使人民成為有產者
“先租後售”的住房機制，實際上是將住宅的消費品和資本品屬性合二為一，這裏的租金本質上是一種強制住房儲蓄（相當于公積金），不同的是，在儲蓄期間就可以享用住宅（相當于擴大投資的同時，強制居民擴大內需）。當住戶獲得產權後，這些人就獲得了自己在城市生存的第一筆資本。這時住宅可以加強他的個人信用，也可以作為醫療、養老等社會保險的抵押品。
進入“先租後售”住房體制的居民，就好像獲得了政府發給的不能即時兌現的城市公司“原始股”，隨著城市的發展，這些“原始股”不斷升值，社會財富因此可以分散到廣大的中低收人群中（以前這些財富大多轉移給了開發商），從而達到經濟增長的同時，社會增量財富平均分配的目的。
這個機制還可以使目前流動性極大的人口固定下來，成為有“地址”的永久居民（這對于普遍面臨勞工短缺的沿海城市尤其重要）。個人信用的建立，不僅有助于擴大內需（信用不足，是目前內需市場不振的主要原因），同時，可以減少維護治安和社會穩定的成本（東莞流動人口作案佔案件總數的97%，瑞安、晉江也都佔到80%以上），使城市平穩度過高速發展帶來的不穩定階段。
李光耀在其回憶錄中，對新加坡“居者有其屋”在社會轉型過程中的巨大作用，有過精彩的描述。在“讓人民分享盈余”一節中，他寫道：“當我發現人們在照顧自己擁有的住房和租賃單位採取截然不同的態度時，就深信一個人的產權感是與生俱來的。50年代和60年代發生暴亂時，路人也會參加，向汽車的擋風玻璃扔石頭，把汽車掀翻，放火燒毀。到了60年代中期，當人們擁有了住宅和其他資產後，發生暴亂時他們的反應大不相同。年輕人把停放在路邊的史古打抬上組屋的樓梯。這種情況加強了我的決心，我要讓新加坡每個家庭都有真正的資產讓他們去保護，尤其是他們自己的住房。”
而這也正是我們今天在中國應當做的。把住房提供對象僅僅局限于現有城市居民，遠不是一個完整的住房政策。富裕的城市居民，不可能像孤島一樣，安全地生存在大量的流動人口形成的貧困海洋裏，南美那些曾經高速發展的經濟就是前車之鑒。
現在有一種似是而非的說法，認為我國過高住宅自有率是不正常的，居民可以通過租賃市場解決自己的居住問題。這種觀點是沒有依據的。中國居民，特別是城市居民的住宅自有率不是太高，而是太低了。將外來人口排除在外得出的高住宅自有率，是一種誤導。讓盡可能多的居民擁有住宅，應當永遠是政府追求的目標。
房地產市場可以成為宏觀經濟的穩定器
需要指出的是，“先租後售”的住房機制並不是完全沒有實踐依據的學術臆想。事實上，新中國成立後第一批進入城市的居民，大多都是以這種方法定居下來的：公家（政府或單位）分配低租金住宅給職工和幹部。作為交換，公家僅支付極低的薪水（相當于強制住房儲蓄）。許多年後，按照工齡一次性將住宅以成本價轉讓給職工和幹部（相當于用強制儲蓄抵扣房價）。居民可以按照市場價格出讓、出租，獲得的收入用于購買商品房的首付或交付按揭。
實踐證明這一做法極為成功，對新政權的建立和穩定起到了關鍵性的作用，隨後的房改更是顯示出這一機制對社會財富分配的巨大作用。惟一不同的是，以前的住房提供及房改是被動的，靠財政支持為主；現在“先租後售”則是主動的，可以靠金融支持為主（現在的金融環境遠比當年寬松）。
房地產市場同其他市場一樣，既需要豪華的五星級賓館，也需要中低檔的自助式旅館。目前的一係列房地產政策，是將高端需求與低端需求對立起來，並企圖通過打擊一種需求來滿足另一種需求。這種思路就像要求一家五星級賓館，必須同時提供廉價房間，以滿足低端旅客的需求一樣，其結果一定是既打擊了高檔消費，又無法真正滿足低端需求。通過“先租後售”機制的建立，我們就可以將資本品市場和消費品市場有效切割，在滿足社會投資需求的同時，使主流房地產市場價格得到有效控制。
資本品和消費品並沒有明確的界限：今天的資本品，可能是明天的消費品；明天的資本品，也可能是今天的消費品。不動產的資本品特徵，使其在宏觀經濟中經常扮演經濟波動放大器的角色。正是因為它的這個角色，使得它常常成為破壞經濟穩定的罪魁禍首。簡單地否定住宅的投資功能，並不能幫助我們解決現實中的問題。
只要我們能夠有效地將不同的市場加以區隔，形成針對不同需求的產品組合，中國的房地產市場就能將巨大剩余資本帶來的風險，轉變為城市化原始資本快速積累的機遇，使房地產在宏觀經濟高速成長的過程中，成為重要的推進器和穩定器。□（作者為中國城市規劃設計研究院副總規劃師）
市場繁雜 規則玄妙 樓市調控細則敬請加快
如果從“國六條”出臺算起，新一輪宏觀調控已經進行了一月有余，身處此間，報道了太多的爭議、回應、再爭議、再回應。作為一個房地產記者，不得不感嘆市場繁雜、規則玄妙。
滬深青島樓市調查：房地產市場調控力度加大
5月24日，《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(簡稱37號文件)印發，這是繼去年印發的《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》兩個“國八條”以來的又一個針對房地產市場的重要文件，文件針對房地產市場存在的問題，提出了15條具體措施，引起社會廣泛關注。兩年內出臺三個重要文件，各地房地產市場做何反映？對老百姓普遍關心的住房問題有何影響？記者近日深入深圳、上海、青島等幾個重點城市進行調查。
·樓市新政首月"余震"記：地方細則陸續粉墨登場
·專家：樓市調控效果初顯 未來3個月更關鍵
·樓市調控中央或出手愈重 房產炸彈早拆早安全
·市場靜待北京細則 預計調控力度不會明顯松動
·樓市觀察：房地產調控的“攻堅戰”是反腐敗
[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10]
