本周，最吸引房地產界人士眼球的新聞，莫過于六部委聯合下發的171號文———《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》。該文件對外資投資中國房地產予以了諸多限定。從目前外資投資中國房地產市場的情況看，大致可分為兩大類：一是投資于房地產開發領域，另一是購房類投資。前者增加了市場的供給，後者則擴大了市場需求。據一位業界人士估算，投資于房地產開發領域的外資要遠少于流入中國購賣房產的外資，這一比率也許在3：7左右。那麼，外資進入中國房地產市場究竟是利大于弊還是弊大于利呢？
客觀地說，外資投資中國房地產對繁榮市場是有貢獻的，但同時在推動房價上漲方面也是“功不可沒”。外資投資房地產開發領域，不僅帶來了資金，也引進了較為先進的房屋設計理念。 一些外資投資參與了中國城市的舊城改造，給當地城市建設注入了寶貴的資金。但不可否認，外資投資的房地產開發項目，絕大多數都是高檔住宅和商業地產項目。由于外資的實力較為雄厚，因此在土地競標中往往能以高溢價奪標。這樣，在高成本的推動下，其定價也會高于國內地產商所開發的同類產品的價格。在“領袖價格”的指引下，很有可能使得某一城市某一區域的房價節節攀升。外資房地產項目之所以能夠賣出高價，除了國內確實有一些高收入人群有著消費和投資需求外，外資品牌地產商由于在海外具有一定的認知度和一些固定銷售渠道，因此能引來大批境外買家，致使“皇帝的女兒”不愁嫁。
再看看外資投資性購房，對國內房地產市場影響幾何。雖說目前中國樓盤外銷中，有些是買給那些將來準備在中國長期工作和居住而自用的買家，但還有相當數量的商品房是賣給了那些長期看好人民幣資產升值潛力的境外投資者。有項購房調查顯示，國內中高收入人群買房第一要素是位置，而中低收入者首要考慮的則是價格。這些購房因素，對于投資者來說不是最重要的，重要的是房產未來的升值空間，就如同買股票的道理一樣。假定一個市值100元/股的股票，投資專家說這只股票的合理估值是150元/股，那麼肯定就有投資者敢追高買進。一個留學海外並在美國定居的人士在北京投資了一套高檔公寓後，是這樣盤算著這筆投資的利益所得：租金年收益3%，人民幣對美元年升值3%（這也意味著人民幣資產的升值），房產本身升值5%。客觀地說，這也許還是比較保守的估算。至于商業地產的投資，套利空間或許更大。對于海外投資者而言，房價的高低並不重要，只要人民幣持續保持強勢，中國城市化進程的步伐不放緩，房價年年漲，投資中國房地產就會穩賺不賠。正是由于市場存在著這種強勁的投資性購買需求，使得地產商們對高端市場的高額利潤趨之若鶩。在此市況下，要想讓房價不漲都難。難怪當171文出來後，北京一知名地產商立即表示，世界上沒有哪個國家是限制外國人購房的。
雖然，目前還難以具體量化估算限制外資投資中國房地產會產生什麼樣的結果，但可以肯定的是，該政策對穩定市場抑制房價過快增長，以及調整市場結構會大有益處的。（記者 孟堅）
