編者按：2006年5月17日，對于中國房地產業來說又是一個有紀念意義的日子，國務院關于促進房地產業健康發展的六點意見（“國六條”）在短短一天裏街知巷議，震動了房地產市場各方。今天是“國六條”出臺的第十天，谷歌（GOOGLE）上關于這一名稱的搜索條目至今達到13萬條，此輪房地產調控的社會影響可見一斑。十天中，參與討論和行動的各方群體，看多、看空者並存，多空博弈愈加白熱化。我們希望，一個理想的狀態是，通過這次更深層、係統和廣泛的調控，國內房地產市場由此進入良性、和諧發展的軌道。
措施一：切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。
解析：從去年4月國務院出臺“國八條”起，調整住房供應結構已經代替穩定房價，成為房地產市場調控的首要任務。此輪調整，這一主旨和中心未變。業內人士指出，今年的“國六條”減少了對于房價的指向性調控，把目光更多投到住房供應結構的調節，這樣的調控很務實，針對性明顯增強。從全國40個重點城市房地產市場信息係統數據看，各地可售房源完全能滿足正常的市場需求，不存在房源不足問題，少數城市存在大戶型較多，中小戶型、中低價位供應不足等問題，隨著宏觀調控政策的落實正在逐步改善。
影響：業內人士看來，要明確住房結構的具體供應比例調整住房供應結構的方向十分正確，但是必須有具體的“量化”政策進行保證。如要鼓勵開發商供應中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房，就需要在以招拍挂方式出讓土地時就設置前提條件，對不同住宅的供應比例、價格上限做出限制。目前，建設部已責成各地進一步調整住房供應結構，重點增加中低價位、中小套型普通商品住房和經濟適用住房供應。
措施二：進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。
解析：對于房價屢控不下的原因，開發商囤積土地、哄抬房價已經成為眾矢之的。“目前究竟有多少土地因為捂在開發商手中而閒置著，任何部門都沒有過精確的統計。”國土資源部研究中心人士告訴記者。項目閒置的原因有開發商為了土地升值而故意捂地不開，也有動拆遷、城市規劃等硬性原因的影響。“對于閒置2年以上地方政府有權收回的政策，真正實施的城市和項目也少之又少。”人民大學土地管理係某教授介紹。而造成這一局面的深層原因是國土資源管理體制的矛盾。
影響：對于開發商捂地的解決辦法，國外經驗或可借鑒。國外的土地持有稅可以大大增加開發商的持地成本，督促其盡快完工。具體做法是每年對土地升值情況進行評估，並按照新的地價標準徵收持有稅。“這與現在的土地閒置費不同，只要持有就要收稅。同時，收費具有很大的變通性，可收可不收，但一旦上升到國家稅收的層面，就是強制性的。”國家稅務總局日前也表示，對土地持有環節收稅是此輪稅務新政的內容之一。
措施三：合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。
解析：從需求上截斷房地產過熱勢頭，這一調控手段也從去年開始沿用至今。除了徹底打擊投機性需求外，新政仍希望將剛性需求有限地輸導，方式之一是減少動拆遷用戶的數量，以減少被動性的需求。而北京某房地產開發商認為，這樣的做法起碼有兩點反向的作用：一是壓縮了城市拆遷的規模可能導致舊城改造速度放緩，大量長期居住于較差質量住房的居民因此放慢了解決住房條件的步伐；二是這種對消費需求的打擊改變了消費者的預期，使正常的市場交易量下降，加大了銀行信貸的風險。結果除投資增速和房價增速下降外，並未給消費者帶來更多的利益。而如果消費者延遲了購房時機，反而看到了房價的繼續上漲，將最終導致消費者對調控失去信心。
影響：目前，華東地區某些城市的配套商品房和中低價商品房上市進程已經放緩，原因是這些房源大量建設在城市外環以外，部分動遷拆居民因為交通成本、配套設施和居住心理等原因不願意選擇此類房源。如果未來的拆遷規模收縮，此類房源的消化期限仍有待時日。
措施四：進一步整頓和規范房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。
解析：開發商鑽空子的促銷手段可謂花樣繁多，防不勝防。還有開發商將工業用地性質改為住宅用地，將住宅產品變更為商用物業，將商用物業分割出售再承諾包銷，盡管上述做法皆屬違規，但不法開發商們樂此不疲，監管幾乎空白。業內人士稱，因為開發商與地方政府之間的利益經常是錯綜復雜，就使得早已界定為違規的做法一直無法清除。新政對這種違規行為的查處力度究竟多大，某種意義上還另外取決于行政決心和自糾自查的勇氣。
影響：就在“國六條”出臺的第二天，南京率先做出了反應。南京市房產管理局召開有關會議，制定頒布了關于加強房地產開發企業、代理銷售企業經營行為監管的十條規定。這十條即將于6月1日開始執行的規定主要是為了統一規范房屋銷售行為，包括對無證銷售；取得預售許可證後30天內不開盤；認購20天內不簽約或簽約後10天內不確認上傳；簽約後30天內不為購房者辦理登記備案；網上虛擬認購，以炒作房價或有意囤積房源；網上公示信息與銷售進度不一致等十類行為作出調查整改。
措施五：加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。
解析：一直以來，經濟適用房制度和廉租房制度被業內認為是保障性住房政策中最重要的內容之一。但是，來自建設部的消息統計是，截至今年4月，全國仍有13個省（區）沒有將廉租房制度納入省級政府的目標責任制管理，70個地級以上城市沒有建立廉租房制度，122個地級以上城市沒有建立嚴格的申請審批程序。另外，廉租房資金來源渠道不穩定，部分城市財政預算安排資金不足；制度覆蓋面小，一些符合條件的最低收入家庭不能及時得到保障。北京師范大學金融研究中心某學者此前在南京接受記者採訪時表示，由于經濟適用房，尤其是廉租房的建設和管理需要佔用大量資金和人力，地方政府大多不願意做這種“吃力不討好”的事。因此，如何將中央的指導性措施真正落實到地方，成為這一體制得以加速發展的關鍵。
影響：房地產業內人士多次提出，完善住房保障的重要環節之一是用租售並舉代替目前單一的只售不租。據了解，西方發達國家居民住房自有率也僅為50%左右，而我國目前的城鎮房屋自有率在80%-90%之間。“對于最低收入家庭以及外來人口等高流動性人群，租房應該成為他們的首選。”
措施六：完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。
解析：房地產市場信息的封閉與混亂似乎由來已久。在某些地方的國土資源管理部門，大量的土地成交價格無法查實。而各種部門和級別的房地產統計數據也無法相對應，典型的例子是關于北京市一季度商品住宅價格的統計，北京市建委的數字是14.8%，北京市統計局的數字是7.6%。無論是硬性的統計方法的問題，還是軟性的統計技巧的問題，數字的混亂與差異最終導致消費者的慌亂和迷茫。“在一個信息不對稱、不透明、不規范、不科學的市場，信息優勢方總是能夠利用這種優勢輕易獲得利益。而消費者因為處于信息絕對劣勢，根本無法做出對自己有利的判斷。所以，有人說目前國內房地產市場比以往的股市黑箱操作更甚。”中國社科院金融研究所研究員易憲容表示。
影響：據了解，近日北京市統計局已經率先行動，統一統計口徑，希望以及時準確地反映房地產供求信息。但業內人士認為，要求各地各職能部門協同一致統一統計版本並非易事，這需要建設部、統計局、發改委甚至國土部門、央行等機構的共同參與，而從時間和可行性上看，操作都將非常艱難。特約記者
薛明
