專家認為六部委《意見》僅是“朝正確方向邁出了第一步”
醞釀多時的限制外資進入房地產市場的規定終于出臺。
24日，新華社授權發布了由建設部、商務部、發改委、人民銀行、工商總局、外匯管理局六部門制訂的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(下文簡稱“《意見》”)全文。
“《意見》的出臺，是朝正確方向邁出了第一步。”商務部研究院梅新育博士在接受《經濟參考報》記者專訪時表示。但他同時強調說，由于多方面原因，《意見》不可能完全堵死國際遊資炒房的“通道”。必須進一步明確、細化相關政策，否則國際遊資至少還可以通過三大“通道”繼續炒房，大大削弱政策效果。
限制外資炒房：邁出了正確的第一步
事實上，國際遊資對中國內地房地產價格瘋狂上漲的“貢獻度”，已不必贅述。用“大肆出手”描述境外機構投機境內房地產，並不誇張。
“在中國房地產市場運作高度不透明、市場操縱行為盛行、價格泡沫日益膨脹、房地產空置面積與日俱增的背景下，外資持續大規模流入境內房地產市場，助長了房地產價格泡沫，加大了我國國際收支失衡和人民幣升值的壓力，並提高了國內金融體係的潛在風險，限制外資無秩序流入房地產市場勢在必行。”梅新育如此評價外資炒房。
基于此，梅新育認為，《意見》的出臺，是“朝正確方向邁出了第一步”。
此次出臺的《意見》規定，境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產必須遵循商業存在原則申請設立外商投資企業；投資總額超過1000萬美元(含1000萬美元)的外資房地產注冊資本不得低于投資總額的50%；強化對外資房地產企業股份和項目轉讓、跨境股權並購等交易的審批；外商投資房地產企業的中外投資各方不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款；符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房採取實名制……
梅新育指出，就經濟政策制定的一般原則而言而言，限制外資進入房地產市場的規章應當符合以下3項原則：有效遏制投機、最大限度減少對非投機性跨境房地產交易的幹擾、盡可能降低奉行成本。
“根據上述原則衡量，《意見》中的上述規定都可圈可點，體現了有關部門力圖區分投機和房地產跨境交易、區別對待的意圖。如果能落實，確實有助于遏制房地產市場上熾烈的外資炒作之風。”梅新育說。
不確定性之一：“自用房產”如何界定？
梅新育再三強調上述話中“如果”這個詞。“即使不考慮‘超國民待遇’對外資的激勵、不考慮各部門之間的協調問題，特別是如何防止一些地區和部門為了利用外資的“政績”而違規放松監管，《意見》本身和實施過程中也都還存在一定的不確定性。”
在梅新育看來，這些“不確定性”，完全有可能成為國際遊資繼續炒房的“通道”。
從《意見》條款來看，管理層力圖區分境外買家中的自用者和投機者，因此有了“自用房產”的規定，基本傾向對境外機構和個人在境內購買自用、自住房產從寬，購買、投資非自用房地產從嚴。
“但‘自用房產’如何界定？是按照一年中的使用時間，還是按照人均多少面積？如果是按照前者，有些非居民個人來往境內外頻繁，卻是正常的業務需要；如果是按照後者，不同消費者消費需求差別很大，如何規定一個統一的人均面積標準？”梅新育問。
他認為，在此問題上存在不確定性，需要進一步的實施細則來明確。
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