是什麼原因讓這些中小城市的房價陷入“一輪調控一輪漲”的怪圈？ 資料圖
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中小城市房價逆勢飆漲迷局調查
一個中小城市房地產市場的樣本
徐州：調控政策在這裏“免疫”
在中小城市，大量低價土地握在與地方政府關係良好的開發商甚至個人手中。他們要麼沒有實力開發，將土地一直擱置；要麼一旦開發，幾倍的房價暴利就到手了。
房價：像坐上了火箭
伴隨房地產宏觀調控政策不斷加碼，部分大中城市的房價出現了初步降溫。然而，一些中小城市的實際房價，卻仍以遠高于統計數字的極大漲幅一騎絕塵。
蘇北重鎮徐州，市區不過百萬人口。２００２年開始，隨著外地大型開發商的進駐，徐州這個傳統的重工業城市進入了商品房開發與居住的新時代。人們驚奇于居然有如此漂亮的房子與環境，爭相購買。于是，不斷有千畝大盤刷新當地的地價紀錄，不斷有輿論高唱“樓市看漲”。
“可以肯定，今年房價漲幅趨緩，不會大起大落。”２００６年初，徐州地產專家對今年樓市的預測言猶在耳，但隨後，房價卻在一二季度節節攀升。
８月１２、１３日，記者在徐州感受了一個普通雙休日的樓市瘋狂。
“剛接到通知，你看好的這套房周一將在目前２９９０元單價基礎上上調１００元／平方米，總價增加１．３２萬元。”位于徐州東部的新盤綠地世紀城售樓人員告訴記者。為了防止訂房人過多帶來的工作繁雜，綠地世紀城甚至規定，沒有訂房環節，看好房直接付首付款，同時簽訂購房合同。“如果可以訂，房子早就被訂光了。”
另一個位于西南部的樓盤銷售經理在周六晚打電話至售樓處，周一起單價上調２０元／平方米。一個直接的結果是，幾位購房者連夜打電話要求簽訂購房合同。
“其實，這種做法只是為了將意向購房者‘逼’進市場。”這位銷售人員稱：“但是漲價也不是瞎說的。漲了照樣賣！現在咱們這裏的房價，像坐上了火箭一樣，根本不受調控的影響。”
“大家對政策已經有免疫了。哪一項政策也沒把房價降下來，反而越推越高。今天不買明天漲，市場已有點購房恐慌的意思了。”一位在地稅部門工作的羅先生表示。
統計：國家地方南轅北轍
“在一個１元錢能買８個饅頭的地方，３０萬元一套的房價對老百姓來說是個天文數字。”一位房地產代理商這樣描述自己眼裏的徐州樓市。
根據國家統計局的數字，第二季度，徐州房屋銷售價格同比上升５．９％，新建住房價格同比上升８．４％。相比于深圳、大連、北京等地動輒十幾個百分點的漲幅，徐州看來是一個再普通不過的樓市：價格增幅平緩，市場健康。
然而，另一個來自徐州房地產資源局主辦的徐房指數報告（下稱“徐房指數”）卻有截然不同的統計結果。
這份官方指數顯示，今年二季度，徐州住宅均值２６６７元／平方米，比上季度上漲１２．６７％，同比則上漲２１．８３％。而去年二季度，以國八條為代表的上一輪調控過程中，徐房指數同樣上漲６．９４％。以住宅開發為主的東區樓市甚至在最後３個月爆漲４３．２５％。
為什麼兩份報告統計結果差別如此之大？市場人士解釋，原因可能是國家統計局將原屬徐州市的銅山縣（該縣即將劃入徐州市區）的房價計入了統計范圍，從而拉低了均價。但是，這種拉低造成的差距是否如此之大，還是讓市場疑惑。或者即便統計無誤，又應該以哪一個數字為參照來看待真實的樓市發展呢？
徐州不是個案。
即便是在國家最近幾次公布的全國７０個大中城市的房價漲跌榜中，排在漲幅前列的也大多是此前不被關注的二線甚至三四線城市，比如呼和浩特、沈陽、廈門、青島、南充……上半年，大連房價有４個月連續以１５％以上速度增長，青島市內四區商品住房交易均價為６０７３元／平方米，同比增加２６．９５％，６月份四區商品住房平均價格同比漲幅高達３４．４９％……
政策：土地之手擺向何方？
兩個權威部門的權威數字，結論卻截然相反。一個是個位數的平穩漲幅，一個卻是聚光燈下的飛速激增的水銀溫度計。
一邊是城市基礎設施建設等需要大量的地方建設資金，而市民買房情緒又空前高漲，一邊是國家宏觀調控要求調整住房結構，嚴控樓市風險。地方政府何去何從，的確是個考驗。土地作為最有效的調控樓市的手段之一，其縱橫捭闔的微妙運用足以顯示地方政府的姿態。
數據顯示，２００５年，徐州市土地出讓成交總額２６億元，是上一年（７．７億元）的３．４倍。全年出讓土地２５宗，成交２１宗，共計５０１５畝，是上一年的６．１倍。超過１００畝的大地塊８宗，佔總出讓面積的９１．３％，其中不乏多個千畝大盤。
徐州一位當地開發商稱，高地價和大塊出讓是目前土地出讓的特徵之一。幾年前，他從政府手中拿地的成本是６萬塊一畝，而同樣區域的地塊，目前的招拍挂價格到了８０萬元一畝。表面上，千畝大盤是貫徹國家對建設用地“成片開發、綜合利用為主”的政策，而實際中，不少人認為這變相推高了當地房價。
許多中小城市業內人士認為，地方政府有效調控樓市其實並不難，一是加大保障類住房的供地，一是大力收回閒置土地，或利用高額閒置費督促開發商早日開工，保證住房供應量，緩解需求壓力。
然而，中小城市的土地管理難度也正在于此。據九部委新政，閒置兩年以上的土地無償收回，閒置一年以上收取高額閒置費，以催促更多滯留在市場的土地入市。“越小的地方，人頭越熟，隨便找個關係就可以規避政策限制，政策沒用的。”一位開發商稱。
一邊利用招、拍、挂吸引外地開發商高價拿地，既賺“地錢”又拉高房價，另一邊大量土地處于閒置或低價運作狀態，市場最終呈現了房少價高的畸形發展。
一個頗有意味的數字是，一份尚未公開的江蘇省房地產業發展“十一五”規劃，稱“未來我省房地產業仍有較大的拓展空間，房地產業，作為國民經濟主要的支柱產業地位將進一步鞏固。具體規劃為，房地產開發投資將實現年均增長１５％。”地方政府依舊信心滿滿，動力十足。（于兵兵）
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述評：地方政府在樓市調控中要堅持"四不"原則
新華網北京８月９日電（記者
杜宇）在新一輪房地產市場宏觀調控中，地方政府被推到了“風口浪尖”，承擔的責任更加明晰。要想在樓市調控中學會經營管理城市，而非被動地套上“緊箍咒”，地方政府要堅持“四不”原則。
房價一路飆升
3年房地產調控緣何"雨過地皮濕"?
由于中國行政管理體制所限，在宏觀調控過程中，中央各職能部門並沒有很好地發揮協調作用。
由于政出多門，地方政府在執行中央各部門宏觀調控措施的時候，就會各取所需，這就使得中央的宏觀調控政策最終變成了一紙空文
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警惕地方政府對房地產調控政策“拆招卸力”
究竟是“限價”還是“抬價” 政府在給誰暗示?
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