開發商何時不再觀望？90平方米“分水嶺”何時明朗？房產新政能否一竿到底？
“國六條”及細則的出臺在我國房地產市場引發了一連串衝擊波。購房者、開發商、地方政府及專家學者，不同的角色，不同的利益群體，表露出
不同的態度和舉動。“套型建築面積90平方米以下住房必須達到開發建設總面積的70%以上”等政策一出臺，多數人拍手叫好。他們認為，對套型建築面積的限制，滿足了百姓對中低價位、中小套型普通商品住房的需求。
然而，面對新政策，開發商何時不再觀望？“90平方米”這一模糊的“分水嶺”何時明朗？新政策有沒有“一竿子插到底”的威力？在日前結束的2006(博鰲)房地產論壇上，記者穿梭于論壇上的眾多角色之間，試圖看清目前我國房地產市場的這些謎團。
開發商何時不再觀望？
記者了解到，那些沒有達到新政策規劃標準或未取得施工許可證的開發商，大多數都在等待，以觀事態。他們寄希望于當地政府能出臺一個好的解決辦法。一位不願透露姓名的業界人士稱，這種觀望心態可能會持續到今年9月，因為各個城市的情況不一樣，就這樣一起“耗著”。
在2006(博鰲)房地產論壇上，國家發改委經濟研究所主任王小廣說，我國的宏觀經濟過分依賴房地產，而中國真正需要的工業化和城市化，卻在高房價的影響下被阻礙或減緩。這一觀點遭到了多位地產商的反對。潘石屹認為，中國房地產市場出現了一些不平衡、不和諧，唯一解決的辦法就是市場。如果用其他生硬的手段去解決，效果可能適得其反，甚至會留下很嚴重的“後遺症”。
潘石屹的觀點得到北京師范大學金融研究中心主任鐘偉的理論支持。鐘偉說，按照簡單的經濟學常識，僅抑制供給將導致市場價格上升；如果是雙向抑制供求，我們會看到房地產市場的萎縮。
就新政策操作層面而言，僅有深圳市在6月20日頒布了全國首個地方房地產調控落實細則，出臺了成立房地產調控領導小組等10項具體措施，並將“十五項細則”一一分解到具體的政府職能部門執行。但我國更多的地方政府、開發商還是採取觀望態度。他們在接受記者採訪時表示，要繼續觀望一段時間，看看北京、上海等地如何執行。
90平方米“分水嶺”何時明朗？
新政策中最具“殺傷力”的就是兩個數字，“90平方米”以及“70%”。五合國際副總經理嚴濤說：“但就目前情況看，這兩個‘硬杠’定義不明朗，缺乏可操作性。”房屋面積按照建築規范來講，一般有“使用面積”“套內面積”“建築面積”幾種叫法，很少有“套型面積”的說法。
關于套型建築面積，建設部給出的最新權威解釋是：“套內使用面積除以標準層的使用面積係數，而套內使用面積又等于套內各功能空間使用面積之和。”盡管有了這一權威定義，但人們對這一復雜的表述有點摸不著頭腦。新政策出臺不久，在中國房地產協會主辦的一次形勢報告會上，有人曾把“90平方米套型建築面積”解釋為約等于100到105平方米的建築面積，並稱70%以上針對的是一個地區的總量概念，而非單個樓盤，而且具體到地方，各地還有調節余地。但這種提法很快就被否定了。
加拿大寶佳國際建築師有限公司北京代表處首席代表高志說，缺乏簡單、可操作性的統一標準，使得對“90平方米套型建築面積”計算方式差異很大。比如，地下室在有的地方不算容積率，但在重慶算。陽臺，有的城市不算，有的城市算一半。因此，如果沒有一個明確的全國統一標準，即便是同一戶型、統一設計，在不同城市都有可能出現不同數字。就設計而言，甚至可能會催生出一些設計“怪胎”——80平方米的室內面積，100平方米的空中花園。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生建議，不管這一“分水嶺”何時涇渭分明，開發商們的當務之急，仍是要集中精力做好每一個項目，不僅戶型要設計好，而且中小戶型的房子要比大戶型房子更加綠化、更加生態、更能體現中華民族的傳統文化，只有這樣的房子才有競爭力，從而體現出房地產企業的品牌價值。
新政策能否“一竿子插到底”？
不管開發商如何觀望，百姓最關心的還是國家調控的一係列措施究竟能不能把虛高的房價降下來，最終讓中低收入家庭買得起房。相當多的業界人士擔心，如果政策執行被“打折”，有可能出現兩種情況：一是房價出現短期下跌或暫時“漲停”，但很快又回歸從前；二是出現“小戶型、高價格”的情況。
目前一些地方“上有政策、下有對策”的現象已經露頭，比如一些開發商在設計上大做文章，準備把本來120平方米的房子名義上劃分為50平方米和70平方米兩個小套型，以規避政策的限制。在成都，一些囤房者醞釀“轉嫁”稅費負擔。新政策出臺後，徵收全額營業稅的年限從2年一下子拉長到5年，這無疑給想趁房市“虛火”大賺差價的短線投資者以及囤房中介商不小的衝擊。目前他們大多準備把賣價提高，將營業稅包含在內，“打包”拋給購房者。
“搜房網”最近的調查發現，認為新政策不能達到預期效果的，佔到了被調查人數的65%以上。而“網易”對“隨著國務院調控樓市的六項措施出臺，您認為整體房價將怎樣”的投票結果顯示，認為房價“還將保持小幅上漲”和“目前狀況改變不會很大”的佔到了69%。
聶梅生等人建議，一方面各地政府要盡快按照新政策要求，切實負起責任，盡快有實質性舉動：出臺相應的配套細則，並通過量化指標、完善備案或報批制度、增加監察機關和統計部門對實施情況的行政監管，使政策的效果真正體現出來；另一方面，地方政府面對房地產這塊“巨大蛋糕”的誘惑，要真正從長期以來形成的“經營城市、與民爭利”的錯位角色中轉換出來，約束自己的謀利衝動，依法規范自己的行為。
