易憲容:一係列政策出臺房地產市場將現新格局

今年以來，隨著國內房地產市場投資過熱不退，不少地方房價飆升，中央出臺了一係列關于房地產市場宏觀調控的政策，如國六條、國六條細則，以及土地出讓金轉讓制度、限制外資準入、二手房交易個稅徵收等。盡管每項政策都十分溫和，但是，從這些政策的意圖來看，中央政府一方面已經下了決心一定會堅決打擊國內房地產市場炒作、遏制房地產市場投資過熱、遏制一些城市房價快速上漲，另一方面又要保證國內房地產能夠持續穩定地發展。正是這一係列房地產政策的出臺，國內房地產市場將出現新的格局。

首先，國內的房地產市場發展模式將發生根本性的轉變。

以往，國內的房地產市場發展模式基本上是中國香港房地產發展模式，如高房價、高地價、高福利房。但是，1998年以來國內房地產市場的發展表明，這種模式根本就不適合中國內地。因此，從2005年起調整房地產市場結構就作為國內房地產調控的重心，特別是國六條細則，其政策的宗旨就是用強制性與數字化的規則來調整房地產市場的結構。在政策強制性的規定下，國內住房市場結構及發展模式將發生巨大的變化，中低檔產品將成為國內房地產市場的主流。

其次，隨著國內房地產市場產品結構的改變，居民的住房消費傾向也會發生根本性的變化。

以往那種購房消費一步到位、買房就買大房子的住房消費傾向將會由購買小房子的消費模式所取代。因為，一是從不少已購過房的人的經驗來看，由于不少購房者購的房子過大，經濟負擔過重已經成了一個社會問題(即通常所說的“房奴”)，這種現象已經引起將要進入房地產市場購房者的警覺；二是大量的中低檔產品的出現，既可以減輕購房者的負擔，也能夠促使整個社會住房消費模式的改變，兩全其美。

再次，從房地產開發企業來說，由于房地產市場產品結構的變化，中低檔產品是主流產品，這必然會改變房地產開發的生產經營模式。

在這種條件下，只有那些生產大眾化產品的房地產開發商才能得以生存與發展，而那些僅是生產高檔產品的房地產開發商會隨著市場的萎縮而逐漸地退出房地產市場。同樣，房地產的中低檔產品生產的規模化、標準化必然會導致房地產開發商之間的競爭進一步加劇，目前這種萬馬奔騰的市場將由不多的優質房地產開發商所取代。

還有，對地方政府來說，隨著土地出讓金政策的出臺、土地嚴格督察制度建立，土地利益的分配及協調發展機制也會發生根本性轉變。在這種情況下，地方政府以往那種千方百計地推動當地房地產市場發展的動力也會減弱，從而使得不少地方政府更為關注住房持有的稅收結構。

最後，由于國內房地產市場的發展模式發生根本性的變化，中央政府對房地產市場的發展的關注更多的是國內絕大多數民眾住房條件的改善、住房福利水平的提高。

因此，國內房地產市場在一個比較長的時期內都是一個居民居住消費的市場，而不是一個投資者的市場。從最近出臺的關于限制外資進入國內房地產市場、二手房交易個稅徵收的政策來說，中央在這些方面有決心、有工具來調整以往把國內房地產作為是一種投資品的市場。同時，我們也應該看到，隨著國內房地產市場秩序整頓及市場炒作者的減少，國內房地產市場的供求關係會發生很大變化，一些房價炒得離譜的地方自然也就會向市場理性回歸。

總之，經過2006年的宏觀調控，國內房地產市場將會發生巨大的變化，無論是消費者、企業、政府，還是市場的相關當事人都得有一個清楚認識，並由此來調整各自的行為。（易憲容）