土地一緊東部地區財政現形專家:房市理性反映

專家指出，東部地區財政收入增幅下降是房地產市場趨于理性的反映

“增產不增收！”長三角地區一位地方官員抱怨。2006年上半年是難捱的半年。最新統計數據顯示，東部地區財政收入在上半年出現了增幅下降的態勢。

有關專家指出，東部地區財政收入增幅下降是房地產市場趨于理性的反映。從另一個角度看，地方財政應該尋找新的更為可靠的收入來源。

“土地財政”淡出之勢初露端倪

國務院發展研究中心的一份調研報告顯示，在一些地方政府，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收佔地方預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入佔政府預算外收入的60%以上。

土地出讓金以及與房地產行業相關的稅收已經在不少區域成為地方政府的“金庫”。但隨著房地產業宏觀調控走向深入，這個“金庫”多少已經出現了某些“不牢靠”的跡象。

在山東青島，2005年全市房地產業繳納營業稅和所得稅(地稅口徑)約20億元，契稅約14億元，三者合計約佔地方財政收入的19%。“國六條”和國務院九部門“意見”下發後的6月份，當地發改委召集相關部門和部分房地產企業進行了座談。盡管與東部其他城市相比，19%的比例不算高，座談紀要還是不無憂心地指出：房地產稅收和土地出讓收益是政府財政收入的重要來源。國家的宏觀調控有可能導致房地產開發趨緩和交易額下滑，從而影響地方財政收入穩定增長。

而在樓市曾經異常紅火的長三角，這種擔心已經成為現實。

“上半年浙江省營業稅增幅同比回落6.4個百分點，房地產業稅收的下滑是主因。”浙江省一位官員作出了這樣的判斷。

在上海，類似的現象更為突出。2006年上半年，上海經濟依然快速增長，GDP增速達12.6%，但地方財政收入同比僅增長4.8%，增幅比去年下降19.7個百分點，房地產稅收下降被認為是首要原因。　

“土地財政”淡出的兩大跡象

作為“土地財政”淡出的一個重要跡象，一度高歌猛進的房地產開發投資開始縮量整理，相關收益出現大幅下降。

萬得資訊提供的數據則表明，國內房地產開發實際完成投資自今年3月以來一直呈逐月下降的態勢。2006年5月，國內房地產開發實際完成投資1526.77億元人民幣，較2005年12月的2519.32億元下降了近四成。

在房地產企業購置土地面積方面，下滑勢頭明顯。

房地產企業土地購置面積減少帶來土地出讓收益的減少，房地產開發投資的減少帶來相關稅收的減少。一些對房地產行業依存度過大的地方政府正在經受前所未有的考驗。

“如果國家在下一階段繼續加大調控力度，地方財政對房地產的依賴將不得不大大減弱。從這個意義上說，‘土地財政’淡出將是必然的。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授說。

“土地財政”淡出的另一個重要跡象是，中國的土地出讓金分配制度正在進行變革。1993年的分稅制改革後，中央把土地出讓金全部劃歸地方政府，屬預算外收入。但這一制度安排近期正在出現重大變動。7月25日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，進一步部署加強土地調控的工作，強調將“國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算，實行‘收支兩條線’管理。”

“正在進行的土地出讓金體制改革無疑會抑制當屆地方政府盲目的房地產擴張衝動。”中國社科院金融研究所研究員易憲容說。

不能再過度依賴房地產開發

雖然一係列端倪表明地方財政“後房地產時代”的到來將不可避免，但依舊有不少地方政府將房地產開發建設當作拉動當地經濟發展的“靈丹妙藥”。

“預計到2010年，房地產業增加值佔GDP的比重為8%左右，房地產開發投資佔全社會固定資產投資比重保持在30%左右。”東部地區某市發改委一位官員前不久還如是說。在該市，2005年房地產業增加值佔GDP的比重已由2000年的5.5%上升到7.3%。

國土資源部也指出了正在發生的一些新情況：目前雖然審批供應的土地數量控制在計劃指標之內，但是違法違規用地問題突出，表現出新的特點：一是不少地方搞“以租代徵”，以規避審批和上繳新增建設用地土地有償使用費。二是有的地方通過擅自修改土地利用總體規劃，違規調整和佔用基本農田。三是有的地方以新農村建設為名大拆大建，擅自將騰出的土地置換為城市建設用地。四是在有的地方城鄉接合部，地方政府和開發商聯手利用農民宅基地違法違規進行房地產開發。

上海房地產界獨立評論人士顧海波認為，由于賴以發展的要素是極端稀缺的土地，房地產總體而言是個不可持續的過渡性行業，房地產對GDP和稅收的貢獻度下降是歷史的必然。當下，一些地方政府還希望以地養市，一旦房地產市場經歷大的波動，地方經濟將難逃厄運。

“建立在房地產投資增長和房價上漲過快之上的財政增收是不可持續的，建立在房地產投資增長和房價上漲過快之上的經濟增長同樣也是不可持續的。”易憲容說。(新華社上海7月30日專電徐壽松蔡國兆黃庭鈞)