在輿論的聒噪中“難產”月余，建設部165號文終于近日低調出爐。內容事先早泄露出來，一切似乎都在意料之中，塵埃落定之後剩下的就是各方悶頭執行了。此時，靜下心來翻檢一下針對房地產業的一係列調控之策，再拿國外的一些相關經驗比比，或許會對未來的政策設計和行業發展有所裨益。
“有形之手”主導市場
自2003年以來，我國房地產一係列調控的最終目的可歸結為兩點：健全住房保障體係和促進行業持續穩定健康發展。這二者密切關聯，只有從根本上弄清楚它們的內在規律及現存症結，才能比較透徹地認識中國房地產業的和房地產宏觀調控。
世界各發達國家都非常重視住房保障體係的建立和健全，房地產市場中的政府“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的。目前我國房地產業發展階段，大致同二戰之後的歐美發達國家，以及60、70年代的“亞洲四小龍”情形相似。針對住房保障問題，這些國家當時都很重視，政府管制較多，尤其以北歐國家和新加坡這些高福利國家為代表。
政府規制住房保障體係主要依靠法律手段，許多發達國家都是一部接一部地出臺法律，一般多達十幾部。如美國的《合眾國住房法》規定了要為低收入家庭修建公共住房制定長遠計劃，《國民住宅法》要求建立住房管理署，設立聯邦存款和貸款保險公司，由政府提供低利息貸款，鼓勵私人投資于低收入家庭公寓住宅。與我國地少人多的國情相似的日本，先後制定實施了40多部房地產有關法律。 針對住房保障性質的住宅開發，採取的方式有三種：政府設立獨立的部門或企業進行非營業性開發，政府與市場化的企業合作進行開發，政府提供稅費等優惠吸引市場化的企業開發。
就目前而言，發達國家雖然已過了居民住房需求爆發的時期，但政府仍比較重視中低檔住宅開發。以美國為例：一般政府在把土地租賣給開發商，規定開發商必須建百分之十幾（平均而言）的中低檔公寓，或租或便宜賣給低收入家庭，在有些州開發商也可選擇付政府一筆錢。 經過幾十年的努力，目前許多發達國家的住房保障體係已比較健全。美國17%左右的國民居住在政府或企業提供的廉租房裏，歐洲享受福利性質住宅的比例比美國還要高，美國私房擁有率約為67%，歐洲國家平均則在50%左右。而新加坡人目前80%以上都住在政府提供的組屋中，這些組屋大都建于60、70年代，當時以租為主，現在很多家庭收入提高之後，政府就以低于市場行情的價格賣給他們。
法律手段最有效
早在1998年住房體制改革時，我國政府就曾明文規定要建立以經濟適用房為供應主體、包括廉租房在內的多層次住宅供應體係，但後來執行效果很糟糕。國家統計局數據顯示，經濟適用房開工量佔比由2000年17.6%降到2005年1-11月的5%，而截至2005年底，全國尚有70多個大中城市根本沒有啟動廉租房建設。原因是多方面的：如缺乏相關的制度保障（沒有成立專門機構和企業）、地方政府因涉及自身利益而不願落實、開發商的公民意識不強等。 那麼，如何進一步加強我國的住房保障體係建設？結合國外經驗，筆者認為可從以下四個方面考慮：其一、加快立法步伐，提高立法層次（目前多是“通知、條例、規定”等） ；其二、組建專門機構，統籌管理資金、開發、經營等環節；其三、督促地方政府切實落實中央相關政策；其四、積極吸引開發商參與（如萬科已開始建造廉租房）。
一般而言，市場化程度較高的國家多採取經濟手段和法律手段進行調控。法律手段屬長效機制，如解決住房保障問題，從根本上講是需靠法律手段進行規制的。而經濟手段屬短效機制，大多針對房地產發展的周期性波動，尤其是在投資過熱時採用。當然，有時候還需適當的採用一些行政手段，以便對法律手段和經濟手段形成有益的補充。 即使同樣實行的是市場經濟體制，不同國家和地區採取的調控手段也是有所區別的。為什麼半個世紀以來幾次大的房地產泡沫都出現在亞洲，如日本、香港、泰國？相比東亞和東南亞國家和地區，歐美國家的市場經濟體制更加健全，尤其是金融體係方面。房地產業屬資本密集型產業，金融體係是否健全和完善直接關係到房地產業的健康發展。而東亞國家由于普遍受儒家思想影響，相對歐美國家而言，比較重視國家、家族力量對市場的影響，在政府的影響下，在金融方面，銀行財團有時容易出現非理性地對巨型企業進行扶植，這種現象在日本和韓國尤為突出。 日本房地產泡沫破滅留下的教訓很多，從經濟調控政策上考量，最關鍵是金融政策方面的失誤。
美國模式值得借鑒
自2002年開始，美國房地產市場開始快速增長，美國房地產經紀人協會對美國147個大城市中的69個城市進行調查後的數據顯示，2005年第三季度同比增加14.7％，因此美國國內也在喊房地產過熱。但連日本經濟學家都說，美國不太可能遭受日本這樣的下跌，因為美國經濟有一個更有經驗的機構在掌舵：美聯儲。美國調控宏觀經濟和房地產的手段主要是加息，從2004年6月開始，經過連續17次加息後，美聯儲的基準利率由1%升至目前的5.25%。房地產業現在已明顯降溫，因此根本不可能出現類似亞洲國家的房地產大泡沫和大崩潰。
那麼，我國未來的房地產調控，又該採取什麼樣的“組合拳”呢？目前，由于我國房地產業的市場化程度及金融體係健全度都無法與美國相提並論，因此單獨依靠調整利率不可能達到調控目標。近期調控組合中單單經濟手段就包括：提高利率和存款準備金、增加營業稅、提高首付、緊縮開發信貸、提高開發稅費等多種措施。在我國房地產業的持續發展過程中，必然還將進行多次宏觀調控，我認為從調控手段上講，應該逐漸做以下三個轉變：其一、法律手段作為最根本的調控抓手，應盡快推進和完善；其二、行政手段最好越來越少地使用；其三、經濟手段將成為調控的主流，而且會越來越依賴于最簡單的貨幣政策，正如現在的美國。（楊紅旭）
