讓無數中低收入家庭夢縈魂牽的經濟適用房有可能改變現在的全售方式，取而代之以租賃，建設部有關專家組正在研究此事。不過市建委負責人22日表示，在新政出臺之前，本市仍然堅持目前執行的定向銷售方式。　

    經適房供不應求

    “以租代售”，即經濟適用房改變現在全部出售的形式，部分或者全部面向低收入人群出租。這樣的做法可以幫助更多中低收入家庭解決安居問題，同時緩解目前經濟適用房嚴重供不應求的矛盾。

    據了解，目前本市已取得經濟適用房購買資格，正“排隊”準備購買經濟適用房的市民已多達十多萬人，而本市每年竣工的經濟適用房僅有200萬平方米，以每套80平方米計算，也只有2萬多套，而且大部分經濟適用房已安排定向銷售，“排隊”的市民基本上是望梅止不了渴。

　　需求有望分流

    有關部門正在醞釀的住房體制改革將最終形成一係列住房保障產品，即廉租房、經濟適用房和限價商品房。其中廉租房只面對低保人群，租金非常便宜，但數量很少；不夠條件申請廉租房的中低收入家庭可以申請租住經濟適用房，這些住房條件較好，但租金要高于廉租房；希望購買產權房的中低收入家庭還有一個選擇，就是購買限價商品房，這些房子比普通商品房便宜，但由于開發商繳納了土地出讓金，價格應該比現在銷售的沒有繳納土地出讓金的經濟適用房要貴一些。因此，目前在經濟適用房一個“窗口”“排隊”的市民將會分流到租賃經濟適用房和購買限價房兩個“窗口”。

    基金當“新房東”

    經濟適用房以租代售牽涉到開發模式的問題。

    現在經濟適用房的開發模式是政府劃撥土地，開發商建設，消費者購買；如果以租代售，投資一個經濟適用房項目的回報期可能從2年變成20年，哪個開發商有耐心做這樣的買賣呢？

    華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司地產策劃三部高級項目經理何鋒說，本來經濟適用房利潤就比普通商品房要低，政府要求控制在3％以內，一旦實行“以租代售”後，其漫長的操作過程更會給開發商資金回籠造成一定的壓力，因此肯定會有大量開發商選擇利潤更高的項目。

    “不過，”何鋒話鋒一轉，“不同的資本要求的回報不同，有的要求高利潤高風險，有的要求低風險低利潤。經濟適用房的開發有一定的政府保障性質，政府會相應分擔一定的風險，這樣的話，政府可以把項目整體賣給基金，基金會對其穩定的租金回報感興趣的。”

    我愛我家房地產經紀公司北京分公司常務副總要嘉佳也同意這一觀點:“部分基金可能會對經濟適用房感興趣，他們追求的是穩定的租賃回報率，而投資風險卻小得多。”

    開發經濟適用房的東家，今後除了個別格外“厚道”的開發商，應該還會出現信托、基金等新的組織形式。這些金融組織並不懂房地產業務，因此代替他們行使開發職能的很可能是已有項目代建經驗的項目管理公司。(經濟適用房/記者　劉揚)

北京本月6萬平米經濟適用房獲預售

    前8月獲預售經濟適用房項目數量表

    8月份，北京已有兩個經濟適用房項目取得預售許可證，預售面積近6萬平米。

怎使經濟適用房"以租代售"不蹈覆轍

    “以租代售”的房屋針對的既然是那些買不起房的低收入人群，那就一定要“名實相符”。最重要的是租金不能隨市場需求的變化而波動，也就是說，不能因為求租的人多，價格就上漲，租金只能根據這些低收入市民的承受能力來決定。這就需要在事前做一些認真的調查統計工作，租金的確定和調整都要經過嚴格的聽證程序，必要時還要經過同級人民代表大會的許可。