銀行陸續出臺房貸操作細則甄別自住房是關鍵

本報記者趙江山

如何甄別自住房是關鍵內容

“我們正在草擬一個房貸操作的具體意見，馬上就會轉發下去。”一位國有商業銀行房貸部人士6月5日告訴記者。對于坊間流傳各銀行持觀望態度的消息，這位人士否認說：“九部委意見中對信貸政策的說法很明確，沒什麼好觀望的。”

他認為，大多數銀行還沒出臺操作細則的主要原因是九部委意見5月29日才公布，央行也是在5月31日才就細節問題表態，因此具體操作細則的出臺有一個時間差。 [是否自住難甄別？銀行房貸調整標準各不同]

依照九部委意見，自6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，但購買自住房且套型建築面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。

如何甄別自住房是各銀行房貸操作細則的關鍵內容。建設銀行人士告訴記者，除央行建議的甄別方法外，對于6月1日以後簽約的購房者，如果申請首付20%，建行要求申請人及配偶的單位提供證明材料，以此來證明是自住房。建行總行已將此意見向各分行傳達。

據了解，農業銀行在6月4日召開了分行長會議，部署執行此次宏觀調控意見。農行的房貸部門正在制定操作意見，估計很快就會傳達至各分行。

工商銀行的操作細則估計要晚些時候才能出臺。工行人士告訴記者，房貸操作細則由信貸管理部負責制定。目前工行正在緊鑼密鼓地進行總行內部機構整合準備上市，而信貸管理部正在調整職能，因此細則出臺會稍晚一些。

央行有關負責人此前曾表示，甄別自住房有兩個途徑：一是銀行通過央行“個人信用信息基礎數據庫”獲取借款人的貸款信息，只要購房者以前曾貸款買房就可以查詢到；另一個途徑是通過當地房地產主管部門獲取借款人的房屋交易、登記信息。

此外，銀行也要求購房者如實填報購房用途，申請房貸成功後信息要進入“個人信用信息基礎數據庫”，如果假報，將影響其誠信記錄。

不過，連央行也表示，這些措施只能“最大限度地實現對自住房的判斷”。一位國有商業銀行人士向記者表示，自住房在甄別判斷上操作性較差。一來，目前絕大多數地區的房地產主管部門與銀行還未聯網。二來，“個人信用信息基礎數據庫”裏只能查到貸過款的購房信息，如果購房人採取全額付款方式購房之後，再申請按揭購買投資房，銀行則無法獲取相關信息，也就無法甄別。他認為，通過個人購房數量來判斷房屋的具體用途雖不完全準確，但更具有操作性，比如對于購買兩套以上的多套購房者一律執行30%以上的首付比例。

一些銀行已開始按購房數量判斷是否為自住房。據媒體報道，深圳發展銀行的房貸細則就按照購房套數判斷：對購買兩套以上的多套購房者，即使住房建築面積在90平方米以內，首付至少3成。

資料鏈接

央行《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》摘要。

１．明確新建住房結構比例，規定建築面積小于９０平方米的住房面積所佔比重必須達到開發建設總面積的７０％以上。

２．調整住房轉讓環節營業稅，對購買住房不足５年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅。

３．嚴格房地產開發信貸條件，對項目資本金比例達不到３５％等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。

４．適度調整住房消費信貸政策，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于３０％，但購買自住住房且套型建築面積在９０平方米以下的仍執行首付款比例２０％的規定。

此外，還有嚴格控制被動性住房需求，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。整治房地產交易環節違法違規行為，加快城鎮廉租住房制度建設，積極發展住房二級市場和房屋租賃市場，建立健全房地產市場信息係。

==== 央行調整住房信貸政策 ====

中國人民銀行詳析調整住房信貸政策

國務院辦公廳近日轉發了建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，其中提出多項住房信貸政策，規定商業銀行發放住房貸款首付款比例實行３０％和２０％區別對待。５月３１日，記者就此採訪了中國人民銀行有關負責人。

問：本次調整措施出臺的背景是什麼？

問：本次政策調整的主要內容是什麼？

問：為什麼強調“自住住房”？

問：怎麼看待本次政策調整的影響？ [詳細]

央行:首付款20%比例需嚴格執行“自住房”原則

新華網北京５月３１日專電（記者張旭東）中國人民銀行３１日強調指出，商業銀行對住房貸款自６月１日起將實行首付款３０％和２０％的區別對待，但實施起購買９０平方米以下住房首付款２０％的比例，必須堅持以“自住房為主”這條原則，要防止利用銀行貸款購買多套住房行為。購房人也應如實申報，否則將影響借款人誠信記錄。

央行：公積金房貸首付不提高自住房誠實申報

商業銀行住房貸款最低首付比例今天起提至三成，住房公積金貸款和90平方米以下自住房貸款首付比例執行20%的規定。

==== 各商業銀行制定房貸操作細則 ====

銀行房貸細則制定中傾向按套數增加首付比例

九部委出臺房產調控意見已近一周，各商業銀行的房貸操作細則卻仍未出臺。記者4日了解到，目前各銀行的房貸操作細則仍處于制定中，但總體上傾向于按套數增加首付比例的原則。

一國有銀行消費信貸部負責人介紹說，根據央行上周的指示，商業銀行應加強對自住房的判斷能力，對購房面積在90平方米以下，且購房為自住需求的借款人執行兩成的首付款比例。若不符合這兩項條件，統一執行3成及以上的首付款比例。商業銀行對自住房的甄別能力將面臨考驗。

銀行觀望房產調控意見遇自住房甄別考驗

房貸首付執行新政商業銀行三招定“自住房”

商業銀行發放的住房貸款(不包括住房公積金貸款)首付款比例不得低于30%；對購買套型建築面積90平方米以下而且是自住房的住房貸款最低首付款比例仍執行20%的規定。這樣就使“自住房”的界定成了一個決定貸款買房首付比例的關鍵因素。據了解，商業銀行將通過三大渠道確定“自住房”。

渠道之一是借款人自己的填報。銀行要求，借款人申請住房貸款時應如實申報所購房屋的用途，不得將非自住房申報為自住房；第二是通過央行“個人信用信息基礎數據庫”獲取借款人的貸款信息；三是通過當地房地產主管部門獲取借款人的房屋交易、登記信息。

申城部分銀行呼應樓市新政首批房貸細則出爐

=== = 聚焦房貸新政 = ===

首付30%能否抑制房價過快上漲

“把房貸首付比例提至３０％，可能會影響支付能力不高的普通購房者，抑制這部分人的購房需求。投機炒房者大多是比較富裕的人，他們一般不靠貸款買房。”中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜說，“現在，利益主體越來越多元化，需求也越來越多元化。合理的房地產市場結構，需要市場供需雙方不斷磨合才能形成。”

國六條配套細則：供需雙管房貸新政穩健出手

把過去首付比例由２０％提高到３０％，一定程度上有利于控制過快的購房需求。而對購買低于９０平方米的住房，仍執行首付款２０％比例，充分考慮了中低收入群眾的購房需求。經濟人士指出，這是國家政策面首次提出“區別化”的住房信貸政策。

不得低于30％：抬高房貸首付門檻效應有多大

“為抑制房價過快上漲，從２００６年６月１日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于３０％。”國務院辦公廳轉發的建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》對此作出明確規定。