自5月底開始，京城乃至全國房地產行業都籠罩在宏觀調控下的“低氣壓”當中。這大概是很多地產開發商都始料未及的，尤其是住宅項目的開發商們。面對新政，這其中縱然有聰明如潘石屹（SOHO中國董事長），早早就宣布“三年不沾住宅市場，全力出擊商業地產”；更多的開發商還是選擇了傳統的“上有政策，下有對策”的招數以應對不斷出臺的新政策。

    如今，距離“國六條”出臺已經過去了近兩個月時間，善于研究政策的開發商們究竟又琢磨出了哪些對策？新政之下又將涌現多少“地產詭計”？

　　王曉瑩/圖

    單套面積太大？

    應對：一套拆成兩套賣！

    7月13日，京城幾乎各大媒體都在顯眼的位置報道了這樣一則新聞——“建設部165號文件下發，90平方米被定為建築面積”。“建設部165號文件”其實是業界對新政策的簡稱，準確地說，這個新政策為“建設部《關于落實新建住房結構比例要求的若幹意見》(建住房〔2006〕165號)”。

    “建設部165號文件”被曝光的過程著實有些一波三折，從最早被傳文件已經下發但被“捂”住不準媒體報道，到建設部某官員公開證實，再到文件具體內容最終被南方媒體披露。業內媒體對新文件的追蹤堪稱“職業間諜”的水準，凡是能打聽的渠道、政府官員，包括業內人士幾乎通通沒有放過。

    而從已經曝光的文件內容來看，兩個核心精神與之前業界猜測的結論不謀而合——90平方米被定為“單套住房的建築面積”以及70%的比例為“年開工商品房總面積”。其中第一個核心精神的落定無疑會讓所有住宅項目的開發商“痛苦不堪”，在他們看來，今後小戶型的面積將被重新界定。

    雖然北京細則至今沒有出臺，但已經不太可能改變90平方米被定為建築面積的事實。從今往後不能再隨心所欲地建大戶型，相信這對于很多開發商都是一種“煎熬”；而對于有住大房子需求的購房者來說，今後可供選擇的空間也變得有限。“供”與“需”的不平衡如何協調？不用著急，聰明的開發商其實早就已經想好了對策，既然單套房子不能超過建築面積90平方米，那就拆分成兩套房子——以建築面積150平方米的房子為例，完全可以拆分成一套90平方米，一套60平方米一起賣；然後再互相打通變成一套房子。

    而業內人士也證定，在目前沒有對購買第二套住宅有過多限制的情況下，通過設計手段完全可以實現這個辦法，滿足開發商和購房者各自的利益需求。

    預售證3天內必賣？

    應對：不到開盤絕不拿！

    7月10日，建設部、發改委、工商總局聯合下文，其中要求開發商必須在取得預售許可證後10天內開始售房。但本報此前也曾經報道過，北京市建委房屋交易管理處相關負責人已經明確表態，北京的這一標準仍按更為嚴格的3天執行。

    對于為什麼不按3部委的通知執行，市建委相關負責人的解釋為：“一般情況下，地方應該和部委的規定相一致，但是如果地方的規定先于部委而又沒有原則上的衝突時，地方可以按照原規定執行。”

    北京市建委的規定和3部委的規定並無衝突，只是更為嚴格；而這也再一次驗證了此次新政調控是中國房地產發展過程中有史以來前所未有的一次。“領預售證後3天內必須開始售房”的規定讓開發商“捂盤”不售的計劃很難實現了，購房者自然很高興——要想讓房子賣得“慢之又慢”，開發商豈不是又要花一番心思？沒錯，開發商肯定會花心思進行銷控。最直接的辦法當然就是，盡可能地晚領項目預售許可證，且分次分批領。這樣一來，既不用擔心政府的政策，又不怕項目賣得太快。