春江水暖鴨先知。
7月12日，調整多日的深市房地產板塊領頭軍深萬科突然啟動，股價從開盤的5．86元，直衝6．26元，上漲幅度達到6．82％。受深萬科強勁走勢的影響，深成指報收4350點，微幅上漲，而與此同時，上證指數卻下跌5個點，報收1740點，歷來如影隨形且滬強深弱的滬深指數，首次出現了背離的走勢。7月13日，受利空傳言打擊，滬深兩市跌幅達5％左右，深萬科不能幸免，但跌幅有限。7月14日，大盤回暖，深萬科又是一馬當先，大漲4．73％，再次引領深成指大漲38點，又一次形成深強滬弱的局面。
深萬科為什麼在加息傳聞襲市的情況還會逆勢上漲呢？
答案在建設部。
7月13日，建設部通過新華社記者的報道，透露早在7月6日就已經下發的165號文，《關于落實新建住房結構比例要求的若幹意見》，首次明確90平方米和70％兩個困擾業界並引發社會廣泛爭議的概念。所謂90平方米，指的就是建築面積，所謂70％指的是年度開盤的總量而不是單項。據悉，文件下發之後，房地產商一片叫好，深萬科率先作出反應，房地產板塊由此發動反攻，一舉扭轉前期的頹勢。
建設部的165號文果然對深萬科有這麼大的影響嗎？其實未必，早在九部委新政公布之後，90平方米和70％兩個限制困擾開發商之時，深萬科就已經表示對自己構成利好，因為深萬科已經將小戶型作為開發重點。但是對于上市公司是不是利好，王石說了不算，市場說了才算，在投資者眼中，真正構成利好的不是九部委的原則，而是建設部的細則。
90平方米和70％兩個概念之所以會引起爭議，原因是復雜的。內涵不明確是一方面，但是更重要的是另一方面，即科學不科學。比如，90平方米規定的是建築面積還是套內面積，如果是建築面積，那麼在全國人均住房面積已經達到26平方米的情況下，一個三口之家還有沒有改善住房質量的空間？四口之家又如何才能達到平均住房的面積？為什麼同樣是面積的界線，上次的政策規定的是120平方米，這一次要調整為90平方米？如果說土地面積緊張的大中城市執行90平方米是合理的話，偏遠的中小城市是否也要一刀切？再比如，70％指的是單個項目還是城市開發的總量？如果每個項目都是這樣的限制，項目與項目之間又該如何區別？如果市中心這樣的限制是合理的話，那麼市郊又該如何執行？如果70％指的是開發的總量，那麼什麼項目必須滿足70％，什麼項目又可以不受這樣的限制，誰說了算，根據什麼說了算，有沒有執行的標準，建設部門又根據什麼來保證90平方米的住房能佔總量的70％，政策如此充滿彈性會不會落空？
坦率地講，對于90平方米的概念，水皮是不以為然的。因為從投資的角度看，在城市中心地帶，90平方米以下的房子最受投資者歡迎，而恰恰是90平方米以上的住房並不好租。因此，90平方米的規定正中投機買家的下懷，封殺的卻是自住買家的選擇，這樣的調控措施和調控目標恐怕是南轅北轍的，而至于70％的限制，對于商品房的開發則更沒有必要，因為政府不可能比開發商更了解市場的需求。政府該管的其實是房價，而不是戶型，否則，這跟當年教農民種地有什麼區別呢？水皮一直懷疑90平方米和70％兩個概念並非是建設部的原創，不然的話絕不會在相隔一個多月之後才公布實施細則，而從實施細則欲說還休，新華社發稿反反復復，這些細節上都能印證，“只執行，不宣傳”並非空穴來風。
這說明什麼？說明165號文件是有爭議的，是有不同意見的。
事實上，165號文件的細節一經報道，70％的解釋便遭到網上板磚。上海證券報的評論認為，建設部對70％的解釋是為建設部門權力尋租預留空間。因為如果70％是單個項目的話，權力部門沒有任何發揮的空間，制度是剛性的，而70％是總量的話，那麼裁量權就在權力部門手中，總量就成為軟性的。這樣就為權力尋租留下可怕的缺口，一方面開發商有商業賄賂的動力，一方面權力部門有尋租的空間，在對權力的監督體係尚未建立起來的情況，誰又能擋住商業賄賂大行其道呢？更何況，房地產本來就是商業賄賂的重災區。70％從單項到總量，不僅預言了房地產市場調控的艱難，也暗示了權力部門對資源配置領域的留戀之強烈。70％為商業賄賂留下的缺口，誰又能夠彌補？
杜絕權力尋租的最好辦法是制度設計中不給權力預留空間，但是事在人為，再完美的制度如果執行者不以為然的話也形同虛設。深圳市政府在制定的細則中明確70％為單項的比例，深圳的房地產市場從此就會比其他地方幹凈嗎？
70％的解釋能夠引出權力尋租的指責恐怕是建設部想不到的。水皮從這種極端的評論中看到的是懷疑一切的陰影，但是又不得不承認，懷疑一切有合理的成分，因為房地產調控一而再再而三的失控，溫總理為此而感到的難過，都是現實。
建設部的解釋讓開發商喜出望外並不能說明什麼，反過來建設部的解釋讓開發商痛哭流涕也不能說明什麼，建設部不對開發商負責，只對房地產市場的健康負責，對老百姓的安居樂業負責。至少，在70％的解釋上，建設部遭到的抨擊是替人受過，至于替誰，天知，地知。
建設部出臺意見
住房結構比例新規有五大看點
就新一輪房地產市場宏觀調控而言，國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》僅僅是一種政策框架，還需要各方在此框架內不斷完善細化各種措施。
建設部最新出臺的《關于落實新建住房結構比例要求的若幹意見》，可稱作是其中的一個實施細則。細細研讀，記者發現，《意見》有五大看點，值得關注。
建設部意見落實“90平方米、70%”
建設部13日公布165號文件——《關于落實新建住房結構比例要求的若幹意見》，對新建住房結構比例和套型建築面積等問題提出了具體意見。
樓市調控細則見光首日“眾生相”
建設部《關于落實新建住房結構比例要求的若幹意見》（即165號文件）經上海證券報解讀後第一時間公開，北京、上海、廣州等一線城市的地方細則時間表愈發受到關注。
建設部165號文件要點解讀
建設部13日發布《關于落實新建住房結構比例要求的若幹意見》，主要內容如下：
新建住房結構比例：由各地根據總量與項目相結合原則確定；
套型建築面積界定：由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成；
已審批但未取得施工許可證的項目：由城市人民政府因地制宜 確定需要調整的項目；
嚴肅查處違法違規行為；
落實責任追究制度。
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