對商品房價格影響有限，價格保持穩定；中小戶型將成為今後市場開發建設重點，戶型限制將會給開發商帶來一定影響；房地產開發建設今後可能放緩……國家調控房地產市場的房產新政實施後對本市市場有什麼影響，這是市民及業內普遍關注的問題，今天青島市發改委代表官方首次發布相關信息，對今後市場可能出現的五大走勢進行了分析和評價，為市民購房作出正確判斷提供了依據。
房價是每次調控的核心，也是老百姓最敏感的話題。那麼此次新政的實施對商品房價格影響到底有多大？
據介紹，近年來商品房價格上漲受多方面因素影響，其中主要包括一是土地出讓價格持續上漲，開發商獲取土地成本高（約為濟南的兩倍），二是土地徵用和房屋拆遷成本不斷提高，另外的建材價格的上漲、建築節能和新產品新技術的應用、配套設施和環境建設檔次的提高等，增加了住房建設成本。如按國家節能標準建房，每平方米成本約增加200元∼300元；其次是房地產調控增加的交易環節費用（如交易稅），大部分轉嫁到房價中，由購房者承擔。基于這些綜合因素，國家宏觀調控短期內不會消除這些因素，因此對商品房價格影響有限。
此次國家宏觀調控的一項重要內容，就是引導調整住房供應結構，即面向中低收入家庭，增加中小戶型住房和廉租房建設。調控措施出臺後，萬科等國內大型房地產集團立即把研發力量轉向套型建築面積90平方米以下的中小戶型開發上。
隨著政策的實施和深化，必將使本市住房供應結構發生重大變化。據了解，本市房地產企業也將加大投入，增加中小戶型住房開發建設。另外，市政府每年將從土地出讓凈收益中拿出15％的資金專門用于廉租住房建設。
“買大房子賺大錢，過去一直是開發商追求的目標”。根據規定，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積要佔開發總面積的70％。對此，新政實施後，會出現小戶型住房利潤低，且高層住房建築面積與使用面積差別過大（約相差1／3）。因此戶型限制對房地產企業有一定影響，但預計不會太大。
據有關專家介紹，銷售回款是本市部分房地產企業開發建設資金的最重要來源。但受國家宏觀調控影響，房地產市場交易短期內可能下滑。主要原因是個人住房按揭貸款首付比例下限提高至30％，將影響部分居民購房需求；控制城市房屋拆遷規模和進度，將減少被動性住房需求；二手房交易市場觀望氣氛濃厚，將減少騰舊換新住房需求。房地產交易量下滑，將延緩企業銷售回款進度，導致企業資金趨緊，影響開發建設進度。
據介紹，房地產稅收和土地出讓收益是政府財政收入的重要來源。2005年，全市房地產業繳納營業稅和所得稅（地稅口徑）約20億元，契稅約14億元，三者合計約佔地方財政收入的19％。如考慮土地出讓凈收益和建築業等相關行業的稅收，對地方財政收入的貢獻度更大。國家宏觀調控，有可能導致本市房地產開發趨緩和交易額下滑，從而影響地方財政收入穩定增長。（陳修華）
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