房價上漲因素怎麼成了謎
“國六條”和九部委十五條細則，未能阻擋住一些地方房價快速上漲的步伐。廣州市建委公布的數據顯示，今年上半年，廣州商品房銷售均價為6153元/平方米，同比增長15.7%。深圳市國土資源和房產管理局發布的報告顯示，今年上半年，深圳普通商品住宅價格為每平方米7119.35元，同比上漲18.94%；非普通住宅價格為每平方米13263.21元，同比上漲竟高達53.57%！
[經濟觀察：房價為什麼迎著“國六條”上漲？]
有評論尖銳地指出：“房價迎著‘國六條’大漲，是對國家宏觀調控政策的公然蔑視和挑戰。”那麼，是什麼推動了房價的上漲呢？當探究其中的原因時，筆者發現這個簡單問題的答案卻並不簡單，幾乎每個利益主體拿出的版本都不一樣。
談到房價上漲問題，建設部有關負責人曾經將導致房價上漲的因素歸結為六個，即真實需求、地價過高、供求結構性矛盾、建築材料上漲、開發企業的對策、區域空間發展戰略。而真實需求因素和地價上漲因素，更是屢屢被建設部官員重復和強調，但對房地產市場中人盡皆知的投機因素，則避而不談──這當然也是建設部的一貫做法。
由于建設部、開發商及有關專家都多次提到，過高的地價是推動房價上漲的主要原因之一，這引起了國土資源部的警覺。國土資源部在全國范圍內就地價與房價問題，做了專門的調研，最後的統計數字顯示，地價因素只佔商品房成本的23%：在上海，土地只佔房價總成本的16.15%；廣州則更低，為11.4%。並且，部分地區房價的漲幅也遠遠大于地價上漲幅度。結論是：土地成本推動只是很小的一部分，將房價上漲全歸于土地問題是站不住腳的。
建設部關于需求推動房價上漲的說法，同樣遭到質疑。據昨天的《上海證券報》報道，國務院發展研究中心的一份報告指出，導致最近兩年來我國商品房銷售價格大幅度提升的主要因素是來自工程造價之外的其他因素，而需求因素並不是價格上漲的決定性因素，其依據是，自1996年以來，中國住宅與非住宅商品房當年實際銷售面積均低于當年竣工面積，即使不考慮以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相應的需求而處于空置狀態。
那麼，導致房價上漲的“來自工程造價之外的其他因素”會是什麼因素呢？當屬房地產開發中的租、稅、費。租、稅、費三個經濟范疇，在理論上的區別十分明顯。但在實踐中，租、稅、費體係混亂，以稅代租、以費代稅、以稅代費、以費擠稅的現象非常普遍。《人民日報》在一篇報道中指出，目前，我國房地產開發業法定的有13種稅，約佔建設成本的9%；而各地的“費”大多有數十種之多，有的地方甚至超過百種，約佔建設成本的41%。
調控房價的政策和細則都已經出臺了，為什麼關于導致房價上漲的確切因素還是“無頭案”？這實際上是各個利益集團為了自身利益激烈博弈的結果──都在盡可能地把房價上漲的因素推到與本部門無關的地方去，這導致相關調控政策難以找到問題的真正症結，自然也難以發揮應有的作用。一些地方的房價在“國六條”出臺後，依然逆勢快速上漲，正是這一現狀的直接反映。
弄清導致房價上漲的真實原因，不僅是一個學術問題，更是一個事關政策制定和執行的大問題。 （來源：上海證券報/瓏銘）
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溫家寶主持國務院常務會議
部署加強土地調控
國務院總理溫家寶２５日主持召開國務院常務會議，研究落實國民經濟和社會發展“十一五”規劃綱要確定的主要目標和任務，部署進一步加強土地調控工作，審議並原則通過《勞動和社會保障事業發展第十一個五年規劃綱要》。
會議認為，近年來，各地區、各部門積極落實中央關于加強土地管理和調控的政策措施，做了大量工作，取得了初步成效。但也要看到，當前土地管理特別是土地調控中出現了一些新的情況和問題，建設用地總量增長過快，工業用地低成本過度擴張，違法違規用地、濫佔耕地現象屢禁不止。會議強調，必須採取更嚴格的管理措施，切實加強土地調控。
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開發商有權不去蓋房
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警惕外資喬裝改扮，悄悄地進“內地”
我國最新出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，外資直接在國內一線城市房地產市場上“煽風點火”的勢頭無疑會受到遏制。然而，業內人士擔心：外資是否會“變臉”，繞道進入國內市場？國內的投機資金是否會偃旗息鼓？專家建議，要穩住仍在高漲的房價，有關部門需要把好關口。
“煽風點火”的跨境資本被潑了一盆冷水
近年來，房地產市場成為資本高度專注、不斷流入的“金盆地”。全球資本為了逐利，跨境投資成為重要的投資手段。根據仲量聯行最新全球房地產資本報告，2005年全球直接房地產投資額增至4750億美元，比2004年增長21%。其中，亞太市場以675億美元佔據約14%的份額，該投資額比2004年增長46%。盡管歐洲市場的交易額佔據跨境投資總交易額的三分之二以上，但亞太市場的跨境投資增幅最大，達56%，其交易額接近200億美元。
仲量聯行國際資本集團國際董事郝思建說，中國正成為一個跨地區資本流動熱點，並且日益受到歡迎。2005年中國市場外資買入總金額達23億美元，賣出金額相對來說微不足道。全球跨境資本在我國商鋪和寫字樓市場顯得尤為活躍，購買的資產價值高達16億美元。投資力量的主體為來自美國、澳大利亞和新加坡的資金。
如果沒有出臺的限制外資炒樓政策，業內人士預計，未來一段時間國際資本進入中國的趨勢仍將繼續，並且會日益關注中國快速發展的二級城市。這道剛剛築起的“大壩”，為“煽風點火”的跨境資本及時潑了一盆冷水。
穩定房價依然任重道遠
在肯定限制外資炒樓政策的同時，不少業內人士認為，從各種數據來看，經過幾輪“風雨”的開發商“信心增強”，他們對土地投資和房產銷售都持“超樂觀”態度，由此可見，穩定我國房價尤其是一線熱點城市的房價仍然任重道遠。
廣東省房協市場分析課題組最新發布的《2006年上半年廣東房地產市場分析報告》表明，上半年廣東土地開發投資成倍增長，漲幅達123.42%，土地開發投資面積增長36.92%，這反映了開發商對土地投資信心增強。
與此對應，我國不少房產一線城市、中西部省會城市的房價還是在繼續上漲。二手房方面，二季度廣州、深圳二手房交易額分別為77.7億元、126.56億元；環比分別增長14%、29%；而作為中國-東盟博覽會舉辦城市的廣西首府南寧，上半年土地交易價格指數同比上升3.9%，比一季度漲幅高2.1%，房屋銷售價格同比上揚5%。昆明、貴陽、成都等地的房地產價格仍呈明顯的上升趨勢。
警惕外資“變臉”突入中西部市場
《意見》對港澳臺地區居民和華僑在境內購買房地產給予了相對寬松的待遇。有專家提出，要警惕境外遊資“變臉”，通過港澳“轉口”進入內地。同時，為了平穩房價，對國內資金的“炒作”也應該進一步加大控制力度。
多年從事金融行業研究的專家徐文廣認為，目前必須注意國際遊資通過注入香港、澳門，將自己打扮成“港資”“澳資”進入內地市場。他在接受記者採訪時說，南寧、昆明、成都等地，因為依托中國-東盟博覽會、大湄公河跨國區域經濟合作等，正在被國際遊資高度關注，這類遊資會以前期已經獲得的高利潤為動力，與相關政策進行博弈。
不少專家認為，要持續實現對房地產市場的控制，應在適當時期通過開徵物業稅、加大銀行監管力度等方式來增大炒賣樓盤的風險，穩定房價。房產專家蔡為民說，在控制房價飛漲的時候，遏制投機需求比控制供給更直接有效，應研究選擇合適時機開徵物業稅。
(記者黃玫、何豐倫)新華網南寧7月27日專電
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南昌二手房市場“免稅房”成新賣點
新華網南昌7月27日專電(記者馮麗)自營業稅政策在南昌市實施以來，二手房市場進入了觀望期，一些中介公司為打破僵局紛紛找出5年以上的二手房源，打出“免稅房”的招牌吸引購房者。
業內人士分析認為，南昌于7月初正式開徵營業稅以來，對二手房市場最大的影響就是抑制了房源的放量，從而直接減少了房產中介機構的房源，特別是購買不足5年的房源。
南昌市房管局有關人士認為，從此次政策對于營業稅徵收時限由原來的兩年延長至5年的本意來看，主要是想通過減少房產投資的收益來抑制需求，打擊倒房、炒房，從而達到緩和供需矛盾的目的。
韓國約六成家庭擁有自有住宅
新華網首爾7月27日專電(記者幹玉蘭)韓國國家統計廳26日公布調查報告說，目前韓國約六成家庭擁有自有住宅。
這是韓國國家統計廳首次對韓國住宅自有率進行調查。根據這份題為《2005年人口·住宅總調查》的報告，目前韓國全國已建有住宅1322.3萬套。全國1588.7萬戶家庭中，有957.5萬戶家庭擁有一套以上自有住宅，約佔全國家庭總數的60.3%。其中，擁有兩套以上自有住宅的家庭有104.7萬戶，約佔全國家庭總數的6.6%。
報告說，去年韓國有705.9萬戶家庭租房居住或借住于親朋好友處，約佔全國家庭總數的44.4%。這些家庭中有74.7萬戶家庭擁有自有住宅，只是因工作等原因租房居住。
小戶型投資“以租養房”有風險
新華網長春7月27日專電(記者褚曉亮)近日，記者在長春市房地產銷售市場上了解到，市場上出現了小戶型的投資一族，採用“以租養房”的模式進行投資。
家住長春市同志街的高先生有一套單位集資房，一家三口住在100多平方米的房子裏。手裏有了一些閒錢後，高先生有了投資房地產市場的想法。他買了一處60平方米的小戶型住房，10年期的貸款，首期付款交了4萬多元，在簡單裝修後，他把住房租了出去，每月收取800元左右的租金，用這筆錢基本上夠交每月的還款。
針對“以租養房”的投資模式，一些房地產業內人士指出，投資者要慎重對待。因為房貸利率和相關稅費處于不斷變動之中，在10年或20年的還貸期內，有可能會出現一些變數。此外，租金的保障上還可能存在一定的風險。
強徵個稅將沉重打擊炒房
7月26日，國稅總局一紙《關于個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)，讓二手房市場上爭議12年之久的個人所得稅強徵問題有了明確的答案。據了解，眾多中介公司對于政策所帶來的影響沒有過分擔憂，但對政策能否落實普遍抱有觀望之心。
《通知》的實施，必然會增加交易者的交易成本。而該政策的實施日期為2006年8月1日，也就是說現在距離政策實施也就四天左右的時間，為了減少交易成本，二手房市場可能又會出現5月底營業稅實施前那樣的集中過戶現象。
(上海證券報 于祥明)
