中國提高外資購房門檻長期內有助推低房價

一周前，本報獨家全文解析了有關部委即將發布的限制外資“炒樓”文件。昨日，經國務院同意，《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（以下簡稱《意見》）如期由建設部、商務部、發展改革委、人民銀行、工商總局以及外匯局聯合發布。與本報之前披露的相一致，正式文件從外商投資房地產市場準入、企業經營管理及購房管理幾大方面加以了明確。《意見》發布後，九大部委將就此制定相關細則。至此，被海內外廣泛關注的中國房地產業“外資調控”政策最終落定。【六部門發布規范房地產外資準入和管理意見】

業內人士指出，《意見》的出臺，並非是阻止外資進入樓市，而只是在每個環節上加強了對外資原本寬松的管理。從這個角度看，中國房地產市場將進入“外資本地化”的調控新時代。【《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(全文)】

“外資本地化”調控是核心

具體來說，直接改變目前市場行為的細則包括：外資需先設立境內公司再進行房地產開發和投資，投資項目總額超過1000萬美金的，公司注冊資本金不得低于投資總額的50%；沒有付清企業注冊資本金，未取得土地使用證，開發項目自有資金不足的，均不予批準企業的外匯貸款結匯，且不得承諾任何一方的固定回報；境外機構在境內設立分支、代表機構，境外個人在境內工作、學習超過1年的，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，並採用實名制規范購房手續等。

“新政並不是阻止外資進入樓市，只是在每個環節加強一下原本寬松的管理，達到‘外資本地化’的調控目標。”信義不動產研究中心相關負責人表示。

據了解，至6月底，我國新設外商投資房地產企業同比增長25.4％，實際使用外資增長27.9％。其中，外資直接購買在建項目和成熟物業現象較為集中，外資購房一季度結匯同比增長2倍以上。根據國際物業顧問公司戴德梁行的統計，今年一季度外資在中國購買建築物的資金達45億美元，超過2005年全年的34億美元多達11億美元，相當于官方公布的2005年房地產實際利用外資額的83%。

在此市場背景下，政府“在借鑒國際慣例的基礎上，按照統籌國內發展和對外開放的原則，依據土地資源缺乏，居民住房比較緊張的實際”，出臺規范外資的政策，“最終目的在于維護國家經濟安全、維護中小投資者和人民群眾的利益。”

長期內有助推低房價

其實，由于文件初稿早在一周前已經在市場流傳，引發了眾多外資的先期行動。據了解，上海、北京的高檔新商品房和二手房的交易量在此前一周已經逆市上揚，出現眾多高檔房的“熱買熱賣”現象。

市場人士介紹，這是外資限制政策與小戶型開發趨勢共同作用的結果。外資受限的消息大量原有的外資購房者考慮到未來的交易手續可能繁雜，影響交易成本和時間，正積極搶在政策實施前購房，而賣家也在拋盤退市；大戶型的稀缺資源則導致了買家接手的熱情高漲。

大多數市場人士認為，目前已有機構投資者放緩或放棄投資計劃。新政必將在未來長時間影響外資在中國樓市的投資戰略。排除惡意的短期炒作，市場交易量會有所降低，房價也可能因此下降。信義不動產研究中心相關負責人表示，隨著外資投資的理性意識增強，短線炒房將被抑止，長線投資者仍然能找到機會。（記者于兵兵）

聲音

復旦大學尹伯成：限制外資炒房符合國際慣例

提高門檻意在抑制境外機構和資金來中國境內炒房，而不是說不許外國人來買房，不許外資進行房地產長期投資。通過政策的調控，可以避免巨額外資通過“豪賭”人民幣升值和國內房地產市場升溫“快進快出”，維護我國金融市場和房地產市場的健康穩定。

關于限制外資“炒房”是否符合國際慣例，在國際貨幣基金組織的成員中，有１３０多個成員國對外資進入房地產市場設有嚴格限制。“此次六部門的意見，是２００２年取消外銷房、內銷房的區別後，國內首次對外資投資房地產重設門檻，是與國際接軌的舉措。”

“此前中國已就國內房地產市場宏觀調控出臺政策，在全球化背景下，只有將內資和外資統一管理，才能使宏觀調控取得預期效果。”

新鴻基證券策略分析師彭偉新：地產股初期都受負面衝擊

中國內地的“限外炒房”新政令海外企業減少了直接投資內地房地產的資金，有效降低了投資內地房地產的金額增長，相信內地樓市的投資氣氛很快會受到打擊，初期對所有中國房地產股都有一定的負面影響。

香港房地產商作為外資一類，也受到直接衝擊；但是另一方面，有關新政令部分內地開發商得益———因為如果海外基金或投資者希望投資內地房地產業務，以後就需要經過內地公司作為間接投資；一些內地擁有較多土地儲備的開發商，股價可能會被推高。

大福證券分析師周健鋒：對海外大基金影響不大

現在還不知道有關新政最終如何執行，因此估計目前暫時僅對投資者有一定的心理影響。有關新政對于海外大型房地產基金的影響不大，但對內地小型開發商或一些“假外資”，或者開發高檔物業為主、較多境外買家的一些內地開發商，造成比較大的負面影響；估計中國內地還會陸續推出有關調控房地產行業的細則措施。(柯鵬整理)