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不少專家學者認為當前樓市調控的高壓態勢不能減
2017-11-07 08:01:14 來源: 人民日報
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  建設中的樓盤(資料圖)。 中新社記者 駱雲飛 攝

  房子如何保障住、防止炒(民生三問·為了人民的美好生活⑦)  

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  十九大報告提出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

  將來,房地産調控會不會放松?租購並舉的住房制度,如何探索?多主體供給、多渠道保障,又該如何實現?

  住有所居,是全體人民共同的夢想。要實現這一夢想,需要做的工作可不少:要在房價出現過快上漲時及時調控,讓房地産市場實現平穩健康發展,要盡快補上住房租賃這一短板,讓租房客也能安居樂居,還要做好住房保障工作,為困難群體兜住底。

  堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。這一思路,為夢想的實現提供了一張美好的藍圖。

  問 調控怎麼調?

  不能松口氣歇歇腳

  去年國慶節前後,各地為應對此前房價過快上漲的態勢,相繼出臺了一係列房地産調控政策。時至今日,無論是宏觀數據,還是親身體驗,都佐證著一個事實:房地産調控效果明顯,全國樓市已經出現明顯降溫——

  “漲”聲不再過響。截至今年8月份,全國70個大中城市中,北上廣深4個一線城市同比漲幅已經連續11個月回落,二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續9個月回落,三線城市的漲幅也回落了0.3個百分點。

  銷售不再過熱。全國商品房銷售面積同比增速從今年年初的25.1%回落到1—9月份的10.3%,其中商品住宅從23.7%回落到7.6%。

  “我們預計,今年四季度全國房地産市場還將延續成交量增速回落、成交價格趨于穩定的走勢,全年房地産市場將保持平穩運行的態勢。”住建部部長王蒙徽表示。有業內人士分析,今後兩年市場仍將持續平穩,不會出現大起大落。

  那麼,調控是否就可以“松口氣、歇歇腳”呢?

  國務院發展研究中心市場研究所研究員任興洲認為,從形勢上看,房地産市場的穩定性在提升,但就特大城市、熱點城市來看,供需矛盾依然存在,投資投機衝動依然存在,短期內仍不能放松調控,仍要把擠泡沫、防風險放在重要位置。

  不少專家學者認為,當前調控的高壓態勢不能減。中原地産首席分析師張大偉表示:“從目前採取限售的熱點城市來看,買房者購房後最早也需要到2020年才能出售。這一措施明顯打擊了投機和投資需求,使得房地産的投資屬性降低,影響了短期獲利的可能性,對于加杠桿的投資者來説,風險越來越大。”

  王蒙徽介紹,住建部門正在研究建立房地産統計和市場監測預警的指標體係,“加快建立市場預警機制,加強監測和分析,指導地方保持房地産市場平穩。”

  問 租賃咋鼓勵?

  積極探索租購並舉、共有産權

  前三季度,在房價漲幅收窄的同時,房地産投資依然在平穩增長。“在一二線城市持續調控、部分城市出現降價的情況下,三四線城市依然支撐了市場增量。”張大偉認為,正是“手術刀式”的政策,實現了市場的精準調控。

  國家統計局局長寧吉喆也表示,住房的基本屬性是消費,國家反對房地産投機的取向不會變,“但對于居民正常的住房需求要因地制宜、因城施策解決。”

  “房子是用來住的”,租房與買房都是解決“住”的有效手段。過去,我國房地産市場“重售輕租”。今年以來,為了補短板、強租賃,各地各部門紛紛出招。

  比如探索“租購同權”。7月中旬,《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》出臺,提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權”。“租購同權”首次出現在我國地方政府的正式文件中。隨後,無錫、鄭州、濟南、北京等地也先後推出為租房者擴權的相關政策。

  又如規范和穩定租賃關係。長期以來,我國住房租賃市場上經營主體較為分散,租戶維權難、租房體驗不佳的問題較為突出。今年5月,我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例》的徵求意見稿對外發布,目前正在研究制定之中。8月以來,杭州、廣州、成都、武漢、北京等城市住建部門先後推出住房租賃監管服務平臺,意在讓租房更規范。

  租購並舉,是我國住房市場供需結構的內在需求。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛分析,從需求端看,流動人口、新市民需求較多,租房需求很大;從供給端看,我國住房已經結束了短缺進入了飽和甚至過剩的狀態,有大量的存量房處在閒置狀態,“強調住房的居住功能,加快發展租賃市場,可以更好解決外來人口居住問題,促進房地産市場穩健發展。”他表示,下一階段從增量來看,重點要發展“租”,但從整體結構來看,我國目前的“租購並舉”還是以購為主的,當然一二線城市租的比例要高些。

  租購並舉之外,各地政府也在尋求通過其他機制來引導樓市平穩發展,比如推出共有産權住房。這一方式下,政府和産權人各持一定的産權比例,但使用權屬于購房人,這樣購房人就可以用更低的成本實現住有所居。

  目前,北京市出臺了《共有産權住房管理暫行辦法》,明確了未來5年供應25萬套共有産權住房的目標,著力滿足城鎮戶籍無房家庭及符合條件新市民的基本住房需求;上海市到去年底已供應共有産權保障住房8.9萬套,有效改善了城鎮中低收入住房困難家庭的居住條件。

  問 供給咋增加?

  市場與政府合力拓展供給面

  十九大報告提出,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。清華大學房地産研究所所長劉洪玉表示,這一説法從供應體係、保障體係、租賃市場三個方面對住房制度進行了完整表述,使“住有所居”有了更加明確的實現路徑。

  那麼,多主體供給、多渠道保障,該如何實現呢?

  一來,要以市場為主滿足多層次需求。

  劉洪玉認為,房地産長效機制建設要有助于促使住房回歸居住屬性,為每一類人群都提供一個可以預期的獲取住房的渠道,而且這些渠道應當是“可進入、可選擇、可支付、可持續”的:“可進入”就是可以根據自身情況找到相應的獲取住房渠道;“可選擇”就是有可供其選擇的住房供應;“可支付”就是經濟上可承受;“可持續”就是渠道可以長期開放運行。“有了穩定的渠道和制度,大家才會有穩定的預期,也有助于住房市場穩定。”

  以市場為主,則指要更多借助企業、資本的力量來做大做優供給。比如住建部等部門就提出,人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。鏈家研究院院長楊現領認為,此舉一方面可讓國企更好發揮引領帶動作用,穩定市場租金,另一方面也有利于國企盤活閒置和低效的廠房和商辦用房,為市場增加租賃房源。

  二來,則要以政府為主提供基本保障。

  黨的十八大以來,我國累計有6000多萬居民通過棚戶區改造住上了樓房,還有1900多萬住房困難群眾住進了公租房。上海市社科院研究員張泓銘認為,今後政府手中要保持適當多的房源,並更多發展租賃型保障性住房,同時,通過制度設計和創新,動員社會力量參與政府的保障工作。

  保房還得保地。今年4月,住建部和國土部聯合發布通知,要求部分熱點城市要增加住宅用地特別是商品住房用地供應規模。今年以來,北京明確,未來5年全市計劃供應住宅用地6000公頃,年均1200公頃,以保障150萬套住房建設需求;上海、杭州等地也已紛紛推出“只租不售”的地塊。專家認為,住宅用地供應力度的持續加大,將有助于穩定預期、促進市場健康平穩發展。(記者 劉志強)

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【糾錯】 責任編輯: 郭潔宇
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