樓市調控細則見光首日“眾生相”
昨天，一份名為《關于落實新建住房結構比例要求的若幹意見》(建住房〔2006〕165號)的文件開始悄然下發各地方政府相關部門。至此，繼建設部等九部委出臺的“十五條意見”（37號文）公布後，整整持續了一個半月的關于“套型建築面積”及“70%”的爭論也終于“塵埃落定”，有了準確的答案：“套型建築面積”為“建築面積”；而“70%”明確不是單個項目而是區域總量概念。
相對于此前很多開發商對“70%”針對單一項目的擔憂，165號文件中有關“70%”為城市總量的規定看上去“溫柔”了許多，但文件中卻包含若幹力度十分嚴格的“罰則”。
165號文件明確：針對供應結構調整未能徹底貫徹的行為———對于那些採用變通設計手段，變向銷售大戶型的樓盤，一旦經相關主管部門查實，證據確鑿，將對房產採取沒收處理，被沒收的房產將被政府“酌情用于”城市中低收入者的住房保障。同時，參與“違規建設”的設計單位、施工單位、監理單位等都要受到處罰，情節惡劣、性質嚴重的違法違規行為，要公開曝光、從嚴處罰。
文件解讀
“70%”指區域總量概念
165號文件第一條，首先重申九部委“十五條意見”中關于新建住房的結構比例問題。強調：各地應根據總量與項目相結合的原則，充分考慮城鎮中低收入居民家庭生活對交通等設施條件的需求，合理安排普通商品住房的區位布局，統籌落實新建住房結構比例要求，並將住房套型結構比例分解到具體區域。
所謂“總量與項目相結合”即：自2006年6月1日起，各城市(包括縣城，下同)年度(從6月1日起計算)新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重，必須達到70%以上。
套型面積90平方米為建築面積
165號文件還對爭論最大的“套型建築面積90平方米”作了清楚的界定：“套型建築面積”被解釋為“建築面積”，即由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成。
此外，165號文件還對“九部委十五條意見”（37號文）中的多個條款進行了解釋和補充，如“住房建設規劃、近期建設規劃和控制性詳細規劃，以及套型結構比例等，按法定程序審定、備案，並按照國務院要求的時限及時向社會公布”；“年度土地供應計劃中已明確用于中低價位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用權的居住用地，應當主要用于安排90平方米以下的住房建設”等。
“歷史遺留項目”中首先調整別墅
所謂的“歷史遺留項目”就是2006年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目。對這一批項目的處理方法，165號文件明確：由城市政府根據當地年度新建商品住房結構比例要求，區別規劃用地性質、項目布局，因地制宜地確定需要調整套型結構的具體項目。具體操作手法為：由建設主管部門會同城市規劃、房地產主管部門對“歷史遺留項目”集中進行一次清理。
需要調整套型結構比例的項目要在其規劃設計方案和施工圖調整後並重新審查合格後才可發放施工許可證。165號文件明確，需要調整的項目，過去違反規定批建的各類住宅項目特別是別墅類項目要首先調整。而據了解，北京這類“歷史遺留項目”目前約有607個。
記者追蹤
北京實施細則何時出臺尚未確定
建設部出臺的165號文件，明確了“90平方米”的定義以及“70%”的概念。那麼，北京市的實施細則將什麼時候出臺？記者昨天聯係了北京市有關部門，但都沒有得到答復。北京實施細則的出臺時間顯然尚未確定。
而北京的房地產業內人士則更關注“70%”的住房結構比例如何確定的問題，尤其是607個6月1日前已審批但未取得施工許可證的所謂的“歷史遺留項目”的出路問題。
不管怎麼說，多方人士都認為，有了165號文件作為各地調控細則的前提，相信在不久的將來，遲遲未見動靜的北京調控細則也將出臺。
各方聲音
購房人：不用擔心開發商“偷換”概念
昨天，記者也採訪了購房人對建設部165號文件的反應。購房人張先生表示，“建設部明確中小戶型為建築面積90平方米，就不用再擔心開發商會利用套型建築面積的定義，把房子擴建到100多平方米的大戶型。”而採訪的結果也顯示，北京購房人目前最關心的則是有關北京中低價位限價商品房何時開建、購買和退出政策何時出臺的問題。
開發商：靜待“細則”出臺
昨天，中原地產、北京萬科、中體產業等北京的大房地產公司面對記者的採訪都不約而同地說，“北京的實施細則沒有最後落地，我們不好發表看法，也不好談新政之下公司的發展。”
據悉，北京住宅商品住房的規劃審批，對于戶型設計超過90平方米的項目已經暫停辦理手續超過一個月。這段時間對于很多項目的開發商來說無疑是一種煎熬，尤其是那607個6月1日前已審批但未取得施工許可證的所謂的“歷史遺留項目”。
銀行：按建築面積90平方米決定首付成數
165號文件的出臺，也使得此前銀行對到底是套型建築90平方米還是其他面積90平方米的非自住住宅執行按揭三成的政策有了準確的依據。昨天，建設銀行北京分行、工行北京分行以及深發展等按揭銀行都表示，將按照“建築面積90平方米”的界限執行首付成數標準。(來源：北京青年報)
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