中國樓市“限炒” 予外資國民待遇

7月24日，建設部、商務部、國家發改委、中國人民銀行、國家工商總局、國家外匯管理局聯合發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（簡稱《意見》）。該意見針對當前房地產市場的新情況，借鑒國際上多數國家的慣例，按照統籌國內發展和對外開放的原則，進一步規范和完善了外資進入房地產市場的有關政策。

面對上半年外資進入房地產市場過猛、市場準入規則不夠規范、市場秩序比較混亂的情況，從維護國家經濟安全、維護中小投資者和人民群眾的切身利益出發，根據我國土地資源缺乏，居民住房比較緊張的實際，對外資進入國內房地產的有關政策進行規范，是中國運用經濟手段調控宏觀經濟的一個具體步驟，有利于更加積極有效地利用外資，也有利于推動房地產市場健康發展。

提高外資準入門檻

《意見》明確了規范外商投資房地產市場準入、外商投資企業房地產開發經營管理、嚴格境外機構和個人購房管理等方面的具體措施。一是規范外商投資房地產企業的市場準入，提高了部分外商投資房地產企業注冊資本金在投資總額中的比重，明確了外商投資房地產企業的設立、股權和項目轉讓等程序；二是加強外商投資企業房地產開發經營管理，規范外商投資房地產企業在貸款、結匯等方面的行為；三是嚴格境外機構和個人購房的管理。同時，《意見》還明確了各相關部門和地方人民政府的監管責任，要求加強對外資進入房地產市場的管理和引導，並提出了完善外資進入房地產市場監測分析工作機制的要求。

對外商投資房地產市場準入和外商投資企業房地產開發商經營管理，《意見》指出：外商投資設立房地產企業，投資總額超過1000萬美元（含）的，注冊資本不得低于投資總額的50％。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現行規定執行。外商投資房地產企業的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權轉讓協議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。

在境外機構和個人購房的管理上，《意見》規范：境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批準從事經營房地產的企業除外）和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須採取實名制。

統一內外資管理

漢宇地產分析師稱，《意見》通過抑制高檔樓盤需求，對不斷上漲的高檔樓盤的價格給予一定的壓制，對于穩定普通樓盤的價格有積極作用。

“改革開放以來，為了吸引投資，國家在境外資本對國內的直接投資方面給予了很多優惠政策。然而近年來，房地產投資過熱已經造成了一定的社會問題，妨礙了國民經濟健康、可持續的發展。《意見》的出臺外資進入國內房地產行業的規范，而且嚴格了資金的退出機制，從兩個方面給予外資。”

另外，有專家指出，中國已就國內房地產市場宏觀調控出臺政策，在全球化背景下，只有將內資和外資統一管理，才能使宏觀調控取得預期效果。

美聯物業上海區總經理馮泓睿也認為，在限制外資入內的同時，應該看到海外資金進駐內地房產市場利好的一面，比如在開發水平的提高上，以及在設計理念和銷售包裝上都可以有更多國際元素的注入等。 (記者鄧旭)