經濟觀察:樓市"外資設限" 對投機性市場的糾偏

新華網上海８月７日專電（記者徐壽松蔡國兆姚玉潔）對外資進入國內房地產市場設立一定的標準、門檻，是否意味著“歧視外資”？７日，建設部等六部門就《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》答記者問。分析人士認為，限制外資炒作是對投機性市場的糾偏，在嚴控投資、消費的真實性，追求內資、外資的平等性，監管的可控性和有效性過程中，《意見》兼顧了政策的嚴肅性和實用性，體現了公平原則，合乎商業慣例。

其一，嚴控投資、消費的真實性。

無論是規定境外機構和個人購買自用、自住商品房必須採取實名制，還是要求其在境內投資購買非自用房地產應當遵循商業存在原則，《意見》體現和嚴守的準則只有一個，即交易的“真實性”。

業內人士認為，這其實並不是什麼新規，而是起碼的商業慣例：凡經營展業必先“落地”，凡交易買賣必須真實。

其二，追求內資、外資的平等性。

眼下，在一些外資房地產企業中流行一種觀點：“外資設限”新政策對外商投資企業貸款和外匯的管理更嚴格了。其理由是《意見》對投資總額１０００萬美元以上的外商投資房地產企業的注冊資本佔投資總額的比例提高到不得低于投資總額的５０％；開發項目資本金須達到項目投資總額３５％以上，否則不得貸款、結匯。

業內人士認為，這既說不上是對外資的政策更加嚴格，更不是“卡脖子”，實質上是對外資房地產企業與中資企業在相關政策上一視同仁。“按規定全部繳付注冊資本金、取得《國有土地使用證》和開發項目資本金須達到項目投資總額的３５％方可辦理銀行貸款，這不是為外資特設的新規，調控政策早在兩年前就這樣要求中資房地產企業了。”　復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授指出，這樣的規定既是防止境外熱錢短線炒作境內房地產、穩定房市之需，更是通過打擊投機，建立內外資一體的公平市場競爭環境的必然要求。

事實上，國際上出于土地資源的稀缺性、公共利益、經濟安全和保護國民財富等原因，各國均對房地產行業設置程度不一的準入限制。而我國自２００２年取消外銷房後，目前對境外機構和個人投資開發和銷售環節沒有實質性限制。《意見》的出臺無非是對漏洞的填補。

其三，謀求監管的可控性和有效性。

業內人士認為，六部委《意見》的一個顯著目的是使外資進入境內樓市處于可控狀態。而此前，外資以購買股權等形式進入房地產市場滋生各種問題：或名實不符，或暗度陳倉，還有一些企業竟訂立固定回報條款，與投資權益、風險對等原則明顯不符，其實質是規避正常的外資準入審批，利用股權轉讓和並購投機炒作房地產。而由于原有審批程序難以保證有關部門掌握相關信息，外資這個最需監管的領域卻成了房地產市場監管的薄弱環節。

分析人士認為，《意見》中規范投資、外匯等措施其實正是出于完善樓市監管制度的考慮。新的外匯管理政策規定，根據外商投資企業房地產開發經營資格管理的要求，境外機構和個人存入境內銀行外國投資者專用外匯賬戶的資金，未轉入後續設立的外商投資企業資本金賬戶之前，不能用于房地產開發和經營。這種對海外資金通過借款給國內企業的形式進行投資的限制，將可能更多地過濾掉“投機”資金涌入境內樓市，監管的實效性將提高。

其四，體現政策的嚴肅性和實用性。

業內專家還指出，更重要的是，對外資進入樓市的設限新政策沒有“一刀切”，而是在堵塞投機渠道的同時，為那些在中國興辦實業的外資企業、長期居住的個人預留了廣闊的空間，並未堵死市場投資之路，也沒有排斥合理的居住需求。譬如，考慮到港澳臺地區居民和華僑與內地聯係密切，其中很多人雖然沒有在內地學習、工作，但在內地長期生活，因此《意見》允許他們在境內限購一定面積的自住商品房。上海樓市專刊境外發行人蔡為民評價說，樓市外資設限新政策“兼顧了政策的嚴肅性和操作的實效性”。（完）