“外行專家充斥房地產學術界，誤導了輿論，也導致房地產調控方向走偏。”中國管理科學研究院研究員李開發接受中國經濟時報記者採訪時認為，不少談論房地產調控以及如何控制房價漲跌的專家言論都是外行話，不僅沒能為房地產調控提供靈驗“藥方”，反而讓房價“高燒”持續升溫。
李開發對目前房地產輿論界存在的五大“外行”觀點一一駁斥，並提出了自己的看法。
降低房價不是調控核心
“不少‘專家’認為把房價降下來是此次房地產宏觀調控的核心，認為降低了房價就完成了宏觀調控的任務。而事實上，降低房價只是房地產調控的一個步驟，核心目標則是解決廣大中低收入階層的住房需求。”李開發對記者表示，房價高這一概念是建立在中低收入階層有無能力買房的前提之下的。
就拿北京來說，根據近幾年居民收入水平來估算，只有價格在２０萬元－３０萬元之間的住房才符合中低收入階層的購買能力。而就北京目前的房價而言，即使降一半，中低收入者恐怕仍然難以承受。事實上，北京的房價也不可能下跌５０％。
“如果宏觀調控只是針對房價、針對高收入者，與中低收入階層無關，那麼此次宏觀調控就背離了其初衷。”李開發指出，過多地強調降低房價還不如實實在在地提出能夠解決住房矛盾的方法來得務實。
他認為，要針對不同收入階層的經濟承受能力，建立商品房、保障住房、廉租房三類房屋互補的住房體係，千方百計地降低保障住房的建設招投標，全面實行“價低者得”的反向招拍挂方式，為中低收入階層提供交通便利、價格相宜以及生活、教育、醫療等生活配套完備的住房，真正有效地滿足其住房需求。
對于目前判斷房價的高低缺乏標準與統計口徑的問題，李開發認為，應該出臺房價的監控指標，沒有一個監控指標，動不動就說房價高了或低了，是違背科學的。
他說，全國各地的情況雖然不同，但房價總是與當地的ＧＤＰ聯係在一起，同投資與產出有關。合理的房價指標應當結合城市經濟的發展能力、投資能力與投資機會來確定。一個城市只有經濟持續增長，經濟總量上去了，才會有更多人來購房。房價應當與經濟增長相一致，才能算是合理增長。
參考國外城市房地產發展模式與房價情況，房價合理指標的計算公式是：Ｆ＝１／２（Ｇ＋Ｃ）。其中，Ｆ是指房價增長幅度，Ｇ是指ＧＤＰ年增長幅度，Ｃ是指存款一年期利率。當ＧＤＰ快速增長時，城市房地產投資就會增加，存款就會轉化為投資，房價就會增長。當存款過度轉化為投資時，存款利率就會上揚，就會減少通脹機會，抑制過度投資，包括房地產投資，城市房價就會在一個合理幅度內增長。
“目前房地產行業的亂象在于，多個指標紊亂，相關部門各說各話，政府決策依據失控。根本的問題在于房價的統計標準不同。因此，要明確城市房價的統計口徑與統計范圍。沒有統一的標準就沒有統一的對話平臺。”李開發表示，以北京為例，即使在懷柔、昌平的偏遠郊外新增１億平方米的住房，房價為１５００元每平方米，從表面上看北京市房價總和平均是降下來了，但老百姓仍然買不起城區內的住房，房價還是居“高”。如果不出臺明確的統計范圍，一些地區就會對貫徹中央政策打折扣，做表面文章。
李開發認為，城市房價的評價核心是工作和生活在城市的居民。比如調控北京的房價，衛星城市的房價與中心城市的房價是什麼關係？比如延慶的房價在北京的房價調控中有沒有比重，如果有，那麼權重是多少？需要明確標準。
根據多年的研究結果，他認為，一個城市的房價統計監控范圍是：單核城市或多核連體城市，其外圍人口密度到達每平方公裏３０００人為界，再向外計算直線距離５公裏的地區，在此地區范圍內的開發房屋可作為統計監控范圍。多核城市群且核與核之間沒有高于每平方公裏３０００人的密度的地段聯結，可作為單個城市考慮。每一個城市可以根據本城市的具體情況出臺不同的調控指標，防止一刀切。
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