嚴徵個稅“靴子”落地二手房市場走向何方？

IC圖片

國稅總局日前下發的108號文，從不同角度“點擊”了二手房轉讓個稅徵繳的各種要素，似乎撒下了一張疏而不漏的大網。規定之細，顯現出國家要嚴格徵管二手房個稅的決心。【強徵個稅大限逼近二手房市場掀起過戶狂潮】

“嚴”字當頭

本月初，北京地稅局有關負責人曾經對京城將強徵二手房交易個稅的傳言進行辟謠。他表示，二手房交易是否繳納個稅，並不影響辦理產權過戶。當時他還暗示：“不應該搞試點，而應該在全國全面推行。”

時隔不到一個月，“強徵”之言即被國稅總局坐實。北京市地稅局有關負責人表示，“我們剛剛看到國稅總局下發的通知”，北京地稅局將根據國稅總局的要求嚴格徵管。

108號文全稱為《關于個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》，其中規定，房地產交易場所要設置稅收徵收窗口，個人轉讓住房應繳納的個人所得稅，應與轉讓環節應繳納的營業稅、契稅、土地增值稅等稅收一並辦理；房地產交易場所設置稅收徵收窗口暫不具條件的，應委托契稅徵收部門一並徵收個人所得稅等稅收。

“房地產稅收管理一體化”的思路無疑為強制徵收奠定了基礎。業內人士稱，此政策條文表明，將要實行的個稅徵收政策將與契稅徵收一樣，進行“先稅後證”強制徵收。

國稅總局解釋，對個人轉讓住房所得徵收個稅的基本政策始終未變，108號文只是對原有規定的進一步完善和細化。國稅總局權威人士指出：“嚴格地說，無所謂強制徵收，稅法規定徵收的都應徵收，如果應繳未繳的,稅務機關有權補徵並做相應懲罰。”

有關專家還表示：“從成熟市場來看，涉及個人房產的相關稅種都是徵收重點，對于這種趨勢，我們應做好接受的心理準備。”

執法力度會增強

國稅總局有關人士認為，過去二手房交易個稅徵收不力，是因為個人轉讓住房發生的相關費用扣除標準不夠明確，各地執行不一；一些納稅人瞞報交易價格或者不能提供與納稅有關的房屋交易信息，使稅務機關依法徵稅的難度較大；一些地區對二手房交易個人所得稅的徵收不到位，影響了執法剛性。

108號文對二手房個稅徵收條件作了細致入微的規定：區分不同類別房屋，並分別規定其原值，允許合理扣除按揭購房貸款利息和裝修費用等；明確對納稅人申報收入不實的，徵收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入；對不能提供房屋原值等有關涉稅資料的，稅務機關可以在住房轉讓收入的1％－3％比例內核定應納個人所得稅額。

國務院發展研究中心的倪紅日表示，108號文有兩大看點，一是細化了有關規定，使得現行政策更具有操作性，同時減輕了納稅人稅負；二是強調嚴格徵管，增強稅收執法力度。

“靴子”落地後的市場走向

專家分析，在目前宏觀調控的大背景之下，108號文應該會得到嚴格的執行，不會像以往那樣推行兩三個月後就“無疾而終”。

“雖然個稅稅率高達20%，但是個稅影響將不會超過營業稅‘兩年變五年’對市場的影響。”我愛我家公司的專家分析，首先，營業稅為全額徵收，而個稅僅為差額徵收；其次，個稅徵收中有稅費抵扣項目，如裝修費、合理費用、交易過程中產生的稅費等。

北京中原物業總經理李文傑表示，從目前二手房市場的交易情況看，供給明顯不足，徵收二手房個稅可能會產生兩個後果：賣方考慮成本提高而不“出貨”，或者賣方將二手房交易稅轉嫁給買家。前者將減少供給，後者將直接提高價格———二手房價上漲似乎成為定局。

我愛我家公司的專家則表示，營業稅和個稅政策都已明晰，未來的市場預期與市場走勢會變得更加穩定。在經歷過一輪短暫的觀望後，二手房市場仍然是該買的買，該賣的賣。