新華網上海６月６日電 題：銀行是怎樣淪為豪宅“房東”的？
－－上海浦東發展銀行“巨額虛假個人住房貸款事件”調查
記者徐壽松、黃庭鈞
“五一”前夕，市場風傳上海某商業銀行數億元個人住房貸款出現風險，“貸款貸成房東”。記者經過近一個月的深入調查獲知，這家銀行就是上海浦東發展銀行，發放巨額貸款的是該行陸家嘴支行。由于巨額貸款中驚現１．２６億元“虛假抵押”，銀行不得不控制部分豪宅的產權，成為“房東”，並委托房屋中介公司出售，以回收“問題貸款”。[神秘人物買房110套 1.26億"問題按揭"逼近真相]
“神秘人”按揭購買數十套豪宅，３２筆貸款“抵押登記不實”
位于浦東的“世茂濱江花園”是上海有名的高檔樓盤之一。近兩年來，這一樓盤的價格由每平方米１萬多元一路飆升至３萬元，最高時超過４萬元。在這個樓盤的銷售過程中，有一個叫“曲滬平”的人，購買了幾十套房子。盡管以不同的個人名義登記產權，但房子事實上歸一家叫“優佳投資”的公司所有，曲滬平是這個公司的員工。“這個曲滬平和優佳投資，現在讓浦發銀行很頭疼。”一位上海銀行界的人士說。
據記者了解，２００５年１０月下旬，上海浦發銀行在自查中發現，一筆購房貸款的房屋“他項權證未入庫”。就是說，銀行把錢貸出去了，但房子並沒抵押給銀行，這是絕對不合規的。房地產交易中心的信息顯示，這筆貸款從未辦理抵押手續。
接下來的追查引起了浦發銀行的焦慮。與“曲滬平”有關的住房貸款竟達９１筆，包括浦發銀行陸家嘴支行８９筆、盧灣支行２筆，貸款時間在２００４至２００５年間，金額估計在４億元左右。這些貸款被用來購買上海中心城區黃浦、盧灣、浦東等地的高檔物業。問題出在兩方面，一是涉嫌大量利用他人的身份證“偷梁換柱”申請貸款；二是有３２筆陸家嘴支行發放的貸款存在“抵押不實”，涉及金額１．２６億元。貸款的代理人全是曲滬平，提供按揭中介服務的均為上海優佳投資管理有限公司。 記者調查獲知，“優佳投資”係美籍華人STEFANEL·YI·GU（下稱“顧藝”，音譯）２００３年在上海注冊的一家外商獨資企業，從事物業管理、租賃及高檔物業包租。“優佳投資”本身並不具備房產交易中介資質，但它通過挂靠一家知名中介公司提供中介服務。
“‘優佳投資’提供按揭中介服務的貸款，都是由顧藝向銀行推薦的。說穿了，他是在自己推薦自己！”一位銀行人士說，“顧藝是在用別人的身份證為自己買房。這種抵押貸款本身風險叢生，何況還有３２筆根本就沒有抵押。如出于故意，那就是一種騙貸行為。”
知情人透露，發現問題後，浦發銀行迅速採取措施覆蓋風險。一方面，重新補辦抵押登記手續。然後，由浦發銀行陸家嘴支行再向“優佳投資”貸款１．２４億元，通過“個人貸款”轉為“公司貸款”的形式，償還由顧藝推薦的部分個人住房抵押貸款；另一方面，顧藝將“世茂濱江花園”一套評估價值為１億元的復式豪宅抵債給浦發銀行，浦發銀行因此成為這幢豪宅的“房東”；另外４９套住房也被按剩余抵押價值抵押給浦發銀行。這４９套房產中有３４套在“世茂濱江花園”。
騙貸術種種：虛高評估套現、偷梁換柱按揭
知情人士說，從已暴露的情況看，至少存在三大騙貸嫌疑。一是虛高評估抵押物（房產）價值，套取銀行資金。一套位于“世茂濱江花園”的復式高檔房（面積９３８．３４平方米），“優佳投資”買入價是２４００萬元，即便按後來房價漲到每平方米４萬元估算，真實交易額也就４０００萬元，而上海光華房地產評估有限公司給這套房產的估值竟達１億元。“按７成貸款計算，僅這一套，顧藝就從浦發銀行貸到了７０００萬元，除去真實房款，他已從銀行套現４６００萬元！”
這位人士說，“這是典型的虛高評估騙貸案例。”
二是利用他人身份證，偷梁換柱搞假按揭。除了抵押不實，在浦發銀行的問題貸款中，還大量涉及利用他人身份證辦虛假按揭。一位金融係統的權威人士說，２００５年，一位雲南人曾詢問浦發銀行，自己怎麼莫名其妙地成了上海“世茂濱江花園”的“業主”，並且有一家公司正在逐月“替他”還貸？原來，此人準備在當地貸款買房，但當地銀行發現，他已有向上海浦發銀行貸款買房的徵信記錄。
與此相印證的是，在浦發銀行問題按揭中，借款人的身份證各異，但還貸賬單卻是寄往三四個相同的地址。這表明按揭背後的真實借款人是同一個人或公司。 三是公證機構虛假公證。據記者了解，在浦發銀行的這起事件中，一家公證機構接受委托出具了具有法律效力的收入證明。“從手續上，幾乎沒有漏洞。公證機構也被他們買通了。”一位內部人士說。
至此，按揭騙貸的造假路徑已依稀可見：異地收購大批身份證（身份證所有者不知情）——偽造係列借款委托書（表明身份證所有者委托他進行借款）——騙取或買通公證公司（進行“委托”公證）——提供虛假的收入證明（申請貸款）——虛高評估房價（或偽造交易合同）——獲取銀行大筆貸款（實現事實上的零首付）。 一位銀行人士說，這種“程序天衣無縫”、形式“合規”的騙貸，大多離不開銀行“內鬼”，因而更具風險，“譬如，類似雲南的假冒購房人，一旦主張權利，銀行那些沒做抵押的貸款就會成為爛賬。”
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==== 央行調整住房信貸政策 ====
中國人民銀行詳析調整住房信貸政策
國務院辦公廳近日轉發了建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，其中提出多項住房信貸政策，規定商業銀行發放住房貸款首付款比例實行３０％和２０％區別對待。５月３１日，記者就此採訪了中國人民銀行有關負責人。
問：本次調整措施出臺的背景是什麼？
問：本次政策調整的主要內容是什麼？
問：為什麼強調“自住住房”？
問：怎麼看待本次政策調整的影響？ [詳細]
央行詳析調整住房信貸政策 能否抑制高房價
國務院辦公廳近日轉發了建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，其中提出多項住房信貸政策，規定商業銀行發放住房貸款首付款比例實行３０％和２０％區別對待。５月３１日，記者就此採訪了中國人民銀行有關負責人。
[我國6月1日起有區別地提高房貸首付比例]
銀行陸續出臺房貸操作細則 甄別自住房是關鍵
“我們正在草擬一個房貸操作的具體意見，馬上就會轉發下去。”一位國有商業銀行房貸部人士6月5日告訴記者。對于坊間流傳各銀行持觀望態度的消息，這位人士否認說：“九部委意見中對信貸政策的說法很明確，沒什麼好觀望的。”
他認為，大多數銀行還沒出臺操作細則的主要原因是九部委意見5月29日才公布，央行也是在5月31日才就細節問題表態，因此具體操作細則的出臺有一個時間差。
[是否自住難甄別？ 銀行房貸調整標準各不同]
===== 政府：調控外資“炒”房
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主管部門考慮限制外資進樓市
近期，市場上有消息稱，為保證金融安全，穩定樓市，有關主管部門正在考慮對外資投資中國房地產市場設定限制，從而減少外資進出對市場的衝擊。
·市場風傳整肅將至
·外資已成強勢力量
·外資靜候政策明朗
新華視點：外資大量入樓市 風險利弊應自知
新華網上海６月１日電（記者徐壽松、黃玫）記者在上海、廣州等地採訪時發現，今年以來境外資金從收購內地寫字樓、商鋪進一步擴張至高檔住宅。種種跡象表明，外資大量進入內地樓市，對樓價攀升一定程度上產生了推波助瀾的作用。
·滬京穗：加快收購高檔住宅
·雙套利：境外資金來者不善？
·過江龍：境外資金興風作浪？
外資機構否認利用人民幣升值預期“炒樓”
==== 警惕：房地產金融風險 ====
世界銀行：警惕中國房地產金融風險
在越來越多的數據支持下，房地產近期的“回熱”與銀行信貸猛增之間的關係越來越明顯，由此給整個金融體係帶來的係統性風險也越來越大。世界銀行昨日發布的《中國經濟季報》再次警告：警惕銀行對房地產貸款衝動帶來的金融係統風險，並建議收緊對投資審批和土地供應的控制。
吳曉靈:央行重視房地產金融
警惕泡沫負面影響
吳曉靈說，房地產金融關係到金融穩定。房地產金融在我國金融總量中所佔的比例越來越高，２００５年底房地產貸款達到３．０７萬億元，佔金融機構人民幣各項貸款余額的１４．８４％，與ＧＤＰ的比率為１６．７５％，商業性個人住房貸款余額為１．８４萬億元，佔金融機構人民幣貸款余額的８．９％，與ＧＤＰ的比率為１０．０％。
=== = 聚焦房貸新政 = ===
首付30%能否抑制房價過快上漲
“把房貸首付比例提至３０％，可能會影響支付能力不高的普通購房者，抑制這部分人的購房需求。投機炒房者大多是比較富裕的人，他們一般不靠貸款買房。”中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜說，“現在，利益主體越來越多元化，需求也越來越多元化。合理的房地產市場結構，需要市場供需雙方不斷磨合才能形成。”
央行：公積金房貸首付不提高
自住房誠實申報
商業銀行住房貸款最低首付比例今天起提至三成，住房公積金貸款和90平方米以下自住房貸款首付比例執行20%的規定。
國六條配套細則：供需雙管
房貸新政穩健出手
把過去首付比例由２０％提高到３０％，一定程度上有利于控制過快的購房需求。而對購買低于９０平方米的住房，仍執行首付款２０％比例，充分考慮了中低收入群眾的購房需求。經濟人士指出，這是國家政策面首次提出“區別化”的住房信貸政策。
不得低于30％：抬高房貸首付門檻效應有多大
“為抑制房價過快上漲，從２００６年６月１日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于３０％。”國務院辦公廳轉發的建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》對此作出明確規定。
個人房貸首付下月起提至30%
炒房行為將受抑制
建設部等九部門聯合制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》已經國務院同意，國務院辦公廳近日轉發這一《意見》。根據這份２００６年的房地產市場調控細則，從６月１日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于３０％，對購買自住住房且套型建築面積９０平方米以下的仍執行首付款比例２０％的規定。
