北京：業委會首次告贏物業案要再審

    “1.58元/月/平方米的物業費，鴻銘物業是否有利潤空間？”7月16日，吸引了眾多媒體及學者，由北京市海淀和諧社區發展中心舉辦的“美麗園小區物業費案：構建和諧社會的深層思考”研討會上，美麗園小區業主委員會主任雷霞給與會者算了一筆賬，其結論是物業公司每年仍有300多萬元利潤空間。

    最近，一波三折的美麗園物業費糾紛案，因敗訴的鴻銘物業公司(以下簡稱鴻銘物業)拒絕執行已生效的終審判決，繼續申訴，被法院裁定中止執行原判決，準備再審。一時間，該案再次引起社會的廣泛關注。

    2005年3月，美麗園業主委員會以“物業收費不實”將該小區物業管理公司———鴻銘物業告上了法庭，經過北京市海淀區人民法院一審，業委會敗訴，後又提起上訴；同年12月15日，北京市第一中級人民法院二審判決業委會勝訴。根據該判決，美麗園小區的物業費單價由2.72元/月/平方米元降為1.58元，法院還判令鴻銘物業向業主歸還3年的電梯廣告費收益18萬元，3533.76元的公廁用房供暖費及物業費。該案成為北京業委會告物業公司案的首次勝訴。

    “我們終于通過正常的法律途徑，擰幹了物業費中濕漉漉的水分。”美麗園業委會主任雷霞告訴記者。

    本已塵埃落定的案件，卻因鴻銘物業提供的兩份“關鍵”證據材料，即北京市物業管理協會出具的《行業專家對北京市海淀區美麗園物業管理糾紛案給物業管理行業造成的嚴重影響的意見及情況反映》(以下簡稱《情況反映》)，以及由5位法學專家簽字的《北京市海淀區美麗園小區業主委員會與北京市鴻銘物業管理有限公司物業管理糾紛案專家論證意見》(以下簡稱《專家論證意見書》)，而使法院中止執行原判決，準備再審。

    爭議：物業收費計量有沒有“水分”

    此案再審的焦點還是集中在物業收費上。鴻銘物業汪副總告訴記者，他們認為，根據原判決，物業費將由2.72元/月/平方米降到1.58元，實際上否定了美麗園小區《房屋使用、管理、維修公約》(以下簡稱《公約》)的物業費價格，而物業費實際應當由價格主管部門會同行業主管部門進行認定，法官不宜直接定價。為此，鴻銘物業提出了新證據，包括北京市價格認證中心的一份報告，其對美麗園小區物業費測算的結果為3.411元/月/平方米。

    5位法學專家在給鴻銘物業委托的衡石律師事務所出具的《專家論證意見書》中指出，《公約》規定的總價格(即“包幹價”)為雙方成立交易的基礎。所確定的物業管理收費總價格雖由單項價格構成，但決定當事人是否簽訂合同的主要原因仍為總價格。該合同總價格的確定，並非單純依據單項價格累計而成，而是在首先確定總價格之後，再將之分攤計入各單項價格的。

    北京市物業管理協會出據的《情況反映》認為，“法院的判決將會引發北京物業全行業的混亂，不利于北京物業管理行業的健康發展。美麗園物業費降到1.58元，會造成甲級住宅一(電)梯兩戶的商品房物業費，比實行政府指導價的同類普通經濟適用房還低的結果，違反了物業管理行業的市場價值規律。”鴻銘物業將該意見連同再審申請，遞交給了北京市第一中級人民法院。

    據了解，美麗園小區每一戶都有一份《美麗園住戶手冊》，其中一項就是《房屋使用、管理、維修公約》，《公約》的物業收費項目總共列了16項。“物業費2.72元/月/平方米的總價是根據每個單項收費核計累加算出來的。本案從來就不是收費標準之爭，而是計量虛實之爭，我們只求貨真價實。”雷霞一再強調，“我們只是要求物業公司嚴格履行《公約》，並沒有更改公約的規定。按照《公約》規定的標準，我們仔細核算，剔除了根本不存在的7部電梯和29組高壓水泵的收費，使物業費直接減少了0.45元；如果室內的中修、小修費的選擇權還給業主們的話，我們還可以少交0.69元，因此，物業費總價就從2.72元降到了1.58元。盡管聽起來下降幅度比較大，可物業公司還是有不小的贏利空間。”