《招標拍賣挂牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》將于2006年8月1日起施行。國土資源部土地利用管理司主要負責人30日就相關問題回答了記者的提問。
信息披露不充分等問題仍存在
問：目前，國有土地出讓工作進展如何？
答：近年來，國土資源部加快土地資源的市場化配置，擴大市場形成土地價格的范圍，土地市場的制度建設取得實質性進展。
1999年，全國只有廣東、浙江、江蘇三省建立了國有土地招標拍賣制度。到2004年，各省區市普遍出臺了招拍挂政策，完善了招拍挂管理辦法，制定了招拍挂操作規范，在全國確立了經營性土地招拍挂出讓制度，市場在土地資源配置中的基礎性作用進一步得到發揮。
2002年至2005年，全國出讓土地分別為：12.42萬、19.36萬、18.15萬、16.32萬公頃，其中招拍挂出讓土地分別為1.81萬、5.19萬、5.24萬、5.72萬公頃，招拍挂出讓面積佔出讓總面積的比例分別為14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。
問：當前國有土地出讓中存在的問題是什麼？
答：盡管國有土地出讓工作取得明顯進展，但從總體上看，仍然存在著一些問題：一是土地出讓信息披露不充分，開發投資者對市場土地供應缺乏預期準備；二是有的地方在招拍挂特別是挂牌出讓中設定條件限制競買人，操作行為不規范；三是協議出讓公開程度不夠，特別是有競爭需求的工業用地仍以協議方式出讓，尚未實行招拍挂方式供應。
這些問題不解決，不利于規范國有土地出讓行為，不利于國有土地出讓制度的進一步落實，不利于更大程度地發揮市場配置土地資源的基礎性作用。
解決這些問題，需要進一步統一出讓程序和標準，明確操作規范。
如何界定招拍挂和協議出讓的范圍
問：國有土地招標拍賣挂牌和協議出讓的范圍是如何界定的？
答：以下六類情形必須納入招標拍賣挂牌出讓國有土地范圍：供應商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業用地；其他土地供地計劃公布後同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣挂牌出讓的；劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣挂牌出讓的；出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣挂牌出讓的；依法應當招標拍賣挂牌出讓的其他情形。
以下五類情形可納入協議出讓國有土地的范圍：供應商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布後同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批準的；劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準的；出讓土地使用權人申請續期，經審查批準的；法律、法規規定可以協議出讓的其他情形。
為何設置用地預申請環節
問：《招標拍賣挂牌出讓國有土地使用權規范》中設置用地預申請環節的目的是什麼？
答：設置這一環節的目的是為了增加土地部門對市場需求情況的了解渠道，也為發揮土地專業機構、人員和使用者的能動性，及時參與土地出讓和使用策劃提供便利。
意向用地者提出用地預申請後，仍須通過招拍挂公開競爭才可能取得土地使用權。
具體規定如下：有條件的地方，市、縣國土資源管理部門可以建立用地預申請制度。單位和個人對列入招標拍賣挂牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，並承諾願意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標拍賣挂牌出讓活動，並通知提出該宗用地預申請的單位或個人參加。提出用地預申請的單位和個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低于其承諾的土地價格。
為何建立協議出讓公示制度
問：請您簡單介紹一下協議出讓公示制度的必要性和內容。
答：建立國有土地協議出讓公示制度，是推進公開、公平、公正的土地資源配置制度的重要內容，是落實中央對協議出讓土地制度的明確要求。
市、縣國土資源部門應將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等信息在當地土地有形市場等指定場所及中國土地市場網進行公示，公示期間有異議且經審查確實存在違反法律法規行為的，協議出讓程序終止。公示期滿，無異議或雖有異議但經審查不存在違反法律法規行為的，方可按照《意向書》約定簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
此外，協議出讓結果也必須在土地有形市場等指定場所以及中國土地市場網等向社會公開，接受社會監督。
問：在協議出讓國有土地過程中，為何要建立協議出讓價格爭議裁決機制？
答：隨著土地使用制度改革進一步深化，經營性基礎設施將逐步實行有償使用，油田等礦業開採用地也將逐步有償使用，這些用地均具有獨佔性和排他性，在協議出讓過程中很容易產生出讓價格爭議。
為此，對于經營性基礎設施、礦業開採等具有獨佔性和排他性的用地，應當建立協議出讓價格爭議裁決機制。此類用地協議出讓過程中，意向用地者與出讓方在出讓價格方面有爭議難以達成一致，意向用地者認為出讓方提出的出讓價格明顯高于土地市場價格的，可提請出讓方的上一級國土資源管理部門進行出讓價格爭議裁決。
