼忍痛“割肉”，要麼出租，等兩三年後再說。但怎麼選擇，許小姐還是沒想好。

    而供著6套房的阿君，則希望房子能盡快出手，好有進賬。（記者 錢昊平　深圳報道）