是什麼原因讓這些中小城市的房價陷入“一輪調控一輪漲”的怪圈？ 資料圖
>>>>>樓市調控聲聲緊 投資客改換門庭覓“新歡”
房價一路飆升 3年房地產調控緣何"雨過地皮濕"?
述評：地方政府在樓市調控中要堅持"四不"原則
一邊是房地產宏觀調控政策不斷加碼，山雨已來；一邊是以上海為首的一二線大中城市，房價有了初步降溫；然而，冰山之下的另一邊，大部分中國城市，特別是上一輪調控忽略的中小城市的實際房價，仍以遠高于統計數字的極大漲幅一騎絕塵，屢控不下。
究竟是什麼原因令更多的購房者無視政策信號，一頭扎進“負翁族”？究竟在這些城市，有怎樣的太極之手，在暗中與中央形成對抗？當我們的記者以解剖標本的耐心去解析這些三、四線城市房價逆市飆漲的奧秘時，我們不得不承認樓市調控的艱難：地方政府利益糾結下的政策“軟著陸”；購房者信心的逐漸散失；開發商的順勢“唱多”和托市———新的樓市危機在調控中隱性生長。
另：2005年11月，鼓樓生態園地塊佔地千畝，經兩次挂牌無人報價而流標
開發商 地塊 價格（億元人民幣） 面積
上海綠地集團 民祥園東側地塊 5.75 937畝
蘇源集團江蘇中住房地產公司 漢王鎮地塊 6.7 1572畝
上海大都會育樂發展公司 珠山文化旅遊區地塊 9 1961畝
江蘇華廈融創置地集團有限公司 2006-2號(工程廠、橋廂廠) 7.62 311016平方米
恒基中國地產有限公司 2006-5號(大龍湖東) 5.417 547205平方米
徐州樣本：政策免疫症？房價坐上了火箭
“在一個1塊錢能買8個饅頭的地方，30萬元一套的房價對老百姓來說是個天文數字。”一位從上海來徐州掘金的房地產代理商這樣描述自己眼裏的徐州樓市。
蘇北重鎮徐州，市區不過百萬人口。2002年開始，隨著外地大型開發商的進駐，徐州這個傳統的重工業城市進入了商品房開發與居住的新時代。人們驚奇于居然有如此漂亮的房子與環境，爭相購買。于是，不斷有千畝大盤刷新當地的地價紀錄，不斷有輿論高唱樓市看漲的理由。
“可以肯定，今年房價漲幅趨緩，不會大起大落。”2006年初，徐州地產專家對今年樓市的預判言猶在耳，但是隨後，房價在一二季度節節攀升，似乎一場鬧劇。
8月12、13日，記者在徐州感受了一個普通雙休日的樓市瘋狂。
“剛接到通知，你看好的這套房周一將在目前2990元單價基礎上上調100元/平方米，總價增加1.32萬元。”位于徐州東部的新盤綠地世紀城售樓人員告訴來看房的記者。為了防止定房人過多帶來的工作繁雜，綠地世紀城甚至規定，沒有定房環節，看好房直接付首付款，同時簽定購房合同。“如果可以定，房子早就被定光了。”
另一個位于西南部的樓盤銷售經理在周六晚打電話至售樓處，周一起單價上調20元/平方米。一個直接的結果是，幾位購房者連夜打電話要求簽定購房合同。
“其實，這種做法只是為了將意向購房者‘逼’進市場。”這位銷售人員稱，“但是漲價也不是瞎說的。漲了照樣賣！現在咱們這裏的房價，像坐上了火箭一樣，根本不受調控的影響。”
不久前，徐州尚都國際開盤，上演購房人通宵排隊買房盛景。記者經過現場時發現，這個項目剛剛露出地面，更不用談2/3或封頂的預售標準。
“開發商通過預定方式先行吸進一部分資金是目前常用的方法，老百姓為了避免房價上漲帶來的損失，寧願接受這種方式。而預定時間越長，風險越大。”專家表示。
“大家對政策已經有免疫了。哪一項政策也沒把房價降下來，反而越推越高。今天不買明天漲，市場已經有點購房恐慌的意思了。”一位在地稅部門工作的市民羅先生表示。
值得注意的是，這一切，全都發生在2006年8月，國家新一輪房地產宏觀調控的高潮之中。
房價標尺：國家、地方南轅北轍，到底該信誰？
國家統計局、徐州房地局，兩個權威部門的權威數字，結論截然相反。一個是個位數的平穩漲幅，一個卻是聚光燈下的飛速激增的水銀溫度計。
根據國家統計局的數字，第二季度，徐州房屋銷售價格同比上升5.9%，新建住房價格同比上升8.4%。相比于深圳、大連、北京等地動輒10幾個百分點的漲幅，徐州看來是一個再普通不過的樓市：價格增幅平緩，市場健康。
然而，另一個來自徐州房地資源局主辦的徐房指數報告（下稱“徐房指數”）卻有截然不同的統計結果。
這份官方指數顯示，今年二季度，徐州住宅均值2667元/平方米，比上季度上漲12.67%，同比則上漲21.83%。其中北區、南區、西區、東區和中心五大區域的環比漲幅分別為20.90％、17.71％、10.29％、4.6％和2.38％。而去年二季度，以國八條為代表的上一輪調控過程中，徐房指數同樣上漲6.94％。以住宅開發為主的東區樓市甚至在最後三個月爆漲43.25％。
為什麼兩份報告統計結果差別如此之大？
市場人士解釋，可能的原因是國家統計局將原為徐州市銅山縣，但即將劃入市區范圍的地區房價計入了統計范圍，進而拉低了均價。但是，這種拉低造成的差距是否如此之大，還是讓市場疑惑。或者即便統計無誤，又應該以哪一個數字為參照來看待真實的樓市發展呢？
徐州不是個案。
即便是在國家最近幾次公布的全國70個大中城市的房價漲跌榜中，排在漲幅前列的也大多是此前不被關注的二線甚至三、四線城市，比如呼和浩特、沈陽、廈門、青島、南充……
上半年，大連房價有四個月連續以15%以上速度增長，青島市內四區商品住房交易均價為6073元/平方米，同比增加26.95％，6月份四區商品住房平均價格同比漲幅高達34.49％……
市民：“為房而生”的混亂與危機
“房價一路走高，一想到還沒買房，就覺得一股寒意。”南充市民趙小姐稱。
上海房地產評論員叢誠教授認為，地方中小城市與一、二線的大城市不同，雖然沒有大量的炒房群體推生房價泡沫，但是房價持續高漲同樣存在崩盤風險，高額的貸款也將令市民背負沉重的還貸壓力。
此前，對于徐州等一些中小城市房價漲幅是否合理，當地媒體和專家也多有討論。對于需求如此旺盛的原因，專家認為，一是中小城市由于樓市發展的滯後性，決定了房價的“補漲”。另外，一些城市之前大量的動拆遷工程也向市場輸送了不少剛性需求。
市民改善住房的需求本無可厚非。但將積蓄大量投注住房產品中，必將導致其它類消費水平的降低。“徐州市民的收入水平確實逐步提高了，但提高的幅度遠沒有房價上漲的快。雖然一些效益較好的國有企業和工業企業職工收入不低，但多數百姓的月工資也就千把塊錢。現在等于把全部積蓄投到房子上，還有什麼其它的消費可言。”徐州市民漸先生告訴記者。
開發商告訴記者，在上海等城市的自住性購房者越來越多地選擇多首付少貸款時，多數中小城市的自住者則採用最高貸款額度購房。另外，在開發商售房技術升級換代的同時，部分“先知先覺”的市民也開始頻繁討論之前流行于上海等地的炒房手段，以期套利。
“因為大多數三、四線城市沒有採用統一的房地產交易紀錄聯網係統，只要能找到下家，開發商願意配合更改合同，短期炒房完全是可以操作的，比大城市輕易得多。”不少銷售人員表示。
市場陷入新的混亂與危機。然而，究竟是什麼造成了調控的屢屢失效？
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