開發商保留外墻面使用權，無效！法院認為外墻面應歸全體業主共同所有。
開發商在《商品房買賣合同》中約定商品房所在樓宇的外墻面使用權歸出賣人即開發商所有，出賣人有權設置廣告牌、廣告燈箱等，這樣的條款是不是霸王條款？有沒有效力？近日，江蘇省吳江市人民法院對這樣一起糾紛作出一審判決，判決該約定無效。
“億佰生活廣場”位于吳江市區中心，商業前景非常樂觀。基于此，李先生于2004年10月出資70多萬元購買了該廣場第二層的36號房。2005年8月，李先生拿到了新房鑰匙後將其出租給他人使用。但到了年底，“億佰生活廣場”的其他購房者在李先生所購商品房的外墻面上設置了廣告牌，這引起了承租者的不滿，當即要求退租，使李先生遭受了不小的經濟損失。
“我的外墻面怎麼能夠安裝他人的廣告牌？”李先生馬上與開發商進行交涉，被告知商品房買賣合同的第十七條第二項約定了“該商品房所在樓宇的外墻面使用權歸出賣人所有，出賣人有權設置廣告牌、廣告燈箱等”。李先生認為，這是開發商擬定的格式條款，是明顯的霸王條款，嚴重侵犯了原告對該房屋完整的所有權。在交涉無果後，李先生將房產開發公司告上法庭，請求法院判決確認該約定無效。
而被告房產開發公司則辯稱，約定的條款未違反法律規定，應為有效。根據法律規定，建築物主體重要結構部位、戶外墻面等部分屬共用部位，業主對此有所有權或使用權，該條款正是表明了業主對自己權利的處分，該處分行為應屬合法有效。
吳江法院經審理認為，對于共有物的處分應取得共有人一致同意，即對本幢建築物外墻面的處分，應該由該建築物全體區分所有權人一致同意後，方為有效。任何單一的共有人不能就共有部分單獨進行處分。也就是說外墻面歸全體業主共同所有，李先生即使想放棄使用權也不能僅憑其一個人說了算。外墻面使用權作為所有權的一項權能，當然隨著所有權的轉讓而轉讓，開發商以合同約定的方式將外墻使用權等予以保留，于法不合。此外如果允許開發商利用預先設計的銷售合同以約定的方式保留外墻面的使用權和廣告設置權等，顯然使其獲得了相應的利益，而使房產的買受人所購房產的商業價值受到了較大影響，有失公平。據此，吳江法院判決關于“該商品房所在樓宇的外墻面使用權歸出賣人所有，出賣人有權設置廣告牌，廣告燈箱等”的約定無效。（庾向榮
趙新華）
