專家：個人炒房遇紅燈 機構限制需細化
限制外資“炒房”的政策已現雛形。
雖然正式文件還有待國家有關部門核準並且下發，九部委的細則也還有待時日，但這份名為《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（下稱《意見》）的文件已經流傳。
昨天，上海證券報記者獨家獲悉文件全文，並邀請多位專家對這5頁紙進行權威解讀。專家解析，該政策涉及市場準入、開發經營、購房管理等幾方面，試圖全面“卡位”原來基本上是對外資“自由開放”的房地產對外市場。但是在個人和機構兩類投資外資主體的限制政策中，海外個人多套炒房將遭遇明令禁止，而對海外機構的限制還有等完善。
“遊戲規則已經改變，一個外資投資中國樓市的新時代即將到來。”仲量聯行中國區董事陳立民感慨。
政策第一劍：外商須設境內實體，資本金定格50%
《意見》“第一劍”直指“外商”，對大宗物業交易的重視可見一斑。此前專家關于“這次監管的重頭不在個人在機構”的說法得到證實。
根據新規，境外機構和個人在境內投資非自用房地產，應當遵循“商業存在”的原則，申請設立外商投資企業，經有關部門批準並辦理登記後，方可按核準的經營范圍從事相關業務。
一句簡單的概括，打破了外資以往最核心的操作方式。
專家介紹，此前外資投資房地產，幾乎可以以任何形式和名義購買，政策沒有特別專門的限制性說法。公司類交易也根本不涉及境內企業，主要通過離岸公司的方式運作房地產項目的交易，以規避稅收和監管。
比如，某外資駐華投資機構看好一國內整幢物業，可以先在境外（如百慕大群島）成立一家境外企業，實現外資收購，以此享受相應優惠。比如，內資企業的樓市交易涉及33%企業所得稅，而外資投資項目只交營業額15%的留置稅。
甚至直接由國內物業持有公司成立外資企業，以兩個境外公司的方式實現產權交易。這樣一來，如果相關企業不披露信息，國內各部門對物業的整體轉讓過程根本不得而知，交易環節的所有稅收也因此流失。
而根據新規，外資必須在國內成立房地產企業，才能實現投資和交易。成立流程為，“商務主管部門和工商行政管理機關依法批準設立外資投資企業，辦理注冊登記手續，頒發一年期的《外商投資企業批準證書》和《營業執照》。企業付清土地使用權出讓金後，申辦《國有土地使用證》，換發《外商投資企業批準證書》。到稅務機關辦理稅務登記。”
同時，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。
“之前50%的限制是沒有的。”陳立民稱。
配套政策還涉及外資企業收購境內房地產項目後未來的項目轉讓和股權收購。比如，“對于外商投資企業的股權和項目轉讓，以及境外投資者並購境內房地產企業的，需要由商務部門嚴格審批，接手項目的投資者需要提交各種保證涵，以及稅務機關的納稅證明。”“境外投資者收購境內房地產企業或全資企業中方股權的，需以自有資金一次性支付全部轉讓金。”
對于這一係列企業類投資的限制，專家表示，限制措施仍然是框架性政策，而沒有進入可操作層面。相比之下，對個人炒房的限制說法則具體很多。
專家舉例，比如一個A-B的交易過程中，可能A背後涉及C、D等外資背景，B背後涉及E、F等外資背景。目前的政策考核僅限于A、B的資質審查，對于C、D、E、F是否合規則沒有涉及。
“最終出臺的執行細則還需要更深層的銀行、外匯、稅務等領域的專業知識，這是對政策制定者專業功底的極大考驗。”上海一金融人士稱。
政策第二劍：三類企業不批外匯借款結匯
據新規，三類企業將不得辦理境內境外貸款、不予批準外匯借款結匯：即未全部繳清注冊資本金、未取得《國有土地使用證》和開發資本金未達到投資總額35%的三類企業。中外資合作過程中各方不得設固定回報承諾。
關于外匯結匯，專家表示，這是本次政策沒有明確界定的內容之一，極有可能作為最重要的監管手段，在此後推出。“如果此次政策的效果不明顯，後續在流轉環節的政策，比如結匯，將陸續出臺。”中國社科院金融研究所易憲容表示。
據了解，此前，政策對外資投資房地產的結匯並不嚴格。其中100萬美金以下的額度可以憑借買賣合同在銀行直接結匯，如果超過100萬美金，則需要外匯管理局的審批。“之前接觸過的一個項目，涉及結匯金額2個億，也是通過了審批的。”一位業內人士稱。
政策第三劍：實名制規避“一人購多套”
《意見》規定，沒有在境內設立分支機構、代表機構的境外機構，沒有在境內工作、學習的境外個人，不得購買商品房。已經設立分支機構或在境內工作學習的個人，只允許購買自住型商品房。同時實行實名制，個人和機構需要持有相關證明，以限制一人多套購房。
東亞銀行上海分行一位房產信貸部經理介紹，根據這一規定，幾類炒房客將被拒之門外。一類是境內樓盤在海外兜售房產的現象將從此杜絕，因為基本上身在境外的人士購房國內房產主要是本著投資房產以圖升值的目的，而不是自住。
另一方面，以往外籍人士買房和國內人士一樣，一人多套的現象很多。現在一個外籍人士或機構的名字都只對應一個身份證明，即相關政府認可的機構出具的證明，性質等同于境內人士的身份證。一個名字下面只能購一套自住房，一人多套的購房方式將由此避免，個人炒房情況將被大部分限制。“但是，如果海外個人本人不在國內，通過借用他人的身份證明購多套房炒作，這樣的限制措施還需要一定的細則。”
（記者 于兵兵）
國家限制外資新政月底欲出 嚴防境外短期投資
據國家外匯管理局有關人士透露，政府針對外資流入的管理政策將于7月底出臺。據消息人士透露，此政策已由建設部、國家外匯管理局、國稅總局等多個政府管理部門協商醞釀，其手段涉及行政、稅收等多個領域。
效果可能小于預期 限制外資炒樓政策或有難點
由于海外熱錢炒作中國房地產，九部門“國六條”出臺後，國內有關部門和一些專家希望盡快出臺針對外資進入中國房地產市場的限制政策。易居分析師對記者表示，近期出臺政策的可能性很大，但實際效果可能小于預期。
不要因噎廢食 拿準分寸限制外資炒房
外資炒房對房地產熱有推波助瀾的輔助作用，但取消外資並不能從根本上打壓房地產熱。取消外資的超國民待遇，限制炒房是必要的，但如果取消外資的國民待遇，限制其買房可能就走過頭了。
政府欲對外資進入樓市設限 業內:應該區別對待
海外軍團圖謀中國樓市：一樣的外資不一樣的天
外資加速進入中國地產市場 政策空白考驗政府
調查顯示：近八成網民讚成政府限制外資炒房
易憲容：外資炒作成房地產市場重大禍害
地產酷評：疏高于堵 管好海外資金
