銀監會制定的信托管理文件,即"212號文"正在下發至各地銀監局。該文件全稱《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》,《通知》對房地產信托發行門檻進行了嚴格限制。文件指出,必須同時滿足"四證"齊全、自有資金超過35%及資質在二級以上這三項條件的開發商才能通過房地產信托融資。這意味著該文件出臺後,房地產信托融資門檻將大大提高。

    "一石兩鳥"還是"項莊舞劍"?

    銀監會上述《通知》出臺的背景似乎是為了起到"一石兩鳥"之效,一方面是為了規范信托,化解信托兌付風險。銀監會在《通知》中稱,截至5月,已有部分到期信托計劃未能到期清算,其中股票類信托佔比11%,房地產信托佔比高達61%。另一方面,央行2003年"121號文件"以來,銀根緊縮,一些地產商不惜高成本通過信托融資,這樣信托高利率放貸衝擊了銀行利益,銀監會此舉也有整肅金融秩序之意。

    我們更為關注的是"一石兩鳥"的《通知》是否還有"項莊舞劍,旨在地產"的意味。此前建設部官員明確指出,國家近期不再出臺新的調控措施。但是我們認為建設部已經不是決定調控政策出不出臺的唯一主體,掌管著資金負責貨幣信貸政策制定的人民銀行,控制著土地資源的國土資源部以及負責稅收的稅務總局在某種程度上也有相當的發言權。

    深圳市擬徵收土地增值稅和提高購房契稅,央行金融報告中甚至建議取消商品房預售,加上此次銀監會抬高房地產信托融資門檻,是否預示著宏觀調控遠遠沒有結束?

    對于房地產這樣一個政策主導型市場,我們更關注的是銀監會《通知》傳遞的政策信號。據此推斷,針對房地產市場的宏觀調控還遠遠沒有放松的跡象。

    地產融資還有幾招可使?

    既往的10年,銀行業在驅動投資推動型經濟的同時成為"中國資本銀行",本土資本的70%來源于中國的銀行,房地產投資也從這資本的盛宴中分得了一杯羹。最近的幾年,中國內地銀行業在逐漸向國民財富銀行轉型,對房地產業的支持除了信貸,更重要的是提供了按揭貸款。兩項相加,房地產投資60%左右的資金來自于銀行。調控也罷,加息也好,這一格局一直沒有根本性的變化。

    地產公司的融資渠道,除了銀行貸款外,被寄予厚望的還有上市融資、債券融資、利用外資、房地產信托。以央行"121號"文件為標志的銀根緊縮以來,房地產業首先想到了上市,首發上市、借殼上市、境內上市、境外上市。

    毫無疑問,首發上市融資額比較大,是一種比較理想的融資方式,但是,首發要求的條件比較高,時間比較長,程序比較復雜。2004年全年,僅有一家房地產公司上市(華發股份)。借殼上市也許是一個不錯的選擇,很多房地產公司都採用這一方式:如中遠發展、金融街等等,這些公司確實有些實現了在股票市場融資。但是由于房地產公司業績的波動性比較大,只有很少一部分公司能夠達到再融資的條件。

    2004年,能夠達到再融資條件的房地產上市公司不到總數的10%,能夠獲準融資的更是寥寥無幾。2004年,市場風傳SOHO中國、天津順馳等公司可能在香港上市,但也無疾而終。能夠在境外上市的房地產公司畢竟是少數,就是這少數公司也有很大的不確定性。2005年由于股權分置改革,能夠融資的地產公司更是寥寥無幾。

    吸引外資、與外商合作也是房地產公司想到的一種融資方式。但是,目前合作外商要求的條件越來越高,對項目狀況、收益分成要求越來越苛刻。加上內地房地產市場不是特別規范,外商對投資環境有一定的顧慮。統計數字表明,1998年以來,外資在房地產業資金來源中的比例一直呈現下降的趨勢。2004年1-11月,我國房地產投資利用外資180.69億元,僅佔到總資金來源的1.26%,這無異于杯水車薪。

    企業發行債券在境外是一種非常重要的融資方式,但是目前在我國內地房地產企業債券融資方式少之又少。2004年1-11月,房地產開發企業資金來源中債券只有800萬元。究其原因,一方面我國內地目前企業有資格發行企業債券只為少數,相關的法律、法規也不健全,另外房地產公司風險比較大也是企業債券發行少的重要原因。

    因此,在現有的融資方式下,對眾多的房地產公司來說,僧多粥少的局面短時間內不可能得到改善。房地產公司需要融資,但是在銀行貸款難度加大,外資杯水車薪,上市名額有限,企業債券寥寥無幾,信托遭到整頓的條件下,融資談何容易?沒有資金,企業只能等死,但是,被逼上絕路的房地產公司,融資還有幾招可使?