以房地產作價出資，但未辦理權屬轉讓法定手續的，應如何認定其出資效力？我國公司法對此沒有明確規定，以致在司法實踐中出現了截然不同的認定結果。江蘇省高院《關于審理適用公司法案件若幹問題的意見(試行)》第44條規定“以房屋、土地使用權
……等作價出資，已交給公司使用但未辦理權屬轉讓法定手續的，不應認定其出資效力。”而湖北一家基層法院在審理一起類似案件時，認為以房地產出資的公司“財產權雖未辦理形式上的轉移手續，但公司已實際佔有和使用了該房產。即使出資有問題，也應由相關部門依法處理。權利人也可向其主張權利，並要求其承擔違約責任。但不能以此否認其股東地位。”
那麼，以房地產作價出資但未辦理權屬轉讓手續，該如何認定其法律效力？
主持人：對于以房地產作價出資未辦理權屬轉讓法定手續，但已交付公司實際使用的，應如何認定其出資效力？
樓建波：這裏的出資效力有幾層含義：首先，從出資人和其他出資人的合同關係而言，應該說合同已經成立，問題是沒有辦理權屬轉讓法定手續是否屬于出資人違約。根據2005年修訂的《公司法》第28條、84條的規定，應認定違約。
但以房地產出資的出資人或發起人在未辦理變更登記手續時是否應該承擔違約責任，首先要看發起協議或出資入股協議對該出資人在登記中的義務的規定，再根據具體情況確定沒有及時辦理變更登記手續究竟是誰的過錯。我國法律對變更登記究竟是出資人的義務還是公司的義務並沒有明確的規定。根據2006年1月1日起施行的《公司注冊資本登記管理規定》第五條規定：公司注冊資本及實收資本數額、股東或者發起人的出資時間及出資方式，應當符合法律、行政法規的有關規定。查全國性法規，2001年修正的《城市房屋權屬登記管理辦法》並無關于房屋出資登記的直接規定；1995年發布的《土地登記規則》第35條則把登記規定為出資人和被出資企業的共同義務。據此，在以房地產作價出資但未辦理權屬變更登記時，很難說是出資人違約。
其次，從出資人與公司的關係看，問題是在完成變更登記手續前，出資人是否為公司的股東，享有股東的權利，承擔股東的義務。在這一含義上，湖北那家基層法院的判決有一定道理。
最後，從公司與出資人以外的第三人的關係而言，存在兩個方面的問題，一是如果出資人的債權人申請執行出資人入股公司但尚未辦理的變更登記手續的房地產時，法院是否應該支持債權人的主張；二是公司的債權人能否申請執行該房地產。在這一含義上，我同意江蘇省高院的司法解釋的立場
符啟林：原則上應認定出資無效。因為我國實行嚴格的不動產登記制度，交付使用和進行權利登記是房地產出資生效的兩個必要條件。
問題的關鍵在于這種情況下，未完全履行出資義務的一方是否因此喪失股東資格，該方承擔何種法律責任？我認為，首先要看公司章程如何規定，如果公司章程有規定，應按其規定辦理。如果公司章程並不因此剝奪未履行出資義務人的股東資格，則該方仍有補救的機會，如果用于出資的房地產不存在其他權屬爭議，不存在第三人的追索權，其應該在規定的期限內辦理權屬轉讓手續，從而取得完整的股東資格。而如果章程規定超過一定期限未履行出資義務則喪失股東資格，也應依照章程規定辦理。
如果公司章程沒有規定，法院在判決中應區分具體情況處理。
如果對于用于出資的房地產，不存在其他權屬爭議，沒有第三人的異議，按照《公司法》第28條第二款的規定，股東不按照規定繳納出資的，應當向公司足額繳納，法院可判決當事人補辦登記手續，使出資生效。
另有一種情形是，因為用于出資的房地產並未辦理登記手續，出資人可能另行處分該房地產，如將該房地產出售或抵押給第三人，這就產生了對第三人利益保護的問題，這時公司並不能當然取得對房地產的所有權，而是同第三人一樣，對該房地產只享有債權請求權，不享有物權請求權，需按債法的一般原理加以確定。
主持人：公司對外發生債務時，以房地產作價出資但未辦理權屬轉讓法定手續的股東，是以約定的房地產作價出資為限對外承擔債務，還是承擔無限連帶責任？
朱樹英：對此，我認為該未辦理法定過戶手續的股東對外應當以公司設立之初各出資人對該房地產權利約定作價的出資額為限承擔債務。
我國《公司法》以及現代公司有限責任理論均認為“有限責任公司的股東以其認繳的出資額為限對公司承擔責任；股份有限公司的股東以其認購的股份為限對公司承擔責任”。因此，股東出資未到位或出資不實均是以股東的實際出資與股東在公司設立之初所認繳或認購的份額價值，來作為判斷標準的。故即便該作為出資的房地產未辦理權屬轉讓手續，該以房地產權利作價出資的股東仍是以其約定的房地產權利作價出資額為限對外承擔債務。
但是，當該股東出資無效的行為導致公司實有資本低于法定最低限額時，公司不具備獨立的法人資格，則公司的全體股東包括該未辦理房地產權屬法定轉讓手續的股東應當按照合夥關係對公司債務承擔連帶清償責任。
樓建波：在有限責任公司和股份有限公司的情況下，該股東對公司的債務以約定的房地產作價為限對外承擔債務。我國《公司法》第3條規定，有限責任公司的股東以其認繳的出資額為限對公司承擔責任，股份有限公司的股東以其認購的股份為限對公司承擔責任。《公司法》第200條、《公司登記管理條例》第70條和《公司注冊資本登記管理規定》第20條規定在這種情況下，公司登記機關可以責令發起人或股東改正，並處以虛假出資金額百分之五以上百分之十五以下的罰款，但並未規定該發起人或股東應該對公司債務承擔無限連帶責任。
