從法律關係上講，開發商與全體小業主之間構成的是委托合同關係，即全體小業主委托開發商選定進行前期管理的物業公司。因此，如果像李銘這樣，僅僅與開發商約定了具體的物業管理公司，而並未涉及到具體的收費標準。只要最終選聘的確落實在該物業公司上，同時其收費標準也獲得了有關物價部門及主管部門的批準。那麼，開發商的行為不存在任何違約性質。

    但是，假設雙方在合同中對于物業管理公司及收費標準皆進行了約定，開發商則理應在授權范圍內進行選聘。只要開發商在選聘過程中超出了委托人的授權，作為受托人應當承擔對委托人所造成的損失，即補償實際的物業管理費與其承諾標準之間的差價。(本文作者為新華律師事務所律師 連晏傑)

 　“李銘買房傳”《陷阱篇3》

    連晏傑

    案例：投資再次經歷挫折之後的李銘，開始將目光瞄準租售皆佳的酒店式公寓。在多方比較之後，他看中了上海市中心徐家匯附近的一個酒店式公寓樓盤。

    盡管單價不菲，但是考慮到優質地段因素，李銘感覺還是有利可圖。由于是酒店式公寓，因此他在買房前還特意問了一下今後的物業管理費問題。售樓人員告之，該樓盤實行經營之後的物業管理費在3元/平方米/月左右。

    吸取上次的教訓，李銘特別確認了一下，發現樓盤已經取得了預售許可證，同時，還仔細詢問了關于小區布局、會所位置及面積等相關細節，在確認與宣傳資料一致後，才放心地簽訂了合同。

    但問題又來了，等到李銘簽署房屋交接書時才被告知，該小區的物業管理費為8元/平方米/月。仔細核對預售合同之後，李銘才發現，上面僅僅約定了小區由外資的ABC公司進行前期物業管理，但並未約定具體的物業管理費標準。令人無可奈何的是，ABC公司8元/平方米/月的收費標準還得到了物價部門及有關主管部門的批準。

    更讓李銘感到鬱悶的是，部分小業主在購房時將物業管理費的收費標準寫入了預售合同，對于這部分小業主，開發商承擔了5元/平方米/月的差價。但是像李銘這樣疏忽大意的小業主，每月平白無故增加了300多元的開支，就只好自認倒霉。